5月1日營改增， 二手房稅負增加還是減少？

　　在限購政策逐步退出市場後，房地産交易環節的各項稅收的調整變得頻密起來。13日，國家稅務總局局長王軍透露，營業稅改增值稅將在5月1日正式實施，將在金融業、建築業、不動産業和生活服務業全面推開，並將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，如個人二手房交易。業內人士認為，此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負，取決於免征年限以及稅率如何設置，目前尚未在廣州二手市場上形成影響。

　　■新快報記者 鄧蘇梅

　　官方 原則只減不增

　　營業稅改增值稅早在2011年便在上海試點，主要從交通運輸和現代服務業兩大業務板塊開展。2012年後逐步擴大試點範圍，普及到全國多個城市。由於大家多猜測房地産行業增值稅稅率為11%，而目前營業稅稅率多為5%，因此也引發了人們對於營改增進入房地産行業後是否會造成稅負上升的擔憂。

　　據《羊城晚報》報道，15日，廣東省國稅局副局長周家喜在率隊上線廣東電臺“民聲熱線”節目時表示，全面營改增首次涉及自然人繳納增值稅徵管，目前實施方案包括徵管規定還沒有出來，但營改增稅負只減不增適用於所有營改增納稅人。

　　同日，《中國稅務報》刊發知名稅務專家段文濤所撰文章，明確指出：營改增後個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅將持平或略有下降。段文濤指出，近日有些媒體出現誤讀的情況，特別是有關報道中所舉的例題，與增值稅的相關原理不符。因為，按照已有的增值稅管理規定，還有增值稅的基本管理常識，個體工商戶以外的其他個人（自然人），不能被認定為一般納稅人，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規模納稅人的計稅方式，也就是簡易徵稅方式來計繳增值稅。同時，按照財政部新聞發言人有關“營業稅改徵增值稅全面推開期間，擬對稅收優惠政策原則上予以延續”的表述，原營業稅對於二手房交易的相關徵免規定極有可能得以延續。

　　不過，合富房地産經濟研究院院長龍斌則擔憂，目前廣州市場上還有一部分房改房在流通，這類型房産都是多年前低價買入，甚至有些還是夾雜著單位福利半買半送的形式，如今房子可能翻了幾倍或者幾十倍不止。一旦他們有換房的需要，被徵收增值稅，數額還是很嚇人的。

　　業內

　　看免征年限和稅率

　　按照現行政策，購買超過2年（含2年）的普通住房免征營業稅；購買不足2年的住房全額徵收營業稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

　　一旦營業稅改增值稅後，是否同樣享有免征年限，如何設置成為關鍵。

　　如果一刀切，不設免征年限，勢必增加絕大部分交易對象的稅收負擔。當前二手房交易營業稅的徵收稅率主要以5.5%或5.6%為標準。以買入價為100萬元的房産為例，在免征年限外出售該套房産溢價30萬元，即以130萬元成交。按照現行的政策，需要交納營業稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設11%的增值稅的徵收標準，即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負擔要小于徵收營業稅的負擔。

　　但是一旦房産從100萬元漲到了250萬元。按目前的營業稅徵收規定，則需要交納250萬×5.6%=14萬元，如果按照假設11%的增值稅的徵收標準，則需交納（250-100）×11%=16.5萬元。這時，徵收的增值稅就超過了營業稅。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰表示，增值稅到底是增加還是減少稅負，具體要看免征年限和稅率。他認為，如果能按照營業稅2年的免征年限執行，還是可行的。從國家出臺該政策的目的看，主要是為了打擊市場上的投機行為，以2年時間來判定房産的持有目的，也比較合理。

　　觀點

　　營改增難影響房價

　　易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱：有人將營改增和房價漲跌聯繫到一起，認為營改增之後房價有下跌的空間。一度有人認為“稅”低了，“價”是否也會降低，就此闡述一下幾個觀點供大家參考。政府工作報告當中提到的2016年5月1日，只是將試點範圍擴大到房地産行業的時間；二是稅率也不明確，只不過大家都在猜是11%；三是抵扣項也沒有最終明確。也就是説到目前為止也沒有看到營改增的實施細則，但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

　　第一，稅改之後稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計算，直接抵扣可能會比原來略高，但由於強調只低不高，那麼是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關係。所以實際納稅額減少的比例並沒有幾個百分點，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異。

　　第二，不是成本決定房價，而是市場決定房價。當前市場，樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格，而是市場決定的。

　　第三，稅收成本降到一定程度會對當前房價産生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大於求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能説如果稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。來源：新快報