物權法和每個人的生活都密切相關，關於其司法解釋的出臺一直廣受社會關注。今天上午，最高人民法院向社會正式通報了《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》，當中對不動産物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出了相應規定，這部司法解釋將於今年3月1日起正式實施。

　　背景

　　調研歷時七年 結合審判難點

　　最高人民法庭民一庭庭長程新文表示，《物權法》包括了總則、所有權、用益物權、擔保物權和佔有等五編，當中許多條文規定的適用問題都需要通過司法解釋的方式進一步細化。

　　2009年5月，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》頒布，目前正在起草擔保物權司法解釋，《物權法》中的其他內容，如相鄰關係、宅基地使用權、地役權、佔有等，都將是未來關注的問題。

　　今天通報的《解釋（一）》自2009年開始調研，嚴循立法精神和目的，結合審判實踐中遇到的難點問題，對不動産物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定，共計22個條文。

　　熱點

　　機動車轉讓未過戶糾紛物權優於債權

　　近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動産引發的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質生活水準的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也並不鮮見。

　　針對機動車轉讓中債權人對於已經轉讓但沒有過戶的車輛主張債權的問題，最高法院民一庭庭長程新文介紹，根據《物權法》第23條、第24條的規定，機動車等特殊動産物權變動，是交付即發生物權變動的效力。在物權與債權的關係上，在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優先於債權。

　　程新文進一步説，具體到機動車等特殊動産之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動産物權的人雖未辦理登記，但其已經依法享有物權，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權利應優先於轉讓人的一般債權人。

　　基於此，《解釋（一）》第六條規定，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支援，法律另有規定的除外。

　　不動産物權歸屬是民事訴訟還是行政訴訟？

　　《物權法》第十四條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動産登記機構登記就不能取得及享有不動産物權，不動産物權爭議涉及登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判衝突的現象。這種困惑在很多房屋買賣糾紛案件中便十分常見。

　　針對這一情況，《解釋（一）》從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動産物權的歸屬，以及作為不動産物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等産生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案範圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動産登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動産物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關係的審查，故在當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動産物權的真實權利人的情況下，應當支援其訴訟請求。

　　難點

　　明確了按份共有人的優先購買權

　　按份共有人優先購買權聽起來晦澀，但實際上在很多繼承案件中的房産等財産的分割問題上都會涉及這一條款。

　　《物權法》第一百零一條確立了按份共有人優先購買權制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟須明確的重要問題，這還導致按份共有人優先購買權的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優先購買權制度功能的發揮。

　　對此，《解釋（一）》根據《物權法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優先購買權制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體範圍以及裁判保護等方面進行了規定。

　　其中第九條規定，共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支援，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規定：按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支援。第十三條規定：按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支援，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規定兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支援。

　　何為善意取得有了明確規定

　　《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在於物權確認糾紛、執行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍佈在為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。但該條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權法》適用中的一個重點、難點和熱點。

　　對此，《解釋（一）》第十五條規定了“善意”認定的基本標準，即“受讓人受讓不動産或者動産時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任”。

　　第十六條則規定：具有下列情形之一的，應當認定不動産受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動産權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動産物權。

　　真實權利人有證據證明不動産受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條規定：受讓人受讓動産時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　本報記者 張蕾 J009