隨著經濟進入新常態，房地産這一支柱型産業的重要性又被重新提到臺前。就中央政府在多個高級別經濟會議上頻繁提到房地産“去庫存”問題，戴德梁行日前發佈專題研究進行了分析。

　　在全部去庫存任務中，住宅物業所佔面積比例達63%，毫無疑問是去庫存的主力也是人們關注的焦點。儘管全國住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢，但總量仍在繼續攀升，每月以460萬平方米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢預計，仍需一年時間才能實現月度新增待售面積降為零，開始真正的去庫存。

　　戴德梁行認為，佔比37%的經營性物業去庫存比住宅更為複雜，形勢更嚴峻。由於經營性物業兼具使用功能和收益功能，最終以對外租賃獲取資産孳息為目的，因此在開發商出售物業讓渡産權時，即完成了第一次常規意義上的去庫存；而對終端業主而言，未出租的經營面積也是庫存，其對外出租經營時，即完成第二次去庫存。

　　經營性物業的首次去庫存，形勢正日益嚴峻。從同比趨勢看，過去一年經營性物業待售面積始終保持25%以上的增幅。如果説住宅物業去庫存尚可預期，經營性物業去庫存還遙不可及，並且以每月450萬平方米的速度快速累積。經營性物業的二次去庫存，存在缺乏統計數據的巨大隱患。據戴德梁行統計，寫字樓方面，2015年末除北上廣深四個一線城市外，其餘二三線城市甲級寫字樓空置率已全部突破10%。未來5年，部分二三線城市還將迎來新增供應潮，總存量將提高一倍至數倍，空置率飆升不可避免。商業方面，未來3年內，部分二三線城市仍將迎來零售商業面積的大規模供給。以大連、青島、西安為例，2016年以上三個城市商業存量預計將增加一半，而3年內將翻番，商業空置率也將不可避免的達到10%以上。酒店方面，酒店行業受經濟疲弱和八項規定影響較大。星級酒店總客房數自2008-2009奧運經濟熱潮過後開始回落，2013年在八項規定提出後更是紛紛主動摘星或被動轉型退出統計口徑。但客房出租率受經濟下行影響仍無法保持平穩，過剩的“房晚數”已經成為酒店行業的巨大庫存，預計未來3年五星級酒店將進入整體虧損期。

　　據戴德梁行分析，由於此輪去庫存主要由政府主導，面對不斷新增的庫存增量和無法被消化的庫存存量，政府的調控邏輯必然是限制市場新增供應量，同時快速出清現有存貨，在價格上採取中短期壓低成交價格以價換量、遠期創造升值預期的策略。

　　經營性物業靠租賃收入支撐資産價值，但一般靠資産升值獲利。當一般資産交易價格受政府嚴格調控升值乏力時，投資者出於保值考慮會紛紛出手，轉而涌向優質資産，造成的後果就是一般資産價格越來越低，而優質資産供不應求且選擇待價而沽。在一般資産難以依靠市場稀缺性實現保值增值目的時，穩妥的經營現金流才是資産保值的基石，資産持有者必須修煉內功，提升資産經營獲利能力以求保值。