今年以來，為了達到“去庫存”國家政策可以説是推陳出新。在房貸、稅費等系列利好新政落地後，各地的樓市反應不一。在一線大城市，一股樓市漲價風正隨之而來。近日，上海、深圳等地陸續出臺新政，房地産政策的口徑再現收緊跡象。有分析認為，今年政策無論是從哪邊走，不管是利好還是利空都是力求一個“穩”字。去庫存是為了穩定市場，收緊調控更是防止部分城市房價過快上漲而求“穩”。而在近期的樓市漲價潮，已經開始吸引不少投資客蜂擁入市，但部分開發商人士卻對這種現象並不看好。他們甚至擔憂價格的過快上漲將導致新一輪的強力調控出臺。

　　廣州樓盤半數喊漲 開發商心仍存憂

　　如果讓你回到去年底，你一定還是不敢相信今年第一季度房地産市場會這麼的火爆。即便是市場理性程度較高的廣州，同樣也在遭遇著一場樓市熱浪的洗禮。在近段時間，不斷有樓盤喊出漲價的口號，而數據顯示，僅3月份，就有過半數的樓盤價格相比去年上漲。而庫存的消化週期也降至9.5個月。儘管現時大多數廣州樓盤的漲價幅度仍然合理，但仍然有開發商擔心如果價格漲得太快會導致新一輪強力調控出臺，而樓盤也在加快清庫存的腳步。

　　相比去年底過半數樓盤漲價

　　從2月底開始，在廣州的一手住宅市場就不斷傳出“漲價”的聲音。很多樓盤都號稱要漲價，有些甚至以“封盤”的姿態來展現自己的漲價決心。然而，第一季度已經過去，廣州樓價是否真的在漲？記者從3月最新的統計數據看到，廣州各大樓盤3月的房價相比去年底的確有所上漲，但漲幅卻並不大。

　　根據中原研究部監測，2016年3月全市新建商品住宅新批預售供應面積48.23萬平方米，環比增加52%，同比則大幅增加近1.3倍。市場回暖，開發商推貨意願漸強，近兩年拿地的項目于近期陸續推出市場。

　　3月廣州全市的網簽面積98.71萬平方米，成交量翻倍，並超越農曆年前。中原研究部分析師指出，“近半年除2月受春節因素影響成交急速萎縮外，其餘各月成交均保持較高水準。雖然各種利好更多偏向於庫存高企的二三線城市，但廣州自身樓市環境健康，成交始終活躍。”而在房價方面，卻沒有人們想像的那般瘋狂。數據顯示，3月廣州網簽均價為15037元/平方米，環比跌9%。“這是由於2月成交主要集中在中心區個別高價盤，本月價格下跌為結構性因素所致。”

　　根據中原研究部監測對比，3月有網簽的樓盤，其銷售價格與去年底相比有上漲的超過半數。監測顯示，3月全月廣州有網簽成交的樓盤有348個，其中有321個在去年12月同樣在售。在這321個樓盤當中，價格上漲的共205個，佔3月網簽個盤總量的53%。但分析同樣指出，這些樓盤儘管在價格上有上漲，但整體趨勢為穩中有升。監測顯示，漲價項目中173個項目漲幅在5%以內，價格漲幅相對合理。

　　廣州庫存僅為9.3個月

　　根據廣州市國土房管局數據顯示，截至2016年3月25日，全市商品住宅可售面積864.17萬平方米，庫存量較2月繼續減少2%。隨著市場成交再次活躍，去化加快，庫存消化週期縮短至9.3個月。

　　隨著回暖氛圍持續擴散，市場供應量再次上升，整體供求仍處於平衡。部分庫存量較大的區域，如花都、番禺、南沙等，雖然市場回暖明顯，個盤提價現象頻現，但在去庫存前提下，仍建議謹慎提價，以確保去化。中心區的海珠、荔灣則因幾個舊改項目，如廣紙、廣鋼等，于近期推出，致庫存量及消化週期整體上升，但從這幾個盤市場關注熱度看，預期消化速度也會較理想。

　　開發商擔憂政策“轉向”

