本報訊 （記者 鄧文婷）當下中國房地産市場生存狀態如何？房企該如何實現創新和突破？3月24日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所、中國指數研究院共同主辦的“2016中國房地産百強企業研究成果發佈會暨第十三屆中國房地産百強企業家峰會”在北京舉行，來自全國的上千家房地産企業和全國近50家媒體聚焦發佈會。

　　萬科、恒大、綠城、碧桂園、融創、中海、藍光等全國性房企依然穩居百強前列，依託在重慶市場的精耕細作，龍湖、融創、金科、萬科、東原、協信、保利、恒大、魯能、中海躋身重慶房企TOP10。憑藉著特色的教育地産運營，新歐鵬集團、重慶同景置業獲得了特地色地産運營優秀企業稱號。

　　但不可回避的是，整個房地産市場行業的生存狀況依然面臨挑戰，行業集中度越來越高，三、四線城市庫存積壓，房企盈利能力持續減弱，未來房地産如何實現創新和突破成為本次發佈會論壇上討論的焦點。

　　百強房企市場份額持續提升

　　《2016中國房地産百強企業研究報告》顯示，2015年，在寬鬆政策頻出背景下，房地産市場量價穩步回升，全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長14.4%和6.5%，房地産市場運作環境顯著改善。房地産企業集中度進一步提高，百強企業2015年銷售額增速達19.4%，市場份額上升至36.7%。

　　“市場‘二元分化’現象持續加劇，一線和熱點二線城市需求旺盛，呈現量價齊升局面，而部分二線和多數三、四線城市市場需求表現乏力，高庫存壓力下，房價和成交量多呈下跌態勢。”清華大學房地産研究所所長劉洪玉介紹，綜合實力前30強的房企借在經濟發達區域熱點城市的集中佈局取得了領先的業績增速，也憑藉較高的區域品牌優勢實現了更高的業績溢價。

　　百強房企重點佈局一二線城市

　　報告顯示，一二線主流城市仍為百強企業佈局重心，業績貢獻高達82.8%，其中一線城市佔比29.2%，二線城市佔比53.6%。

　　中國指數研究院提供的大數據顯示，一線城市140~200平米及200平米以上的中高端改善型産品銷售額佔比顯著上升，例如保利在一線城市140~200平米及200平米以上産品銷售額佔比較上年增長3.5和9個百分點；在二線、三四線城市則更為注重90~140平米的“首改類”産品的增長空間。

　　以融創地産為例，融創重點聚焦北京、上海、重慶等一二線城市區域戰略，對地段的優質選擇和高端精品戰略，2015年度業績顯示，融創實現734.6億元銷售額，凈利潤32.98億元，2010年至2015年複合增長率接近55.81%，而同期全國平均複合增長率僅為10.6%。

　　房企凈利潤呈持續下滑態勢

　　值得注意的是，在行業利潤率下行的態勢下，部分房企“增收不增利”的現象依然延續，百強房企全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個百分點，逐漸逼近10%的紅線，企業盈利空間持續收窄。

　　事實上，據《上海證券報》報道，多家房地産上市公司2015年財務年報“曝光”難掩房企盈利能力下滑的事實。千億房企碧桂園2015年營收額達1132億元，同比增長33.9%，但明顯增收不增利，其凈利潤僅為97億元，毛利潤為20.2%，凈利潤下滑至10%以下，僅為8.6%。

　　“企業盈利空間持續收窄。近年來房地産行業逐漸步入由“暴利”向“中利”轉變的新常態，企業盈利能力已持續處於下滑通道。“劉洪玉分析説，一方面，供需關係逆轉、行銷難度加大導致經營成本顯著提升，降低企業盈利水準；另一方面，部分、二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，進一步擠壓企業的利潤空間。

　　未來的房地産 如何實現創新與突破？

　　去庫存不是簡單賣掉房子

　　國務院發展研究中心原副主任侯雲春在談當下房地産市場情況時認為，雖然當下庫存很大，但房地産去庫存不是簡單的賣掉房子。“房地産的未來發展要朝著理性、穩健、可持續的方向去發展。”侯雲春説，理性的第一標準就是住宅是消費品不是投資品，第二就是讓住宅實現居住而不是閒置，第三就是住房適度消費，必須和我們發展水準、生活改善相適應。

　　他認為，至少要出臺房産稅，增加持有成本，這樣房子閒都閒不住。住也不是越大也好，住大房子就要付出成本。

　　地産開發圍繞業主生活來展開

　　綠城房地産集團有限公司董事、總經理應國永發表主題演講時認為，未來的房地産開發必須圍繞業主的生活來展開。他説：“過去綠城造了很多有特點的房子，培養了一批人才，給未來發展打下了基礎，但過去是時代賦予綠城的機會，今天綠城仍然面臨著行業發生的變化，比如庫存過剩、房地産失去土地紅利、客戶訴求在變化、需滿足個性化需求……”

　　他認為，行業變化我們也要變，不變不行，但亂變更不行。未來的房地産開發，一定是從造房子到造生活，房子是生活的載體，生活的內容和品質是我們的目標，綠城未來的目標就是做理想生活綜合服務商。

　　營造社區人與人的連接

　　東原地産董事長羅韶穎女士發表《社區實驗的心與得》主題演講時表示，未來真正的社區，一定是非常優質的多樣化的連接。社區的3.0時代是實現“小社區”的規劃，深度挖掘社區內部資源，打通內外部資源的分享系統，實現社區運營的“有心有趣”。

　　據悉，東原地産經過這些年的沉澱，初步形成了童夢童享、樂享樂配、友鄰友趣、優度優家四大社區子品牌，從兒童成長、人文親鄰、社區配套及特色精裝等方面為客戶提供全生命週期的社區服務。