廈門住宅庫存去化週期較短，房價平穩上漲，市場表現較為穩定。這在很大程度上得益於廈門多年來一直把握好適度有序的供地節奏。

　　【供地特點】

　　2016年廈門

　　居住用地分佈區域比例

　　（單位:萬平方米）

　　海滄馬鑾灣片區擁有絕佳的灣景資源。

　　翔安南部新城成熱土。

　　湖裏兩岸金融中心建設工地。

　　集美新城樓市成交量位居廈門前列。

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　　全年計劃供應經營性用地58宗，土地面積285萬㎡，規劃建築面積523萬㎡，比近五年年均成交建築面積高出10%

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　　今年全市計劃供應的居住用地可建面積超200萬㎡，超過前5年的年均供應量，佔全部經營性出讓用地可建面積的40%以上

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　　土地供應重心進一步向居住用地傾斜，這對於開發企業和購房者來説無疑是一大利好

　　近日，廈門市國土資源與房産管理局正式發佈2016年供地計劃。全年計劃供應經營性用地58宗，土地面積285萬㎡，規劃建築面積523萬㎡，比近五年年均成交建築面積474萬㎡高出10個百分點。

　　近年來，全國樓市“風雲變幻”，一線城市和二三線城市分化日益嚴重，而廈門作為二線發達城市，住宅庫存去化週期較短，房價平穩上漲，市場表現較為穩定。這除了廈門優越的城市環境吸引力外，很大程度上也得益於廈門多年來一直把握好適度有序的供地節奏。

　　本版文/廈門土地房産研究中心

　　本版圖/本報記者 王火炎

　　（航拍器攝）

　　2016年廈門

　　居住用地分佈區域比例

　　（單位:萬平方米）

　　2016年廈門土地市場工作重點因地制宜地選擇了“結構性”調整，年度土地出讓計劃體現了“供給側”改革的要求。根據市場現狀主動調節各區域和板塊的供地規模，“有保有壓”優化供地結構，控制商辦用地供應，加大了居住用地供應量。

　　據統計，前5年廈門居住用地可建面積年均供應約200萬㎡，而今年全市計劃供應的居住用地可建面積超200萬㎡，佔全部經營性出讓用地可建面積的40%以上。可以看出，廈門土地供應重心進一步往居住用地傾斜，這對於開發企業和購房者來説無疑是一大利好。

　　從居住用地供應區域來看，翔安區今年計劃供應量全市最高，總建築面積達到122萬㎡，全市佔比58%； 同安區居住用地可建51萬㎡，佔比24%； 集美區經過前幾年的土地放量，市場已經漸趨飽和，今年新增供地比較分散，總建築面積22萬㎡佔比11%； 海滄區繼續深耕馬鑾灣區域，總建築面積15萬㎡佔比7%。觀察今年土地出讓計劃發現，島外居住用地供應比較充足，反映出廈門城鄉一體化、島內外一體化建設步伐正不斷加速前行。

　　據了解，截至2月底，全市商品住宅存量915萬平方米，其中含已批未售316萬㎡，未動工和已動工未批准銷售599萬㎡，今年還將新增200萬㎡以上供應量。此外，我市今年將結合市場狀況，加強土地收儲力度，增加居住用地政府儲備數量，確保土地市場供需平衡。

　　●突出重點區域産業用地供應

　　日前，國務院批復了《廈門市城市總體規劃（2011-2020）》，遵循總體規劃要求，今年新增的工業、倉儲物流用地均安排在五大工業區和四大物流園區範圍，並且進一步強化了“節約集約”用地原則。其他産業以及配套服務項目供地更加講究合理佈局、精準定投，全力配合我市“新城+基地”的開發建設步伐，加快推進新興重點區域的“産城融合”發展。

　　去年同安新城出讓一宗總建面積超過100萬㎡的丙洲現代服務業基地統建區項目，今年該區域土地供應傾向滿足片區公建配套需求和服務提升項目方面，致力打造新型“産城融合”空間。産業和配套用地的供給導向，將創造新的需求和機會，奠定和提升區域房地産發展基礎與動力。

　　●島內商辦用地縮減

　　一方面，為提升城市環境和品質，廈門近年來一直致力於限制和控制島內土地開發強度。目前廈門島內人口規模已經漸趨飽和，可供利用的土地資源也日益減少。另一方面，根據島內現有商業和辦公市場現狀來看，商辦物業呈現中西部飽和，東部不足的不均衡發展格局。因此根據不同區域商業、辦公類物業的庫存情況，今年土地出讓計劃對於島內實施了供應結構調整，將供應重心集中于島內東部觀音山和環島幹道區域，另外從供應量方面也相應做了“減法”。今年島內計劃供應9宗用地，土地面積22萬㎡，規劃建築面積78萬㎡，與去年計劃同比下降72%。

　　●同安翔安供應放量

　　今年島外供地可建面積達到445萬㎡，佔比85%，創歷史新高。同安區的同安新城和翔安區的環東海域東部新城是我市打造的又一個現代化城市典範版塊，依託現代服務業基地以及一批市級公建配套、城市産業綜合體的佈局，必將引領廈門城市升級，為美麗廈門建設注入最活躍因子。因此，今年土地供應重心也轉移到翔安和同安兩區。同安區計劃供應建築面積171萬㎡，佔比33%位列各區之首；翔安區計劃供應建築面積159萬㎡，佔比31%緊隨其後。

