“325 新政”之後，市場持續低迷，市場觀望情緒濃厚，訪客量持續下滑，雖然上周（4.11—4.17）新房與二手房的成交量均有一定程度上漲，但在市場悲觀情緒較濃的情況下，未來是否可以持續改善，仍然具有很多不確定性。結合深圳中原針對新房和二手房的幾項預期指數，短期內客戶觀望情緒難以緩解，市場將在買賣雙方互相博弈的情況下持續震蕩調整。

　　上周迎來新盤入市高峰

　　上周深圳樓市有4個項目獲批，其中住宅批售面積為23.92萬㎡，有2688套新房，較此前一週256套的批售有明顯上升；另外深業東嶺花園二期有282套商鋪獲批，套均面積約為101m2。本週打破了繼3月份新房批售市場持續冷清的狀態，其主要原因為在前期市場持續低迷的情況下，開發商不斷推後入市時間，導致庫存擠壓較多。一些開發商在擠壓較多與業績壓力的雙向作用下，選擇上周集中入市。

　　從推盤來看，上周有8個項目集中入市，有1752套新房入市，除深圳灣公館因開盤定價較高，銷售率較差，其餘項目的銷售率均比較樂觀。自“325新政“以來，新房入市速度明顯放緩，且去化速度將明顯回落，但是本週卻打破之前市場持續低迷的狀態。一方面由於前期開發商不斷推後開盤時間，庫存積壓較多，在業績壓力和市場持續低迷的雙面影響下，一些開發商採用合理定價，大量推售的行銷模式。另一方面，深圳樓市供不應求嚴重，一些定價合理的新房，長期來看，具有一定的投資價值。

　　根據深圳市規土委數據顯示，上周深圳全市一手住宅成交651套，成交面積為約6.87萬平米，分別環比上漲了27.9%和29.3%，打破了6周連續下滑的低迷態勢。據了解，開年後深圳中原新盤訪客指數一直維持在低位，市場降溫客戶認籌情況不理想，導致開年後入市節奏一直未能明顯好轉，成交量也難以回升。雖然本週成交量較上周有明顯上升，但是未來是否可以持續仍然具有很多不確定性。成交價格方面，上週一手成交價格為4.65萬/m環比上漲0.7%。除這兩周陸續有豪宅項目入市以外，節後未有新的豪宅項目入市，現階段成交多以剛需項目為主。

　　二手住宅方面，根據深圳鏈家市場研究中心提供的數據顯示，上周深圳全市共成交2503套，較上周分別環比上漲了22.1%。成交價格方面，上周深圳全市二手住宅成交均價為49227元/m環比下降3.3%。

　　後市展望將持續震蕩調整

　　證券時報走訪深圳市場發現，全市多個區域的業主報價持續下調，其中萬象城、八卦嶺及東門片區業主報價下調幅度均超過一成。福田個別片區業主報價仍在擴大下調幅度，如福田中心區下調5.7%、皇崗下調4.8%、車公廟下調4.7%。南山區方面，白石洲片區報價下調5.5%，南頭、南油及蛇口片區報價下調幅度仍維持在3%左右。

　　據深圳中原地産提供的數據顯示，從全市情況看，近四成房源報價下調幅度在1%至5%區間段，整體而言，全市報價平均下調幅度為2.4%，跌幅持續擴大。

　　深圳鏈家市場研究中心則認為，整體來看，二手房價格小幅下降，業主普遍降低心理預期下調放盤價格，但也有部分業主是先漲後降，實際並沒有降價，只有一些急售的業主價格有一定的議價。

　　對於後市展望，深圳鏈家市場研究中心認為，隨著政策的逐步消化，二手房潛在需求增加、新房推盤增加的作用下，預計市場會逐步回升；價格方面，由於目前市場處於低量，房源消化緩慢，買賣雙方博弈較強，價格以穩定為主。

　　深圳中原研究中心負責人分析認為，就週邊環境而言，美國4月密歇根消費者信心指數初值89.7，刷新去年9月以來最低，同時美聯儲在4月加息的阻力非常大。在美國經濟的基本面非常好，貨幣政策逐漸恢復正常化比較合適，6月可能是下一個加息時點的。歐元區方面，製造業PMI 終值不僅好于預期，且均較初值有所提升，但這並不改變歐元區經濟復蘇的蹣跚，加之英國脫歐的潛在風險，貨幣調控的寬鬆基調仍將保持。美歐經濟體不同的經濟展望前景令兩者間貨幣政策取向的分歧仍將延續，全球經濟震蕩仍將持續。

　　國內環境而言，一季度GDP增長6.7%，符合市場預期。但這一增速低於去年第四季度的6.8%，且創2009年一季度以來最低增速。短期中國經濟階段性可能呈現U型、W型，中長期走勢可能是近似的L型。同時3月份居民的中長期貸款顯著回升至4400億，可見居民在房地産上加杠桿的跡象明顯，如1-3月份，個人按揭貸款4670億元，同比增長46.2%。儘管目前居民負債餘額佔GDP的比重並不高，僅為40%左右，但上升速度非常快。而且一季度房地産開發投資加速上升，同比增6.2%。同時，商品房銷售回暖，商品房銷售面積和銷售額同比分別增長33.1%和54.1%。總的來看，一季度國民經濟開局良好，特別是房地産行業，銷售量大增，去庫存明顯。對於深圳這樣的一線樓市而言，短期內將面臨政策調控後帶來的預期轉向，在買賣雙方的戶型博弈下將持續震蕩調整。（記者 張國鋒）