中國經濟網北京4月12日訊（記者李萬祥）隨著我國房地産市場的快速發展和國家宏觀調控政策的演變，房地産經紀行業蓬勃發展，經紀機構在房屋交易市場中發揮著越來越重要的作用，但也呈現出仲介機構參與房屋買賣居間合同糾紛案件不斷上升，以及造成案件越來越複雜的局面。

　　據北京市第三中級人民法院統計，自2013年8月該院正式受案以來至今已審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件118件，佔全部居間類合同糾紛的76.62%，涉案標的約2000萬元，涉及北京多家房地産經紀公司。

　　涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現高發、複雜、多元化的態勢，究其原因，除因二手房交易的部分當事人違背誠實信用原則外，仲介公司在提供居間服務過程中存在的一些不規範甚至違法違規等行為是這類糾紛産生的重要根源。

　　法官指出，作為仲介市場的重要消費主體，消費者應提高自己的法律意識，提高對仲介機構“陷阱”的識別能力。這些“陷阱”包括：仲介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一；仲介公司故意不履行解釋居間報酬所對應的具體含義的義務；仲介公司故意以口頭形式作出部分承諾；仲介公司誘使購房人簽訂規避仲介公司責任與風險的文件。

　　為此，法官特別提醒交易當事人，在房屋買賣過程中應注意查看經紀公司是否有合法的房屋經紀資質；充分了解房屋建築結構、區位、房屋歷史、權屬情況、共有情況等詳細資訊；認真閱讀合同條款謹慎簽約，必要時諮詢律師；在付款時儘量選擇通過第三方資金監管方式進行；交易過程中強化風險意識及證據意識，注意收集發票、收據等相關材料，糾紛發生後要注意保存證據，比如錄音、視頻資料等。

　　典型案例1：虛假宣傳學區房不應給付仲介費

　　雷某為解決子女上學問題，欲購買一套學區房。某仲介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬於“學區房”，並口頭承諾可以上某個學校。雷某聽信仲介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶後，雷某發現該房並非學區房，而是緊鄰學區房的房子，遂拒絕向仲介公司支付居間費，仲介公司將雷某訴至法院。

　　法院審理認為，仲介公司未履行如實告知的義務，向購房人作虛假宣傳，導致其提供的居間服務有瑕疵致使合同目的無法實現，故雷某不應向其支付仲介費。

　　【點評】

　　本案中，雷某對於購買房屋存在著特定需求，仲介公司在明知的情況下，為獲取高額仲介費，利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位，將緊鄰學區房的非學區房進行虛假宣傳，刻意隱瞞真實情況，並作出可以上學的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同並履行。合同法第四百二十五條規定，居間人負有如實報告的義務。根據該規定，居間人不得隱瞞有關的重要事實、不得提供虛假情況，否則，如損害委託人利益的，則不得要求支付報酬。因此，仲介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應承擔相應的責任。

　　典型案例2：未盡審查義務 賠償相應損失

　　2012年，方某在仲介公司的居間下與案外人李某簽訂房屋買賣合同，以420萬元的價格購買了一套房屋。仲介公司在未向方某出示《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》的情況下，即讓方某簽署了《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，仲介公司也沒有核實李某的真實身份資訊。合同簽訂後，該房屋進行了三次網簽，仲介公司均未到房屋管理局進行房屋權屬資訊的查詢工作，方某亦陸續向李某支付了購房款393萬元。在第三次網簽完畢房屋尚未過戶前，方某得知所購房屋已在辦理第二次網簽前，被李某抵押給銀行用以貸款463萬元。至此，方某無法取得該房屋的所有權。因李某已因詐騙罪被判處無期徒刑，方某亦無法全部收回已支付的款項。故方某將仲介公司訴至法院，要求賠償損失300萬元。

　　法院最終判決仲介公司賠償方某損失120萬元。

　　【點評】

　　在司法實踐中，仲介機構通常具備從事居間服務的專業知識，掌握獲取、審查相關資訊真實性的能力。因此，在委託人提供報酬的前提下，要求仲介機構盡到謹慎、合理審查義務不僅體現民法中法律主體地位平等、權利義務對等的要義，也是對房屋交易安全性、穩定性的保障。在房屋買賣過程中，仲介機構的合理審查義務對象主要包括對房屋買賣産生交易選擇影響的事項及商業資訊等。如房屋所有權權屬是否明晰、是否設立抵押、是否“滿五唯一”（“滿五”指房産證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；“唯一”指業主在該省份內，登記在國土局系統裏的只有這一套房子。通常情況下，滿足“滿五唯一”條件的房子可免房子的個稅和營業稅）等。因此，本案的仲介公司未對李某身份資訊、房屋權屬資訊等進行審查，未履行對方某的真實資訊報告義務，致使方某不能獲得房屋所有權，已構成違約，應承擔相應的責任。