　　“對我們來説漲價不是最重要的，穩定才是關鍵。”從化某樓盤的銷售負責人朱先生在接受本報記者採訪時表示，現在不少樓盤都號稱要漲價，但是真正大幅調價的幾乎沒有。

　　記者了解到，在3月初，廣州包括保利越秀嶺南林語、越秀嶺南雅築等樓盤都發佈封盤通知，號稱要漲價。一個月過去了，記者查詢陽光家緣的網簽數據顯示，這些“漲價”項目的成交均價卻並沒有太大的變化。截至3月29日的網簽數據，3月保利越秀嶺南林語的成交均價為14201元/平方米，而今年2月該盤的均價也達到14013元/平方米，1月網簽的均價也達到14799元/平方米。而另一個樓盤越秀嶺南雅築同樣也是這種情況，其3月的網簽均價與此前的網簽均價並沒有明顯的漲幅。

　　但是“封盤”帶來的市場效果顯然非常喜人。記者發現，就是從這兩個樓盤叫囂著“封盤”的3月，反而成為了他們成交暴漲的時間段。截至3月29日，越秀嶺南雅築單月成交156套，而近半年以來，該樓盤最大的月網簽成交量僅為77套。近一年，該樓盤最大的月網簽成交量也就是119套。也就是説，“封盤”的結果是3月越秀嶺南雅築的成交創下了一年來的新高，在半年時間內單月成交翻倍。同樣翻倍的還有保利越秀嶺南林語。陽光家緣的統計數據顯示，截至3月29日，該樓盤單月成交296套，同樣創下了一年來銷售的新高。

　　“很多樓盤喊漲價是為了造勢，實際上是為了走量。”朱先生告訴記者，他現在最擔心的反而正是這些造勢的舉動會影響到政策發生變化。而這種顧慮並非是危言聳聽。3月25日上海出臺號稱是“史上最嚴”的調控政策。而就在同一天，深圳發佈六條房地産調控政策。一線城市的政策突然收緊，使得廣州房地産市場隱約有些不安。“這兩天深圳上海已經出臺新政了，明顯要加強調控，雖然廣州一直沒有動作，但是如果價格真的很快地漲起來，調控應該是必然的。”

　　滬深寧漢新政連發 風向由保轉壓

　　3月25日，上海、深圳、南京和武漢四城接連發佈樓市“約束”政策。從火爆到“退燒”，上述四城代表著一二線樓市的新風向。此前業界還保持樂觀的寬鬆政策環境就此收緊了嗎？

　　新政關鍵詞：“緊”

　　就像約好了一樣，上海、深圳、南京和武漢四城接連發佈樓市新政，集中在了24小時之內，而這一輪面世的政策共同的關鍵詞就是：緊。

　　綜合來看，上述四城中，上海樓市新政被業內稱為“全國最嚴”；深圳新政力度次之；南京市要求嚴審購房人首付款比例、首付資金來源；武漢則收緊了住房公積金政策。

　　上海新政對非上海戶籍居民抬高了買房門檻，將外地人個人所得稅或社保的繳存年限由此前的2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上，而且要求購房者已婚，因而被視為“最嚴限購”。加之提高了二套房的貸款首付等政策，據中原研究中心估算，上海新政大約將抑制27.9%的購房需求。

　　深圳新的樓市限購政策將非深戶籍購房社保繳存時限由1年改為3年，力度不及上海，而業內預期深圳房價存在下行可能。

　　一線城市之外，南京、蘇州、廈門、合肥等二線城市近期已經“接棒”成為房價漲幅最高的地區，因此，南京的政策收緊並不令人意外。面對狂熱的購房潮，南京對二手房過戶實行“限號”政策。

　　與南京類似，今年春節前後，武漢樓市快速升溫，多個新樓盤也出現“千人排隊搶房”、“開盤售罄”的熱銷場景。武漢25日宣佈收緊公積金政策，其中包括首套房貸款最高額度下降10萬元人民幣。

　　除了這四個城市之外，蘇州在稍早時候出臺“限漲令”，有專家預計，北京也可能在一兩周內跟進樓市新政。房價“高燒”的廈門、合肥等地近期也有可能加入調控大軍。

　　“分城施策”勢在必行

　　大力去庫存，卻收緊樓市政策到底是不是矛盾？恰恰相反，業內認為，在過於火熱的一二線城市收緊一步，實際上是降低熱點城市“虹吸效應”的應有舉措。

　　業內人士分析，上海房産交易中心徹夜排隊、房東隨意調價、客戶搶房的現象將大大緩解。但也有業內人士也指出，目前上海樓市庫存較低，房價要降並不容易。

　　深圳背靠的香港地區樓市已經陷入調整，深圳過去幾週內也出現成交量下滑、二手房報價下調的趨勢。中原地産首席分析師張大偉指出，深圳樓市本身已經出現即將進入調整期的前兆，在新政影響下，投資客可能選擇離場，房價也可能下行。特別是深圳4月開始上調房産評估價格，這會全面增加二手房交易成本。

