近日，滬深兩個一線城市以及南京、武漢、蘇州等重點二線城市樓市調控政策相繼“落地”，“環京縣”也強力調控。收緊限購政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場外加杠桿是此輪調控的主基調。基於70個大中城市房價全面回升，貨幣週期寬鬆，貸款杠桿從製造業向消費金融領域轉移趨勢已現，全國樓市整體已進入景氣回升期。因此，預計未來還會有其他重點城市推出緊縮性的政策。

　　一時間，輿論再次聚焦樓市調控。去年中央經濟工作會議將去庫存上升為國家戰略，目前全國各地去庫存正轟轟烈烈，難道樓市政策“風向”要變了嗎？根據中指院的監測，2月份，一、二線城市新房成交量同比分別增長41.6%和35.4%，增幅比2015年全年分別加快10個和20個百分點。但是，即便主要城市樓市銷售明顯回升，全國整體庫存仍舊在攀升。

　　首先，全國商品房待售面積為73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，是2011年的2.7倍；其次，2015年新開工面積比銷售面積多了2.6億平方米，儘管這一增幅比2014年下降了3.4億平方米，但這是自國家統計局有監測數據以來的第6年增長，未來庫存有可能還將不斷增加；最後，易居研究院數據顯示，截至今年2月底，一、二、三線35個城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個月，意味著部分二線城市和多數三、四線城市仍舊深陷庫存泥潭。

　　因此，去庫存主題沒有變，但結合去年底以來重點城市樓市火爆和監管層的態度，樓市管理從去庫存單一主題，轉變為去庫存與因城施策雙主題並列，也就是所謂的“托底蓋帽”。

　　樓市管理主題之所以調整，一方面在於重點城市樓市相當火爆，房價暴漲、投機炒作、場外過度加杠桿。這不僅助長“脫實入虛”，且投機炒作造成的資金“虹吸效應”不利於去庫存；另一方面，部分城市借去庫存強力刺激需求，也違背去庫存初衷。

　　所以，去庫存在執行層面需要調整。3月29日，《人民日報》發表文章指出，去庫存的根本目的是推進以人為核心的新型城鎮化，而非刺激新一輪房地産粗放式發展，不能以扭曲的政策補貼刺激高端房地産銷售。這是針對去年下半年以來，很多城市單純以常規需求手段來刺激樓市，而戶籍制度、土地制度改革進展不足，偏離了去庫存與新型城鎮化結合的本質。

　　此外，去庫存效應無謂溢出也需要糾偏。京滬深房價創新高，南京、蘇州和合肥等重點二線城市及北上深周邊三、四線城市房價暴漲，投機需求氾濫。據悉，深圳二手住房投資客佔比在30%~ 40%；2015年惠州、東莞臨近深圳片區成交量暴漲75%，70%為深圳投資客，房價分別上漲35%和16%；上海、南京今年3月房價環比漲幅已超深圳，成為樓市新“領頭羊”，長三角投資需求泛起，蘇州、南京庫存消化週期不足4個月，蘇州房價3月上漲14%，據悉投資客已開始“進軍”價格洼地無錫。

　　作為北京後花園的“北三縣”（三河、大廠、香河，行政上隸屬河北廊坊），樓市更加火爆。2015年，“北三縣”新房和二手住房價格分別上漲了近30%和50%，北京“睡城”之一香河燕郊，3年來均價上漲3倍，逼近3萬元。在北京剛需入市及去庫存政策、京津冀一體化及“大北京”概念下，自住及投資需求泛起是主要原因。

　　北上深周邊二、三、四線城市房價暴漲、投資炒作泛起，不僅不利於去庫存，也背離了新型城鎮化和區域一體化目標。因此，人民日報3月26日評論指出，當前中國經濟正處於“去舊育新”的關鍵時期，房地産市場平穩、均衡、健康發展，既可以為轉型營造良好環境，又是實現共用發展的題中之義，中國經濟不需要“地産投機客”。因此，在繼續堅持去庫存戰略的同時，執行上要糾偏，也就是因城施策，即中央統一目標和分類指導，地方因城施策和主動作為，特別是精細化管理。

　　首先，北上深等一線城市，增加供應是首要問題，未來樓市管理全面走向“供給側”，即多渠道增加住房供應。同時，在保護合理需求的基礎上，有針對性地控制過度利用杠桿的投資需求，嚴厲打擊投機炒作；其次，二線重點城市既要支援本地合理需求，保護農業轉移人口買房的需求，還要防止借助房貸政策鬆綁而泛起的投資需求，順應以壯大城市群為核心的新型城鎮化政策導向；再次，對於像合肥、鄭州、武漢等接收東部産業轉移和人口大省的區域中心城市，既要認識到人口、産業集中後住房需求的增加，要加強供應，還要加快公共設施建設；最後，對於很多二、三線城市，部分區域回升但週邊庫存壓力很大，要實施分區域精細化管理。

　　北上深周邊區域樓市火爆，有特大城市自住需求因高房價而溢出的影響，這是好的方面，有利於區域一體化和都市圈建設，要有前瞻性地引導。同時，也有因政策寬鬆、炒作而泛起的投資需求，需要強化控制、穩定房價，為區域一體化和都市圈建設創造低成本環境。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）