　　【各區重點】

　　【思明湖裏】

　　優化供應

　　現代服務産業用地

　　島內主要配合各區高端現代服務業項目招商，今年供地遵循“優二強三”思路。思明區擬出讓2宗商辦用地位於觀音山片區，土地面積1.05萬㎡，規劃建築面積4.53萬㎡；湖裏區擬出讓7宗産業用地，土地面積21萬㎡，總建築面積73.66萬㎡。重點供應2宗兩岸金融中心核心區以及1宗郵輪母港北側商辦地塊。

　　【海滄】

　　産業用地比例大

　　關注馬鑾灣地塊

　　今年海滄區計劃供應13宗用地，其中2宗商住用地、4宗物流倉儲用地、5宗商業辦公用地、1宗港口用地、1宗酒店綜合體用地。土地面積60.8萬㎡，規劃建築面積67萬㎡。

　　目前海滄區土地投資熱點在馬鑾灣片區，區域擁有灣景資源，交通日趨完善，地鐵2號線和第二西通道建設拉近與島內實際距離。馬鑾灣已有眾多品牌房企進駐，房地産開發日趨成熟。可重點關注馬鑾灣新城5#地塊，該宗地塊為商住用地，土地面積約6萬㎡，建築面積約12萬㎡。

　　【集美】

　　新城開發日趨成熟

　　主打綜合配套提升

　　集美新城經過幾年開發，樓市成交量位居廈門前列。今後，區域將在辦公樓宇集中區域，提升基礎設施、産業平臺、公共服務、市政環保等公建配套，補齊服務短板，全面提升人文宜居環境，營造優美城市形象，集聚人氣商氣。 今年集美區計劃供應7宗用地，土地面積24.5萬㎡，規劃建築面積47.6萬㎡。其中居住用地3宗。

　　【同安】

　　供地重點在新城

　　配套提升凸顯價值

　　同安區今年供地重點在同安新城，兩大現代服務業基地（丙洲和美峰）亦落戶於此。區域近期著力打造浪漫海岸線，形成濱海休閒慢行步道，高端旅遊酒店群建設也如火如荼。隨著丙洲島旅遊地産、環東海域岸線的整治提升、馬拉松文化公園和賽道的規劃實施，其“天賦異稟”的資源環境和全面提升的配套設施，必定給區域帶來新一輪的房地産投資熱潮。

　　今年同安區計劃供應14宗土地，其中産業用地9宗，土地面積63.6萬㎡，規劃建築面積120.4萬㎡。商住用地5宗，土地面積19.5萬㎡，規劃建築面積50.8萬㎡。備受市場關注的同安新城官潯溪南側居住地塊將於近期推出。

　　【翔安】

　　房地産開發提速

　　南部新城成熱土

　　隨著大嶝新機場建設拉開序幕，地鐵3號線跨海段一期工程也將於2016年底前開工建設，翔安正成為廈門房地産市場最具活力的區域之一。今年翔安區計劃供應土地14宗，其中居住用地7宗，土地面積58.5萬㎡，規劃建築面積121.7萬㎡，居住供應量佔比全市第一；産業用地7宗，土地面積35.7萬㎡，規劃建築面積37.3萬㎡，主要為加油站、倉儲物流、酒店等用地。

　　重點關注位於洪鍾大道與翔安西路交叉口西北側的航空城配套生活基地周邊地塊。該地塊用地性質為居住，土地面積15萬㎡，規劃建築面積30萬㎡。此外，環東海域東部新城起步區也將有一宗居住用地推出。地塊位於翔安南路與城場路交叉口東南側，地塊緊鄰在建的海西商貿物流城，土地面積8.82萬㎡，規劃建築面積27.5萬㎡。

　　【市場觀察】

　　居住用地供應

　　表現平穩有序

　　作為一個具備磁場效應的海灣城市，廈門吸引著福建省乃至全國人群投資就業。廈門均和房地産土地評估諮詢有限公司董事長王崎笑稱:“可以説，外地人比廈門人更愛廈門”。由於廈門人口凈流入的客觀存在，需要政府根據人口增長量，有計劃地逐步加大土地市場的供應。

　　廈門的房地産市場未出現過暴漲暴跌，相比深圳、上海等一線城市近來的暴漲、“日光碟”的情形，廈門的市場顯得相對理性，而這些一定程度的合理上漲，可視為填平過往的價值洼地。廈門這幾年居住用地供應表現平穩有序，比較尊重市場節奏和市場規律，建議在供地政策上保持穩定性與持續性。

　　【專家觀點】

　　提高小戶型比例

　　吸引更多人才來廈

　　廈門均和房地産土地評估諮詢有限公司董事長王崎:建議新增居住用地供地時不妨考慮帶方案出讓，提高小戶型數量比例，以適應願意來廈門就業創業的大學生等新知識分子的住房需求。政府應關注新知識分子這類城市最具活力的群體，只有切實提升廈門這個城市對創業就業人才的吸引力，才能從根本上創造城市的繁榮發展。

　　其次，建議繼續重視保障性租賃房建設，政府機構通過這部分實物房産的集中投放，一是可以解決從土地到房屋建成的時間差，二是當出現房價不理性現象時，通過向市場銷售，達到平抑房價的目的，從而發揮良好的調節作用。