　　今年全國兩會上，政府工作報告就提出，樓市調控將“因城施策化解房地産庫存”。中國住房和城鄉建設部部長陳政高也在去年年底指出，進一步落實地方調控的主體責任，實施分城施策、分類調控。

　　各地自發調節樓市冷熱，説明新的樓市政策風向已經傳來：未來的政策方向將不再是一刀切地為去庫存而“托底”，而是分城施策：庫存高的三四線城市“托底”，樓市熱的一二線城市“蓋帽”。

　　惠州新規抑制炒風 珠三角“去庫存”思路調整

　　3月25日，《深圳市人民政府辦公廳關於完善住房保障體系促進房地産市場平穩健康發展的意見》發佈，深圳的樓市限購進一步升級。而伴隨深圳限購加碼，消費外溢現場加劇，東莞、惠州等鄰近深圳區域樓市更加火爆。3月26日東莞有樓盤出現10000人搶1000多套房子的場面，開盤當日狂銷25億元，刷新東莞樓市紀錄。而惠州市房管局發佈的3月21日-3月27日一週成交監控數據顯示，惠城仲愷破千套的周交易行情仍在持續，達到1375套，刷新歷史峰值。而惠州3月29日急出臺抑制炒樓風，顯示珠三角“去庫存”思路調整，因城施策而不是一刀切。

　　深圳客涌向周邊購房形成熱潮

　　據國家統計局數據，2015年，深圳房價上漲約52%。深圳市房地産研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據其調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。新政策的實施確實對深圳購房的熱潮起到了抑製作用，3月27日，某深圳某一手樓盤開盤的現場，已經缺少了往日的火爆場面，當日交易額也不如往日。

　　最近一年來，受深圳客帶動，東莞、惠州樓市出現購房熱潮。據東莞中原研究部數據表示，2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%，連續第11個月創下歷史同期高位。惠州樓市方面，一改往年春節後的淡市，不斷刷新高位，當前穩定在1000套以上的單周成交數。

　　這一波火熱行情在深圳限購加碼之後，幾乎達到登峰造極的地步。在東莞臨深圳區域的松湖碧桂園3月26日開盤，10000人到場搶購1000多套房源，當天銷售25億元，創下東莞單日單盤成交新紀錄。

　　惠州急出臺新規為“炒樓”降溫

　　3月29日上午，惠州市房管局聯合市住建局、市工商局召開樓市“降溫”會議，100多位在售樓盤代表參會。會議現場發佈了《關於嚴格規範商品房銷售行為的通知》（下稱《通知》），針對市場過熱的發展勢頭在源頭上強化監管，規範開發商行為，促進行業穩定發展。據記者查閱資料發現，此次惠州出臺樓市降溫措施，是廣東省內，除一線城市（廣、深）之外首個出臺類似樓市措施的城市。

　　《通知》指出，開發商預售商品房應取得《廣東省惠州市商品房預售許可證》，而在取得預售證之前，企業不得以任何形式對外銷售和簽訂認購書或收取意向金（誠意金）、定金，此舉直指前期市場出現的多個賣斷存貨的樓盤為拓客將未領取預售房源出售的事件，而禁止過早啟動認籌則防止了開發商臨時起價，人為提高樓盤價格。針對當前市場流行的二三級聯動銷售現象，通知要求未取得預售證的房源不得委託代理機構（含電商）繳交團購費。

　　惠州市房管局相關負責人就表示，這樣能夠讓買房和賣房更加透明，避免相關機構和個人人為的製造市場恐慌，造成市民跟風入市的情況出現。惠州相關新規的出臺，也意味著廣東省各地市“去庫存”將根據本地實際情況靈活應對，因城施策。

