無産權車位歸開發商，還是歸業主

　　近日，一則傳聞在微信朋友圈傳開，消息稱南京鼓樓區法院近日審結了全國首例小區車庫之爭，某小區業主贏得了全部車位的所有權。雖然後來“@南京市鼓樓區法院”已經辟謠，所謂“開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理，全體業主享有地下停車庫的權益”只是並未生效的一審判決。但該消息仍被多次轉發，並也在濟南各大樓盤的業主群裏引起諸多討論。

　　奧體西路某樓盤即將交房，業主們對車位的關注度也日漸升溫。“按照一期車位的價格，小區有産權的車位在12萬左右，無産權車位在8萬—10萬元，倘若按照最近的傳聞，是不是業主都不要買無産權的車位了?”近期，在該小區的業主群裏，大家對車位的討論也是沸沸颺颺，業主張先生就認為，按照傳聞規劃，對於經濟實力不強的他而言，不買車位租車位反而更加划算，“如果無産權車位不讓售賣只能出租的話，小區將會有更多車位出租，省下車位錢，買輛10萬元左右的車更合適。”

　　張先生的想法，也得到了多數業主的認同。張先生稱，在傳聞出來後，小區的業主們已經對車位進行了全面了解。像他們小區的無産權車位，多來源於人防工程，屬於人防車位，而按照《合同法》規定，租賃合同最長不能超過20年。這也就意味著，倘若業主花10萬購買了無産權車位，按法律規定也就擁有20年的車位使用權。

　　“這比租車位費錢多了，就算按照400元每個月租一個車位，租20年，也才不到10萬元。”張先生説，開發商曾對購房者進行車位購買的摸底調查，現在不少業主已經對無産權車位不感冒了。“有産權車位也就比無産權車位多個三四萬，但是至少可以在産權和使用權上都擁有保障。”

　　小區車位有三種，産權車位最放心

　　記者了解到，産權車位與無産權車位在價格上差別並不大，但是在屬性上卻大有不同。目前濟南的小區車位大致可以分為三類:業主私有(開發商所有)、全體業主共有和人防車位。

　　據悉，業主私有車位是指小區業主從開發商手中購買的産權車位，一般位於地下車庫，業主使用私有車位只需繳納車輛停放服務費即可。倘若産權車位並未賣給業主，則屬開發商所有；而全體業主共有的車位，主要指已經被列入公攤面積的公共停車位。如佔用業主共有道路設立、改造綠地等設立的停車位，都歸業主共有；另外，濟南市場上開發商出售的大量無産權車位，則屬人防車位，是在人防工程的基礎上劃分的，所有權歸國家，開發商投資後享有收益權，但不等於産權。

　　近年來，在全國多個城市，因為人防車位引起的爭議不少。人防車位因所有權歸國家，因此一旦國家要根據實際情況對人防工程進行改造、利用，人防車位就不再屬於業主。並且，人防車位因為沒有産權，無法監控開發商的售賣情況，很可能出現“一位多賣”等問題，同時在拆遷時，無産權車位也拿不到相應的補償款。

　　但是無産權車位也滿足了不少人購買車位的需求，郭先生於2014年購買了小區的無産權車位，雖然購買無産權車位時合同規定了只有20年的使用年限，但小區內無産權車位和有産權車位的價格差別在五萬元。“同樣不能貸款，除了車位省下了5萬元，還能省下些契稅的費用。”郭先生説，對於20年後車位的使用權他也並不擔心，畢竟現在這樣的無産權車位情況太多，等年限到了後，自然國家和小區都會出臺合理的解決辦法。對此，北京隆安(濟南)律師事務所白金印律師也稱:目前車位沒有産權但與開發商簽訂車位使用權的情況較多，但如果業主在購買車位時，一定要看好合同，以防出現開發商“一位多賣”的情況。

　　但也有業內人士表示，如果業主想投資，還是購買産權車位更靠譜，産權車位擁有和房子一樣的使用期限，並且既擁有所有權也擁有使用權，出售更加保險，隨著家庭車輛保有量的持續增長，産權車位也會越來越受青睞。

　　公共車位收益歸全體業主 小區應成立業委會監管使用

　　既然車位存在那麼多種類別，那麼如何保證業主共有的車位不被開發商拿來出售，而共有車位的收益，又將如何讓業主共用?

　　家住南部某大型社區的盧女士，稱小區內有不少地上停車位，可是入住3年，卻從未見過車位收益用途的公開。“我們小區不實行人車分流，地上停車位不少，都是出租給業主，由物業來收取租金，從未見過租金的用途公開。”盧女士稱，她和很多業主一樣，以前並不了解地上停車位歸業主共有，且收益應該歸所有業主，所以也從來不過問停車位的收益去向。直到此次傳聞出現，才了解了停車位的分類問題。

　　“現在小區停車位的租金大概每月200元左右，小區地上停車位得上千個。算下來整個小區光停車位租金的收益就幾百萬元，而這部分收益，從未見過物業公開。”盧女士稱，他們已經開始著手詢問小區地上停車位的收益去了哪，目前物業及開發商仍然沒有給予明確回復。

　　對此，有專家呼籲，尤其是針對住宅社區，業主們應該儘快組織成立業主委員會。因為根據《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》(濟價費字[2012]75號)規定:佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定。車位場地使用費屬於全體業主共有。業主大會成立前佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，在有關部門的指導下，擬定車位劃定和使用方案，並經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，由物業所在地街道辦事處組織實施。其場地使用費標準在不超過住宅小區共用車庫內車位租賃費政府指導價(目前濟南市按220元執行政府指導價)70%的範圍內確定。停放超過2個小時的外來車輛按照2元/小時·輛繳納場地使用費，每天最高不超過12元。物業服務企業可按不超過20%的比例提取停車服務費。

　　車位場地使用費剩餘部分，由物業所在地街道辦事處負責監管。業主大會成立後，車位場地使用費及時移交給業主委員會管理，並接受全體業主監督。車位場地使用費主要用於補充相關物業管理區域的專項維修資金。

　　(樓市記者 韋超婷)

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