■本報地産評論員方力卓 劉莉

　　3月25日，房價暴漲中的上海、深圳終於迎來調控新政，其中連續繳納社保2年變5年、二套非普通住宅首付提至七成的上海新政更被市場稱為“史上最嚴”。此前，和南京一樣漲幅明顯的蘇州已經率先出擊，發佈了6個月內房價漲幅不得超過6%的“限漲令”，打響收緊調控的第一槍。

　　一時間，關於南京也將進行調控的傳言甚囂塵上。房價整整連續上漲12個月的南京樓市，距離調控還有多遠？滬深等地的新政，究竟對當地樓市産生了怎樣的影響？這一輪調控風暴最終會不會波及南京樓市？《揚子樓市》展開了深度調查。

　　新房市場調查

　　高燒不斷的南京樓市，讓開發商也備感惶恐——

　　“樓市越火，心裏越沒底”

　　就在滬深新政出臺當晚，一份關於南京將執行“認房又認貸”嚴厲房貸新政的文件也在網路上被瘋傳。3月28日，人行南京分行正式發佈最新《通知》，澄清並非是認房又認貸，只是要分清“首次購房”和“首套房”的概念，貸款還清依然算首套。

　　儘管南京此次並沒有動真格的，但這一波新政的突然來襲，使得市場對未來調控的預期進一步加強。

　　3月推7705套房，

　　去年同期僅2800套

　　本月還有1.5萬套

　　3月25日，上海、深圳相繼出臺嚴厲的調控政策。就在當天，南京就有兩家樓盤這邊剛領到銷售許可證，那邊就決定“搶跑”，當晚立即開盤。而據《揚子樓市》統計，當周南京樓市共有20家樓盤一口氣推出了3600套房，與3月第一週的9盤、第二周的10盤、第三周的14盤相比，新房源上市的步伐明顯加快。

　　城東一家開發商的行銷負責人表示，雖然南京房貸新政溫和落地，但樓市火得讓他們都覺得心裏沒底，而且市場越火、風險越大，雖然不知道拐點什麼時候會到來，但儘早打到糧食、落袋為安還是成為他們當下的首選，“只要拿到銷許，就會儘快開盤”。

　　統計數據顯示，剛過去的3月份，南京樓市共有42家樓盤加推新房源7705套，而去年3月，僅15家樓盤約2800套房上市。

　　進入4月後，開發商們的上市熱情更是出現“停不下來”的節奏，預計將有84盤推出1.5萬餘套房源。從板塊分佈看，火熱的江北板塊有超過25盤放量5500余套新房源，有效緩解“粉絲們”的饑渴。城北和江寧也是加推大戶，分別有2400套和2600套房上市補倉。河西預計9盤加推1200套新房源，城東與城南板塊本月也會有超千套房源加推。

　　調查顯示——

　　55%的受訪者認為

　　南京將會調控

　　步入4月後，大批量的新房源即將上市，供應量將迎來分水嶺，房價又將何去何從？目前看來，房價向下暫無可能。

　　江北板塊4月有25盤加推，但不少樓盤都奔著2萬大關而去。以華潤國際社區為例，前期均價在17000元/㎡，4月加推兩棟樓共300套房源，售樓員透露，均價預計在20000元/㎡以上。

　　改善的門檻也將繼續提高，鼓樓濱江板塊的中冶盛世濱江放風稱，一線江景房的價格或將超過4萬元/㎡；奧體及河西中部樓盤更是如此，海玥名都、仁恒江灣城、宏圖上水雲錦等樓盤對外的放風價都要4.5萬元/㎡甚至更高，只是目前物價局不予批准，導致各個項目至今尚未開盤。

　　開發商還在喊漲，購房者是否買單呢？搜狐焦點南京站近期做了一份“4月你會出手買房嗎”的網路調查，結果顯示53%的網友認為“房價太高了，不打算購房”，表示要“再看看”的佔到14%，只有34%的網友有買房打算，有55%的人認為南京會出臺調控政策。

　　網尚研究機構項目總監張麗君表示，瘋狂的市場肯定是不可持續的，目前主管部門也在對南京市場進行調研、摸底，進行一些政策儲備，如果接下來的市場還要升溫、漲幅擴大，那麼政府不會坐視不管。最後值得注意的是，二季度開發商將面臨一個“半年報”的壓力，理性的開發商應該會抓住現在的好行情，加速去存量。