　　典型案例3：承諾辦理購房資格 騙購房人簽訂合同

　　買房人滕某與售房人王某及某經紀公司簽訂居間合同。當日，滕某給付仲介費5萬元，與王某簽訂《房屋買賣合同》並給付王某定金5萬元。由於滕某係非京籍的外地人，不具備購房資格，房屋未完成網簽等手續。之後，王某與滕某自行協商解除買賣合同，王某已收取的定金不予退還。滕某認為，導致其損失5萬元仲介費及5萬元定金的責任在某經紀公司，遂起訴要求某經紀公司返還5萬元仲介費並承擔相應損失。

　　法院認為，某經紀公司未向委託人如實報告訂立合同的有關事項，違反了忠實居間義務，應當退還其已收取的居間費。故依法判決解除居間合同，某經紀公司返還滕某仲介費5萬元並賠償定金損失2.5萬元。

　　【點評】

　　在本案中，仲介公司在明知買受人是外地人，並不具備購房資格的情況下，虛假承諾可以辦理購房資格，使得滕某輕信並與王某簽訂房屋買賣合同，最終因無購房資格而導致合同不能履行。法官提醒廣大購房者，在與仲介公司訂立居間合同過程中，務必保持冷靜和清醒，不要輕信口頭承諾而草率地作出決定，而是要認真閱讀自己簽署的合同文本等相關文件，儘量將仲介公司的口頭承諾落實到書面合同中，重視對書證或視聽資料的採集，切實維護自身利益。

　　典型案例3：未審查“滿五唯一” 仲介公司有重大過失

　　2013年5月6日，某經紀公司與章某簽訂居間合同。同日，在經紀公司的居間下，章某與石某簽訂房屋買賣合同及補充協議，約定買賣的房屋應滿足“滿五唯一”的條件，某經紀公司未在該補充協議上簽字蓋章。之後，某經紀公司認為其居間服務已經完成，以章某未給付仲介費為由將章某訴至法院。章某則辯稱某經紀公司提供的房源並非“滿五唯一”，某經紀公司對此未盡審查義務，提供房屋資訊有誤，不同意給付仲介費。

　　法院認為，某經紀公司有重大過失，其對房屋是否“滿五唯一”未盡到審查核實義務。最終判決駁回了某經紀公司的訴訟請求。

　　【點評】

　　根據合同法第四百二十七條規定，未促成合同成立的，居間人不得要求支付報酬。在司法實踐中，買受人一般會簽兩份合同，分別是與出賣人之間的買賣合同，以及與仲介公司的居間服務合同。本案中，表面上看，章某與石某的房屋買賣合同的簽訂標誌著某經紀公司居間義務完成，但事實上，由於仲介公司提供的房源資訊並非章某要求的“滿五唯一”房型，致使章某在被欺騙的情況下與石某簽訂合同，並不符合章某的真實意思表示，房屋買賣合同效力本身具有瑕疵。故仲介公司作為資訊提供方，未促成合同成立，不得要求支付仲介費。

　　典型案例4：仲介“一房二賣” 損害購房人權益

　　李某在某經紀公司的居間服務下，與售房人簽訂房屋買賣合同並給付了定金。在辦理相關手續時，某經紀公司告知李某房管局要求審查相關資質。因蒐集相關資料，李某未按約定的付款時間交納購房款。在李某提出欲與售房人協商時，某經紀公司承諾由經紀公司負責協調，並要求李某不要與售房人直接聯繫。在李某辦好相關手續，交納了仲介費、手續費後，售房人要求漲價，拒絕按原價履行買賣合同。在雙方爭執期間，某經紀公司又促成售房人將涉訴房屋賣給其他人並已過戶。

　　最終，法院判決某經紀公司返還李某仲介費及代辦過戶費並賠償相應損失。

　　【點評】

　　根據我國物權法規定，禁止一房二賣，所有權只能歸屬一方。結合合同法第四百二十五條、第四百二十七條的規定，在房屋買賣交易過程中，作為居間方的仲介公司必須履行忠實義務，必須符合誠實信用原則，否則造成房屋買賣合同效力瑕疵不能履行的，不能獲得報酬，並承擔損害賠償責任。因此，本案中，仲介公司一房二賣追逐利益最大化的行為，本質上仍然是違背了如實報告義務、忠實勤勉義務，且其故意阻斷買賣雙方聯繫的行為本身也存在惡意，具有主觀過錯。