近日，溫州部分房屋20年住宅用地使用權年限到期一事引發社會熱議。昨日，國土資源部、浙江省國土資源廳已組成聯合調研組赴溫州調研。而溫州市國土局的相關工作人員則對媒體明確表示，“不可能”不需要補交費用，並聲稱“此舉會造成國有資産的流失”。

　　此事也引起了法學界關注，在中國人民大學昨日召開的研討會上，著名法學家、中國政法大學終身教授江平提出，《物權法》關於住宅建設用地使用權自動續期的問題沒有提到有償或是無償，出臺相關法律解釋迫在眉睫，即使續期收費，費用也應該是比較少的。

　　●使用權到期是否個案？

　　已涉及溫州、深圳和青島等多地

　　近日有媒體報道，溫州20年住宅用地使用權年限到期，需花幾十萬元才能續住。之後溫州市國土局回應，《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，目前國家尚未出臺相關實施細則，上述消息是誤讀。

　　法晚記者注意到，國務院1990年發佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　據新華社報道，房屋土地實際使用年限低於相應土地最高年限標準的現象，溫州並非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。

　　事實上，本世紀初，深圳市內國際商業大廈等多棟樓宇的部分物業土地使用權，已經達到20年期限，成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市後來出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地産，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35％。

　　●北京住宅用地何時到期？

　　距屆滿還有40年 尚未制定續期細則

　　昨日下午，北京市國土資源局也做出解讀，北京市民無需有過多擔心，關於出讓住宅用地，本市按國家相關規定，出讓年限為70年。現階段北京還未有類似溫州的土地使用權出讓期限到期的，最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年。

　　1992年，北京市人民政府頒布第11號令《北京市實施辦法》，標誌著本市開始實施以出讓為主的土地有償使用制度。本市此前建設的老住宅的産權起始時間也基本從這個時間開始計算。

　　市國土局介紹，關於出讓住宅用地，本市按國家相關規定，出讓年限為70年，目前本市最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿還有40多年。對於出讓住宅用地到期如何處置的問題，市國土局也表示，按照國家相關規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。目前尚未出臺關於土地出讓期限屆滿續期的具體實施細則，以後將按國家有關規定並結合土地出讓合同的相關約定進行研究制定。

　　●如何理解“自動續期”？

　　續期標準尚缺 但不需業主申請

　　2007年頒布實施的《物權法》第149條第一款規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。就“自動續期”的含義，江平認為，包含三方面的理解：

　　第一，期滿後不能夠收回，也不能重新簽訂一個土地出讓合同，續期就是説明把原有的延續下來。第二，自動續期就説明業主不需要自己來申請，沒有交費他仍然有權在那居住。第三， 制定《物權法》時關於自動續期並沒有寫有償無償，將來出臺法律解釋時就要説清楚。

　　“這個問題應該有個統一的法律解釋，因為‘自動續期’條款是在《物權法》寫的，《物權法》的解釋當然是屬於全國人大常委會。”江平説。他認為，不能由政府的部委來做解釋，更不能夠由下面各級政府來做解釋，法律如果沒有統一解釋的話，“這個法律就亂了”。

　　江平特別指出，統一做出相關的法律解釋是非常必要的，“已經是迫在眉睫。”

　　北京律協土地法律專業委員會副主任周勝認為，要“自動續期”，原則上如果續住要補交土地出讓金，但是目前按什麼標準交是沒有規定的。“國家之前給你用了20年也好，70年也好，到期後如果想繼續住原則上是要交這筆錢的，因為地的所有權是國家的。”周勝解釋稱。

　　理論上可以理解為，按法律房屋使用權到期後國家應收回，但《物權法》指出是“自動續期”。我國沒有遺産稅，很多居民住著上輩留下的房子，但是真沒有錢，這種情況就很尷尬。政府不能強制收回土地，相當於無償使用這塊土地。但是，原則上可以“白住”，但之後房産轉讓、抵押等方面的權利會受限。

　　●收費是否違背立法目的？

　　立法者稱並非《物權法》原意

　　談及當年《物權法》立法的目的，曾參與立法的全國人大常委會法工委民法室巡視員扈紀華表示，《物權法》制定時有一個很重要的立法指導思想，就是使老百姓能夠安居樂業。

　　“説得最多的一句話就是有恒産者有恒心，就是你能夠保有房子，能夠踏踏實實地搞建設去生活。”扈紀華説。

　　扈紀華還表示，從立法者來講都是考慮到老百姓的切身利益，立法的指導思想是非常明確的：“所以溫州的（收費續期）真的也好假的也好，出來了以後我們也很吃驚，我不敢説它和《物權法》立法初衷相悖，但是起碼不是我們的原意。”

　　江平認為，即便要收費，數額也應該較少，“如果還要交幾十萬塊錢，這個顯然負擔太大了，是不合適的。”

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心的熊丙萬博士指出，無論是從《物權法》的立法討論的歷史記錄上看，還是從社會各界的基本反響來看，“‘溫州的政策動議’都與‘自動續期’的立法原意相去甚遠”。

　　《物權法》明確區分了“非住宅性建設用地”和“住宅性建設用地的續期”。前者是需要依據法律的特別規定來執行，而後者是“自動的”，無需申請和批准程式。“事實上，要求每一戶或者每一個小區去分別申請續期，也是一個十分不經濟的事情。”熊丙萬表示。

　　學界建議

　　設改革試點由費改稅

　　中國政法大學教授劉莘認為，可將當前20年到期的土地，作為一個改革試點，建議自動續期後無須辦各種手續，但是之後每年國家作為土地的所有者，有一個類似稅收的調解。

　　“這個收費或者收稅的額度應該是經過精算師測算比較低廉的持續性的收稅。”劉莘解釋道，現在20年或者70年土地出讓金國家收走後錢很快就花完，實際上從財政來講是難以為繼的。

　　“既然土地是國家的，到期然後每年有一個少量的收稅，讓國家財政收入長流不斷，讓老百姓能夠承受得起，讓這個事情變得公平。”劉莘表示。

　　周勝表示，嚴格來講，到期後要按照兩準模式補錢，一是按照各地基準地價，分住宅或商業來交錢。另一個是按照市場價，按照區域內類似房屋拿地價做參考。“一般來講居民買房、開發商建房，土地價格佔到了房價的40%，北京這類一線城市會更高，樓面地價可能就達到了5萬塊錢，但其實從造價來講差別不會太大。”周勝稱。

　　溫州可能是最早遇到這個窘境的，而現在也沒有一個規範性的文件，因此地方只能按當地理解來執行。這種情況勢必在近幾十年中集中爆發。對此，周勝建議，國家層面應儘快通過立法，或者出臺指導性意見，統一續期規範。

　　(記者 杜雯雯 李文姬 張婷)