　　二手房市場調查

　　價格過高催生觀望情緒

　　單周成交量首次出現下滑，二手房搶房現象明顯減少

　　伴隨一系列房産調控政策的出臺，市場的觀望情緒再度抬頭。

　　單周成交首現下滑

　　網上房地産的數據顯示，3月份南京二手房成交17331套，相比上月的7549套上漲了9782套，環比漲幅129.58%，創7年來最高成交紀錄。

　　雖然如此，但3月最後一週的二手房交易量開始出現下滑。3月28日至4月3日，南京共成交二手房源3904套，較前一週的4505套下滑601套，降幅達13.3%，這是今年2月之後首次出現單周成交量環比下降的狀況。

　　我愛我家南方花園店經紀人袁懷州表示，江寧房産交易中心明顯人沒有之前那麼多了，大概少了1/3的人流，“現在辦理過戶再也不用淩晨過去拿號了。”實際上，袁懷州所在的門店在整個清明假期沒有一套房源成交。類似的，像中廣置業紫荊花西路二店等很多仲介店在清明節假期都是零成交。

　　房價出現上行壓力

　　365二手房統計數據顯示，3月28日至4月3日南京二手房掛牌均價為18916元/㎡，報價比前一週的18653元/㎡上漲了263元/㎡，漲幅1.41%，漲幅較上一週有所回落。

　　在仟佰間房産市場部總監王壘看來，目前南京二手房市場價格上漲已經開始出現壓力，漲幅在逐步放緩。之前很多客戶搶著買甚至不惜加價買的現象已經明顯減少。另外，目前客戶量也開始出現回落，仟佰間的客戶量減少了有20%-30%，“市場現在價格太高，包括一些政策出臺，讓市場出現了觀望情緒。”

　　袁懷州也明顯地感覺到客戶不再像之前那樣衝動了，很多客戶都開始觀望，不論是買家還是賣家。

　　滿堂紅市場研究中心主任金鑫也表示，現在市場已經開始回歸理性，有些房主在成交的時候已經願意在原有價格上稍作讓步。

　　新聞連結

　　上海

　　“滬九條”出臺首周

　　成交下跌六成，價格下跌3.42%

　　“滬九條”出臺後首周，上海新房市場量價齊跌。

　　佑威房地産研究中心的監控數據顯示，上周（3月28日—4月3日）上海市新建商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環比前周下跌60.44%；上週全市新建商品住宅成交均價為32916元/平方米，環比前周下跌3.42%。上周新建商品住宅新增供應面積為43.12萬平方米，環比前周上漲45.43%。

　　值得注意的是，之前上海樓市的新增供應量已經連續20周小于成交量，在新政實施後的首周新增供應量不僅大於成交量，而且達到了43.12萬平方米的高水準，超出成交量52.05%，或表明政策改變了開發商的預期，現行政策下不再惜售。

　　深圳

　　新政後客戶到訪量明顯下滑

　　首個開盤住宅1/3認籌客戶放棄

　　“3·25”調控政策出臺後，整個深圳樓市都抖了抖。據報道，新政實施第二天，位於龍華新區的潛龍海寧公館作為調控政策出臺後首個開盤的住宅項目入市，當天銷售了623套，均價在5.3萬元左右。有知情人透露，有1/3的認籌客戶棄籌沒到現場，而且原本定價6萬元只能降價銷售。

　　另據中原地産新房到訪統計顯示，從2月底開始，深圳新房訪客出現下滑態勢，新政後下滑幅度明顯增大。二手房方面，從3月中開始客戶到訪量出現下滑，新政後下跌幅度達13%，降幅驚人，二手房報價指數從2月底開始連續下滑16%。

　　專家觀點

　　曹旭東

　　中指研究院南京分院總經理

　　南京樓市有過熱現象

　　不排除有後續政策

　　目前幾個城市出臺的調控政策中，上海的政策比較嚴厲，抬高了購房者門檻。深圳同樣也相對比較嚴厲，這兩個城市的政策都對當地的房地産市場産生了降溫作用。 但其他城市包括南京，目前實際出臺的房産調控政策都比較溫和，屬於點到為止的範疇，對房地産市場無實質性影響，更多是心理層面的影響，讓一些購房者有了觀望心理。

　　當然，南京市場目前依然有過熱現象，不排除出臺後續政策的可能。但就現在來看，政策面對南京樓市影響不大。