深圳的“325”調控新政落實至今，市場買賣雙方博弈加劇，市場成交量持續下滑，部分新盤項目價格更低於市場預期，究竟是開發商的試探還是樓市調整的前奏？深圳樓市似乎發出了一種新的信號。

　　剛需豪宅“低價低調”入市

　　剛需和豪宅都“低價”入市，深圳樓市可能已經悄然度過了僵持期，正在向調整期轉變。

　　近期，深圳市場多個新盤集中入市但表現各異，其中福田、南山的兩個高端項目在定價上並沒有多少“鬆動”，所以銷售成績不如預期。不過，位於南山區的半島城邦三期和羅湖區的深業東嶺項目以低於市場預期的價格入市，均取得了很好的銷售成績。據悉，半島城邦三期項目開盤最低價逾每平方米8萬元，實現銷售均價每平方米10.2萬元，較其備案價格有所調低，更低於業界預期的每平方米12萬元的水準；深業東嶺延續半島城邦的“低開”姿態，市場數據顯示最低價格從每平方米5.2萬元起，遠低於市場預期的每平方米6.5萬元左右。而在項目所屬的黃貝嶺片區，部分二手房價格都超過每平方米5.5萬元。

　　半島城邦三期和深業東嶺，一個被冠以“豪宅”的標簽，一個則被冠以“剛需大盤”，兩個項目均以大幅低於市場預期的價格出售，也引起市場熱議。剛需和豪宅都“低價”入市，深圳樓市可能已經悄然度過了僵持期，正在向調整期轉變。

　　記者還發現，最近深圳的新盤項目不同於以往選擇節假日開盤的習慣，許多樓盤選擇在工作日“悄然”開盤，而且都選擇了小量推盤。有業內人士表示，這説明開發商也在試探市場，尤其是在現在這個該不該降價的節骨眼上，一點一點推從而看市場反應及時調整。不過，願意主動降價和品質高的樓盤，符合購房者的心理預期，市場還是願意買賬的。

　　投資客伺機出動？

　　對於多數購房者而言，與其當“接盤俠”不如在高位觀望，因此市場的觀望情緒濃厚，但仍有許多投資客依舊對深圳樓市抱有信心，認為調整期也就是幾個月的時間。

　　“都怪附近的新房賣低價，我手上準備簽的單都飛了！”在黃貝嶺從事地産仲介工作的葉先生對記者表示，“原本和買賣雙方商量好在上週日前來簽合同，結果買家看到附近新盤開出的價格比要買的這套二手房價格還低很多，索性不要了。”葉先生預計，新房市場的低價促銷會影響二手業主的心理預期，或形成“天花板效應”，二手房的漲幅空間會被進一步壓制。

　　在深圳，一手新房和二手房市場相互影響，一手新房價格平穩的話，二手房的業主報價也會相對謹慎。美聯物業羅湖區營業董事袁新有表示，新盤低於市場預期價格推出會成為風向標，對周邊二手房成交價格帶來壓力。袁新有透露，在深圳許多片區，賣家如果不將二手房報價下調20%左右，很難順利成交。

　　根據深圳市規劃國土委最新公佈的數據統計，深圳一季度全市二手房共成交46005套，創歷史第二高紀錄，環比增長42.4%，同比增長99.3%。不過，進入4月份，深圳二手房市場有所降溫。據深圳中原統計，4月4日至10日深圳二手住宅僅成交1848套，環比大降61.5%。另據深圳鏈家統計，4月前10日的二手房成交量也僅有2850套。

　　深圳中原研究中心在其報告中表示，“抑制投資客是深圳政府此前調控的初衷”。持續領漲的深圳樓市背後，投機行為暗潮涌動，投資客也被視為推動房價暴漲的推手之一。對於多數購房者而言，與其當“接盤俠”不如在高位觀望，因此市場的觀望情緒濃厚，但仍有許多投資客依舊對深圳樓市抱有信心，認為調整期也就是幾個月的時間。“我最近在南山西麗片區買了一套小公寓，之前業主一直報價150萬，現在130萬成交。”投資深圳樓市多年的陳先生表示，“現在議價空間大，或許就是找尋機會的時候。”

　　吳家明