濟南房産交易大廳排長隊的消息讓很多購房者不淡定了:為啥這麼多人來扎堆湊熱鬧，非得在這個時候辦業務呢?濟南的房價又要大漲嗎?如果現在不辦，買房就會吃虧嗎……為此，記者進行了深入採訪。

　　行情:

　　濟南3月二手房日網簽量近300套

　　濟南不動産登記中心統計數字顯示，從二手房買賣過戶來看，2月份過戶的數量是1800套，截止到3月29日，過戶的數量是3900套。從二手房交易的流程來看，買賣雙方簽訂合同後辦理網簽，交完稅款後再辦理過戶。“從網簽到過戶中間的時間差在一個月到兩個月不等，有些貸款的市民還要看貸款的審批情況，這中間的時間就不好説了。”工作人員説，客觀來説，3月份3900套的過戶量有一定的滯後性，也就是説這些房子不一定是3月份真正成交的。

　　比起過戶的辦理，網簽相對更具有及時性。濟南市房管部門統計顯示，3月份平均每天(只含工作日，不包括週末)的二手房網簽量接近300套。“成交量確實出現明顯的增加，市場也確實明顯回暖。”房管部門有關人士説，2月份有春節假期，網簽量不具可比性，3月的網簽比去年年底的時候多了近30%。

　　進入三月份來，契稅、首付比例降低、公積金貸款調整等多種利好政策的疊加下，二手房市場呈現出了明顯的“小陽春”。“這些成交的增加，是政策疊加效應的一個釋放。不論是剛需還是改善，需求量得到實現，成交量自然就上去了。”省城一資深二手房地産評論人説，産交易大廳人多也主要是因此造成的。

　　解讀:

　　營改增後，150萬的房子能少交3600元稅

　　除了市場本身的回暖和成交量的增加外，濟南房産交易大廳有關工作人員説，從排隊辦業務的市民來看，有不少人是對“營改增”誤讀引發的恐慌性購房，他們認為如果不在五一之前把手續辦完，就會多交很多稅款增加買房成本。“這種恐慌性的傳染性很強，很多人的從眾心理被激發出來，認為越早辦完越好。”該人士説，現在的問題是，政策已經明確了，但是很多人還是持有懷疑態度，選擇提前辦。

　　“政策沒有確定之前，11%稅率的相關傳言，確實在一定程度上增加了購房者的恐慌心理。”濟南鏈家交易中心總監張海豹説，他們也確實接到很多客戶的諮詢，都想在5月1號之前辦理完購房手續，這就出現了部分恐慌性購房的需求。

　　該人士詳細算了一筆賬，根據增值稅的演算法，需要先計算出銷售額(不含稅)，銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)，應納稅額=銷售額×徵收率，比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率徵收，按現行政策，營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。營改增降稅7.55-7.14=0.36萬。

　　財稅專家、山東財經大學經濟研究中心主任潘明星分析説，在過渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現行二手房交易營業稅政策，原有的優惠政策也延續。但由於營業稅是按照含稅銷售額計稅，增值稅是按照不含稅銷售額計稅，稅負還略有降低。

　　濟南市房産交易大廳有關人士説，購房者沒有必要趕在五一之前扎堆辦理業務，可以避開這個高峰期，根據自己的實際情況來辦。

　　實情:

　　掛牌價虛高，成交時便宜一萬至2萬

　　“北上廣深，房價出現大漲，濟南也快了，現在不買房，肯定又漲起來。”購房者孫女士説，她最近在看房，這是聽到仲介説的最多的話，這在一定程度上加劇了孫女士的恐慌:房價真的會暴漲嗎?

　　省城一資深業內人士坦言，近日房地産刺激利好政策頻出，確實有一些仲介公司以此為噱頭，利用購房者的心理預期以及當前市場回暖的現狀，對政策以及市場做出了錯誤的引導，利用購房者“買漲不買跌”的心理，對市場造成了影響。

　　濟南鏈家地産有關負責人説，他們3月上旬對全市100多家店面做過統計調研，總體房價比2月下旬上漲了0.04%，以一套100萬的房子為例，也就上漲了4000塊錢，每平米上漲40塊錢。

　　“市場確實出現回暖，需求量得到了釋放，但是房子並沒有大家想的那麼好成交。”濟南鏈家偉東新都店有關負責人説，看房的客戶確實多了，在目前的市場下，購房者尤其是有改善需求的人反而會觀望，不會那麼草率地定下房子。“現在仲介多，經紀人也多了，房源也多，購房者可選擇的餘地是很大的，考慮的週期也加長，而且也會理性購房。”

　　對於市場上所説的價格火爆，該負責人説，這多是房東的心理預期偏高，把掛牌價抬高，但這並不是最終的成交價。“部分價格離譜的房子也是有價無市，在一定程度上反而更不利於成交。”該負責人説，一般來説，成交價會比掛牌價便宜一萬至2萬左右。

　　山東大學經濟學院副院長、房地産研究中心主任李鐵崗説，需求釋放了，不代表房子就很好賣。3月份成交量增加是去庫存的效果，但是市場還會有新的供應量出現，市場總體還是供過於求，短期內需求量消化的比較明顯是正常的。但是未來很長一段時期內，需求量如何再被更好地激發，還有待考驗。

　　提示

　　全市還有9個網點可辦理相關業務

　　濟南房産交易大廳每天的放號量在五六百個，二手房網簽量平均每天近300個，也就是説有近一半的業務並不是二手房交易。對此，濟南不動産登記中心有關負責人説，目前濟南有10個不動産登記服務網點，大家沒有必要都去經七路88號的房産交易大廳扎堆辦理。

　　該負責人説，全市不動産登記業務于去年12月30日全面展開，除設置市審批中心不動産登記服務大廳及經七路88號不動産登記服務大廳外，還分別在歷下區、市中區等各區設了8個不動産登記服務點，這樣算下來共有10個網點。具體來看，如果是辦理二手房交易過戶登記等，可以在經七路88號的房産交易大廳辦理。像房屋抵押、新房的初始登記等業務可以在站前街9號的政務大廳辦理。此外，新房小證辦理、房屋拆除登出等業務可以在各區的網點辦理。“沒有必要扎堆在一個服務大廳，我們也會採取措施，做好市民的合理分流。”

　　此外，該負責人説，目前他們已經跟銀行系統做好了資訊聯網，未來開具無房證明時也不用再跑來房産交易大廳，在銀行就可以直接辦理，這樣會大大減輕房産大廳的人流量。

　　(齊魯壹點記者 喻雯)