中國經濟網北京4月13日訊（記者 李萬祥）近期，上海樓市迅速回暖，房屋價格也是節節攀升。其中，個別房産仲介通過與賣方簽訂獨家委託居間協議的方式壟斷房源、哄抬房價的做法，引發了廣泛的社會關注。

　　簽訂《房地産獨家委託協議》到底有哪些潛在的法律風險？日前，上海楊浦法院受理了一起居間合同糾紛案件，房東與房産仲介簽訂限時獨家委託協議後，未能簽訂正式買賣合同，仲介以賣家嚴重違反約定為由，要求雙倍返還定金共計3000元。

　　原來，為置換房子，王先生和萬家房産簽訂了一份限時的《房地産獨家委託出售居間協議》，打算將楊浦區的一處住房，以不低於295萬元的價格出售，委託期限從2015年5月17日起至2015年8月17日。萬家房産作為獨家受託方，向王先生支付了定金1500元。合同約定：如果萬家房産居間成功，王先生返還1500元並支付佣金；如果未居間成功，王先生則無需返還定金1500元。《居間協議》還特別約定，王先生不得拒絕接受等於或者高於委託價的購買要約，否則承擔雙倍返還1500元的責任。

　　協議簽訂後，萬家房産多次向王先生推薦客戶前去看房，並在網站、櫥窗上優先推薦這套房屋。但最終，王先生卻不願和萬家房産推薦的客戶簽約。

　　萬家房産訴至法院稱其推薦的一位客戶願意以295萬元購買此套房屋，但是王先生卻拒簽售房合同，仲介多次要求其配合，王先生均置之不理，其行為已經嚴重違反約定，應當按照協議約定雙倍返還定金。

　　王先生辯稱，“仲介確實介紹過幾個人來看過房，看房後有下家對房屋滿意，我們也就房屋總價達成共識。但是，下家房款支付週期過長，七月份我要出國，根本沒有時間處理此事。”因此，王先生主張自己並非故意拒絕交易，不願承擔違約責任。考慮到萬家房産提供過服務，王先生同意返還已經收取的定金1500元，並支付勞務費800元。

　　經調查，《房地産獨家委託出售居間協議》並沒有對房款支付方式、房屋交付、房屋産權過戶等交易條件進行約定。

　　法院認為，《居間協議》沒有對除卻房屋最低總價之外的其他交易條件進行約定，對此賣方就房屋交易過戶、房款支付方式等具體交易條件，享有與購買人協商並自願達成買賣合意的權利。因此，王先生對房款支付方式提出異議的行為，並不屬於違約。鋻於王先生自願返還1500元定金和支付800元勞務費，法院予以准許。

　　法官提示，在獨家委託居間協議中，房産仲介通常需要支付賣方一筆錢款作為定金，賣方則不得在獨家委託期限內自行或委託其他仲介出售房屋。若委託期限內達成交易，賣方退還定金；若未達成交易，賣方有權沒收定金。

　　為了盡可能避免法律糾紛、切實維護自身利益，法官提示房屋買賣應注意以下幾點：

　　一是明確限時獨家委託期限屆滿後的居間服務性質。在實踐中，部分房産仲介未在獨家委託期限內成功售出，到期後雙方約定由同一仲介繼續提供居間服務，但未續簽獨家委託協議。賣方在延期後同時委託其他仲介出售房屋，並達成了交易。雙方就延期後是否仍是獨家委託關係，賣方應否承擔違約責任發生爭議。法官建議，限時獨家委託協議有效期屆滿，房産仲介繼續為賣方提供居間服務的，雙方應就後續委託性質和有效期限進行協商，並以書面形式予以約定。

　　二是明確置換型交易中支付佣金的條件。上海近期的房産交易中，置換型的交易佔比較大。部分當事人將賣房和買房委託同一家仲介公司負責，並就賣房一事約定了獨家委託。實踐中，當事人已簽訂購房合同，卻尚未將自己名下房屋售出的情況時有發生。當事人為此不得不放棄定金，暫停購房。此時，仲介多主張買房交易已經達成，要求當事人支付佣金。而當事人多表示仲介之前曾口頭承諾自己的房屋一定能如期順利賣出，不但不同意支付佣金，還要求仲介承擔定金損失。雙方就責任承擔發生爭議。針對此類情況，當事人要注意蒐集房産仲介承諾如期出售房屋的相關證據，並且明確可以拒付佣金的情形。

　　三是明確賣方出售房屋的具體交易條件。仲介為了保護己方利益，多在居間協議中約定若買方報價超過一定金額，賣方不得拒絕交易。但買賣雙方在付款方式、過戶時間、戶口遷出等方面未達成一致，致使交易無法達成。賣方與仲介就賣方拒簽房屋買賣合同是否構成違約發生爭議。因此，賣方和房産仲介應該對草擬的獨家委託居間協議中是否對房屋總價、房屋交易過戶、房款支付方式、戶口遷出等具體交易條件進行確認。賣房者也需理性看待樓市，對自己的房産進行合理估價，認真閱讀協議條款，審慎簽訂獨家委託居間協議。