營改增這場曠日持久的“戰役”即將在今年5月全面完成，時間緊、任務重。昨日，國稅總局局長王軍表示，此次營改增確實面臨諸多挑戰，比如二手房交易就要面臨前所未有的自然人需繳納增值稅的情況。在業內看來，雖然從稅率角度分析，營改增後二手房交易的稅負應當有所增加，但由於所有行業稅負只減不增是本輪營改增的主要目標，因此，改革後的二手房交易稅負應當不會高於當前。

　　 首涉個人營改增

　　隨著今年政府工作報告為營改增任務立下“軍令狀”，建築業、房地産業、金融業和生活服務業這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務重，上述四大行業之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。

　　王軍就表示，此次營改增不同於以往，面臨著諸多挑戰。“一是數量大，1000萬納稅人要改制；二是時間緊，只有不到兩個月實際準備時間；三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易；四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍説。

　　其中，自然人將首次繳納增值稅無疑成為了多方關注的焦點。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營業稅是向賣房一方徵收，但隨著未來房地産行業納入營改增試點，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業稅將不復存在，取而代之的便是增值稅。

　　然而，由於增值稅是以商品增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅，因此，增值稅此前只面向企業徵收，並不涉及自然人。如此一來，如何徵管又成了一道新的難題。不過中央財經大學稅務學院副院長劉桓告訴北京商報記者，目前增值稅共有兩種發票，分別針對的是一般納稅人和小規模納稅人，其中對小規模納稅人徵收增值稅的經驗就可以為個人繳納增值稅所用。

　　二手房稅負不會高於當前

　　隨著房地産行業逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負上又將呈現出怎樣的變化？起碼僅從數值推演上來看，二手房交易的稅負相比以前確實要有所增加。

　　曾有人測算過，如果按照5.6%的營業稅來徵收，那麼一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業稅。而如果按照業內普遍認同的11%的增值稅率來徵收，那麼同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。最為關鍵的是個人住房交易並沒有抵扣項，這也就意味著賣房一方要多承擔2萬多元的繳稅壓力。

　　但劉桓也表示，此次營改增的一個首要原則就是稅負只減不增，因此，在他看來，二手房交易應當不會沿用房地産行業通用的11%的增值稅率。

　　“二手房交易的增值稅率應當不高於當前5.6%營業稅的稅率，是否會低如小規模納稅人3%的增值稅率目前還不好説，這還需要相關政策對於二手房交易雙方的性質進行單獨説明。”劉桓説。

　　偉業我愛我家品牌中心總監孔丹也表示，從中央營改增的大方向上來看，改革的最終目的應該還是降低個人、企業的稅收負擔，因此個人二手房交易增收增值稅後，交易過程中的整體稅費繳納額度應該是穩中有降的，但在具體操作過程中應該也會根據具體城市不同採取差別化政策。

　　 一線城市或分別對待

　　調整交易稅費往往是我國樓市調控的一項重要手段，雖然近年來政府的行政之手正在慢慢退出，但房地産交易環節稅費變化卻仍未停歇。2月下旬，財政部就聯合國稅總局、住建部發佈《關於調整房地産交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（以下簡稱《通知》），首次將個人購買90平方米以上家庭惟一住房的契稅徵收稅率統一調整為1.5%，而不再區分為1.5%和3%。

　　值得注意的是，當時這條政策就有意將一線城市與其他城市區別對待，《通知》明確表示，我國將對於個人購買家庭第二套改善性住房，房屋面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅，但北上廣深四個城市暫不實行這一條新政。

　　孔丹直言，可見，中央愈發清晰的“分類調控”思路，意味著營改增實施差別化政策的可能性也越來越大。“因此，如果按照改革後，一線城市及重點二線城市二手房交易稅費整體平穩；其他城市稅費有所減免、降低的情況來看，各地樓市受營改增調整的影響也將有所不同，一線城市原本庫存就不多，所以改革後市場波動應該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫存速度。”孔丹説。

　　不過，孔丹也表示，由於三四線城市購房需求始終難有明顯增長，因此減免稅費、信貸寬鬆等政策仍然無法為這些地區提供持續的去庫存動力，長久來看，國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入，推動特大城市周邊建設發展新的中心城市，對人口形成更大的吸引力，才是更關鍵的。（蔣夢惟 南淄博）