　　策劃 李廣軍采寫 南方日報記者 蔣勁勁 許蕾 李廣軍

　　■專家觀點

　　不再一刀切，因城施策非常好

　　世聯行董事會秘書 袁鴻昌

　　1、2月份全國銷售面積增長28.2%，銷售金額增長43.6%，有經濟學家評論這兩個數，説中國去庫存很成功，不需要去庫存了，現在反而要防過熱。

　　從各地城市數據中，可劃分一下，到底漲幅在哪？銷售額超過40%，有東莞、南京、深圳、上海、珠海、深圳等這幾個城市，20%-40%有佛山、寧波等。可以看到一個規律，如果把長三角主要城市和珠三角主要城市拿掉，幾乎很多地方是沒有增長，除了武漢。大家可以看看這些城市，基本上都在長三角，珠三角。我們現在喊去庫存，結果不需要去庫存的地方賣得很火，但真正需要去庫存看不到效果，所以現在看來，這個問題有一點嚴重。你想去庫存的地方還在積壓，不想去庫存現在跑得很快，現在深圳都量價齊升了。

　　廣東去庫存的情況比全國要好，各項數據優於全國平均水準。但也有廣東的問題，問題在哪？把各個城市分出來看，我們就可以看到這個數，揭陽商品住宅去化月份達75個月。也有絕對數額非常高的，如廣州達1778萬平方米，但廣州是非常大的城市，消化量也很驚人，去化週期很短。光説廣東好還是壞，這不足以描述整體情況，你一定要説是揭陽還是汕頭還是梅州，珠三角跟粵西北、粵東北又不一樣，所以各個城市差別還是非常大。

　　今年政府做一件很好的事情，以前大家都知道房地産就是一刀切，但現在各個城市因城施策，這就很好。

　　區域房地産市場分化 更需要因地制宜

　　廣東省房協秘書長 王韶

　　廣東房協比較關注廣佛同城，除了“十三五”規劃之後，我們也很留意佛山市場，我們也留意到從2006年到今天，整個佛山和南海的房價走勢，跟廣州中心六區走勢是一脈相承，佛山和南海，承接了非常非常多的廣州這些外移的住房需求，南海緊挨著廣州，去年就賣451萬平方米，99%都是廣州客。這就是我們省房協，這個市場報告裏面提到廣東房地産市場，這個城市形的形態越來越明顯。深圳擠出或者輻射惠州大亞灣，淡水，包括中山火炬開發區，也包括東莞。

　　我最近在東莞調研，聽到莞城的開發商説，非常感謝深圳，如果沒有深圳他們任務不知道怎麼完成。現在東莞整個去庫存壓力，在廣東省來講21個地級市裏面來講，壓力是最小。同時珠海的消費外溢到中山的坦洲，因為和坦洲就隔一個馬路，這裡的一年銷售量也達到400多萬平方米，比很多地級市都強很多很多。

　　像其他例子，如北京對房山這些擠出效應也非常厲害，例如上海對昆山的擠出效應。所以廣東珠三角城市群，地段影響非常非常大。佛山剛才講是第一類地區，我們還有第二類、第三類、第四類。因為房地産城市分化很厲害，房企分化也很厲害，用“分化”來概括房地産市場很恰當的。正是這種情況下，整個房地産宏觀調控政策應該就是因地制宜，因城施策。

　　■代表城市去庫存數據一覽

　　北京

　　統計數據顯示，剔除保障房，目前北京市商品房住宅庫存為62144套，這一庫存為最近7年的第二低點，刷新了最近三年的最低紀錄。整體看，如果以2014年1月1日後供應的項目計算為有效庫存看，北京商品房住宅實際可售只有39288套。也就是説最近三年供應的項目，待售的庫存不足4萬套。按照2015年全年簽約的5.4萬套計算，去化時間只有8.5個月。

　　滬深

　　自2月29日至3月27日期間，上海市房地産庫存量由949萬平方米驟減至817.2萬平方米，消化庫存13.9%；深圳房地産庫存量由398.5萬平方米驟減至359.4萬平方米，消化庫存9.0%，短短不到一個月時間，兩地房地産庫存量大幅度減少。

　　熱點二線城市

　　庫存量和去化週期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫存量分別為450萬平方米、549萬平方米和332萬平方米，同期成交量分別為121萬平方米、135萬平方米和86萬平方米，這3個城市的去庫存週期都已經在4個月以內。

　　三線城市

　　1月新增供應量為242萬平方米，而新增成交量為204萬平方米，新增供應量依然大於新增成交量，庫存出現小幅上升。11個三線城市樣本中，去庫存壓力最大的北海市去庫存週期達到34個月。