四川出臺新政推動商業地産去庫存——

　　3月25日，四川出臺助推商業地産去庫存的新政策：已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業用房在不改變其他規劃條件的前提下，經法定程式批准並向社會公示無異議後，可改變建築使用功能，用於教育培訓、幼兒園、文化、旅遊等經營性、公益性用途。

　　據了解，目前省內部分二三線城市商業、辦公用房可售週期已達50個月左右，成都市商業地産可售週期時間則更長。對此，成都知名地産策劃人李紹華説，“這個政策真正實施後，將加速商業項目去庫存，同時讓更多的商家和投資者受益，從而降低本區域樓市的風險”。

　　□本報記者 文強

　　政府出招助推商業地産去庫存

　　“在多年開工建設熱潮帶動下，寫字樓、商場項目日益增多，已導致成都商業地産體量過大，部分區域商業地産空置率不斷攀升，物業租金水準卻不斷降低，無論是投資者還是經營者都叫苦不迭。”成都健鷹地産總經理楊健鷹説。“據相關數據顯示，截至去年底，成都商業物業存量面積接近500萬平方米，預計去庫存週期將達100個月。另據不完全統計，去年以來成都處於停工半停工的商業項目已經超過10個。同時，還不斷有商業項目建設用地上市，未來商業項目銷售壓力和經營風險還在逐漸放大。”成都尺度地産董事長曾祥庸説，目前省內住宅項目去庫存迫在眉睫，但是商業項目如何去庫存，直接關係到市場是否健康。政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，有望加速我省商業項目去庫存。“截至2016年2月底，成都開業運營、規劃在建的綜合體達到140家，不少商業項目經營困難，惡性競爭和退租不斷涌現，商業去庫存壓力很大。”四川省連鎖商業協會會長冉立春説，此次“商改住”政策提出，對於部分區域來説，相當於一次再規劃。

　　市場生變“商改住”將削減LOFT

　　“政策執行細則出臺之後，一些符合條件的商業用地開發商會儘快進行‘商改住’的變更。”西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，由於住宅本身供應量巨大，這些商業項目“變性”後，不會對原有住宅市場形成大衝擊，但是商業用地一般位置較好，在轉變為住宅用地之後，會建設一些較受市場追捧的高性價比住宅産品，這樣同一區域的部分同類項目銷售將會受到衝擊。

　　過去一些地産項目由於受規劃條件的限制，部分項目在無路可走的情況下規劃了一些LOFT産品，這類産品一般總價較低、可居家、可辦公，也可做酒店，但目前這類産品銷售一直不理想。“如今，隨著‘商改住’政策的出臺，LOFT産品或將逐漸退出歷史舞臺。”楊健鷹在接受本報記者採訪時説，一些口岸好、産品規劃較合理的LOFT産品不但受影響小，反倒有可能進入快速的增值通道。“多個購物中心相繼建成，同質化競爭較為激烈，招商困難，寫字樓大量空置。”成都全心集團總裁李國峰説，成都目前商業體量嚴重過剩區域主要集中在城南三環路外，多個商業項目由於受電商衝擊、企業品牌拓展收縮等因素影響，部分項目經營顯得舉步維艱。通過“商改住”政策的釋放，給部分開發商提供了一個合法“掉頭”的機會，但這類開發商並未真正退出市場，無論規劃什麼産品，在目前的市場態勢下，未來的銷售壓力依然很嚴峻。

　　變“性”擠“利”謹防“齊步走”風險

　　“一般來説，商業用地尤其是純商業用地價格要低於住宅用地價，如果要改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什麼？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這都是必須要細化落實的。”劉璐表示。“‘商改住’其實是把‘雙刃劍’，如果開發商積極參與項目‘變性’，可降低市場風險，加速資金回籠。但也可能因為在‘變性’的過程中，向政府補繳相關費用而擠壓項目的利潤空間。”成都香木林置業行銷策劃總監陳光健説，開發商在這個過程中應該多做市場調研，謹防“齊步走”帶來的更大風險。“政府出臺‘商改住’政策，首先，有助於緩解商業地産積壓，有利於盤活城市資源；其次，商業項目改成住宅産品後，産權有望從原來的40年變成70年，這可以增強開發商和投資者的信心；第三，目前四川房地産庫存最大的應是商業地産，這個政策將加速類似産品去庫存，保證行業良性發展；第四，成都等地多年來推行高容積率指標，尤其是商業用地，這次‘商改住’政策，或許是政府進行産業深度改革的機會。”中洲控股成都公司行銷總監楊曉梅説，在降低大量同質化商業開發的同時，有望使商業物業在分佈與體量上更加合理，緩解天量供應下帶來的同質化、價格戰、回報低等相關問題，使四川樓市走向更加健康的發展軌道。