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　　今年的《政府工作報告》提出，提高棚改貨幣化安置比例。江西贛州按照“高於商品房均價”的標準徵收棚戶房，中心城區貨幣化安置比例超過90%。此外，還引導開發商讓利，監控商品房價格，明確老城區90%以上的棚改區土地不進行商業開發，為去庫存添動力、減阻力。

　　徵收價高於商品房，10個工作日拿到補償款

　　近百年的土墻木頭房，屋頂還是老土瓦，遇到下雨天一怕漏二怕淹。“想拆了建新房，政策上不允許，家裏條件也不行，只能修修補補。”江西省贛州市章貢區大新開路29號原居民孫新偉，提起“蝸居”棚戶房的往事，不時嘆氣搖頭。

　　得益於贛州市棚改貨幣化安置政策，孫新偉全家住進了一套108平方米的三室兩廳二手樓房。他家81平方米的棚戶房獲得補償款57萬多元，為小孩讀書花37萬元就近買了這套二手房，簡單裝修後，還結余了近20萬元。

　　“每平方米舊房，比新房還值錢。政府虧了本，老百姓得了好處。”孫新偉説。

　　由於經濟基礎薄弱、財政困難等原因，贛州市棚戶區規模大、住戶多。有些甚至不具備基本生活條件，房屋老舊破爛，基礎設施損毀，安全隱患不小。贛州市決定從2015年起，用3年時間改造城市棚戶區63827戶，其中中心城區改造棚戶區26847戶。目前，贛州老城區基本完成2015年9個地塊、2183戶棚戶區房屋徵收工作。

　　“去年，第三方機構對中心城區棚改房進行價格評估，棚改房均價為4980元/平方米，而贛州中心城區商品房銷售均價約為6500元/平方米，按照高於商品房均價且略有節約的標準，贛州確定棚改房徵收均價為6900元/平方米，並弱化不同類型棚戶房徵收價格的結構差和折舊差，最大限度給棚改群眾讓利。”贛州市房管局副局長黃澤軍表示，棚改同時還有實物安置、原地段安置、提供1000多套保障房安置等多種方式，供群眾選擇。

　　2015年贛州全市棚改貨幣化安置4431戶，佔比為43.76%；在棚改主戰場——中心城區，貨幣化安置比例在90%以上。

　　“以前通過建房實物安置，群眾住進新房最快得三四年。貨幣化安置，群眾簽約後10個工作日內拿到補償款，馬上就能去購買商品房或二手房。”黃澤軍表示，“這有效刺激了房地産消費，對商品房去庫存起到了積極推動作用。”

　　章貢區解放路街道辦事處主任肖東明長期參與棚改：“這次棚改房屋徵遷速度很快、社會矛盾較少，入場後3個月簽約率90%，6個月基本完成徵遷任務。這主要是因為群眾認可補償價格、補償款發放及時。”

　　引導開發商讓利，棚改戶定向優惠

　　去年底舉行的棚戶區改造安置房源推介會上，來自贛州市老城區、開發區、章江新區、站北區等區域的10多個樓盤連續3天現場展銷，針對棚改居民提供3%到5%的價格優惠。棚改居民現場簽約購房200多套。

　　與全國眾多城市一樣，贛州也面臨著樓市去庫存難題。2015年，該市商品房庫存突破1000萬平方米。由於棚改貨幣化安置價格略高於商品房市場均價，贛州通過棚改加快樓市去庫存成為可能。

　　2015年贛州投入15億元棚改資金鼓勵貨幣化安置，積極打通棚改安置房和商品住房通道。通過網站、房源推介會、現場巡展等方式，引導開發商適當讓利，並對棚改戶購買商品房給予契稅優惠。

　　贛州市房管局房地産市場監督科科長賴昌洪介紹：“政府一方面積極引導企業向棚改戶讓利，另一方面嚴格監控商品房價格變動，以防止企業突然漲價産生糾紛，確保棚改戶順利購房。”

　　“我們制定了棚改戶定向優惠措施，憑棚改協議房價每平方米優惠400多元，訂金從5萬元下調到2萬元，訂房後付款時間從7天延長到3個月。”贛州市房地産開發公司副總經理羅健康表示，公司春江花月樓盤接待棚改戶看房1000多人次，目前已成交29套，讓利100多萬元。

　　“新贛南路周邊棚改貨幣化安置500多戶，通過銀行發放3.6億元，現在留在個人賬戶的錢不到1億元，花出去的錢絕大部分用來買房。”肖東明透露，年輕人大多在新城區買商品房，老年人喜歡在老城區買二手房。

　　2015年贛州全市住宅銷售549萬平方米、中心城區住宅銷售195萬平方米，同比增長58%、79%；中心城區二手住宅銷售約35萬平方米，同比增長63%。“這些年來，成交量從來沒有這麼好。”賴昌洪分析，棚戶貨幣化安置對市場預期引導明顯，增強了房地産市場信心。很多房地産企業，已緊盯今明兩年贛州棚戶區改造項目，準備推出適合棚改戶對戶型、面積、位置等需求的商品房。

　　贛州市委常委、章貢區委書記劉文華表示：“棚改貨幣化安置，有效拉動了房地産需求。章貢區商品房去庫存週期，由2014年底的20.5個月降為目前的9.7個月。”

　　老城區棚改土地，九成以上不搞商業開發

　　棚改貨幣化安置可持續發展，資金保障是關鍵。

　　贛州根據國家棚改政策，按照用足用活上級補助資金、及時足額籌集配套資金、貨幣化補償安置優先的原則，多方籌措資金，積極從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、土地出讓收入等渠道中籌集地方配套資金。

　　在利用國家開發銀行、中國農業發展銀行棚改融資政策的基礎上，贛州將全市2015年至2017年城市棚戶區改造項目打捆，以贛州市城投集團為融資平臺，通過發行債券、銀行貸款等形式融資376.84億元，為棚改貨幣化安置提供資金保障。

　　“這次棚改中不同類型的房屋補償價格，都略高於當地普通商品房價格。表面上看，棚改戶貨幣化安置一次性補償較高，但細算下來，安置房建築成本、基礎設施配套成本、管理成本、財務成本和過渡費用，各項費用相加起來，與返遷房集中安置相比，政府投入成本基本相當，而且能較好處理安置矛盾和糾紛，提高效率方便群眾。”劉文華表示。

　　針對歷史遺留徵遷房屋安置，贛州市在被徵遷戶自願前提下，回購安置房指標並進行貨幣化補償。“這些年部分被徵遷戶長期等待安置房建設，去年贛州投入20多億元，回購了70多萬平方米安置房。這部分資金大部分用於購房，也有利於商品房去庫存。”黃澤軍表示。

　　黃澤軍還介紹，今後棚戶區改造中，對於政府直管公房和企業單位自管公房的承租戶，贛州將嘗試貨幣化補貼，讓無房困難承租戶通過領取租賃補貼在市場上自由租房；對於集體土地上農房，也將試行貨幣化補償安置。

　　目前，贛州市中心城區棚改項目將騰出土地2290多畝。64歲的棚改戶劉長蓮獲得貨幣補償後，在老城區購買了一套二手房供老兩口養老。“棚戶區老房子拆掉後，儘量少建些新樓盤，要多建些公園、廣場、停車場等配套設施。”劉長蓮建議。

　　贛州明確老城區要做“減法”，棚改區土地儘量不進行商業開發，90%以上土地用於學校、醫院、公園、道路、養老公寓等公共設施。

　　《 人民日報 》（ 2016年03月22日16 版）