◎每經記者 王傑

　　“三、四線城市去庫存，開發商不能‘等、靠、要’，更多地是要靠自身降價、‘割肉’”，今年全國兩會期間，全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森的一番直言，在業界引起爭議。

　　對很多開發商來説，“割肉”、“換倉”的確是眼下的最好策略，可以使企業從三四線城市的泥潭裏爬出來，重新駛向快車道。可心裏的那道坎，卻很難過去。一旦“割肉”形成虧損，怎樣向股東交代，又如何確保公司在資本市場再融資不受影響?

　　因此很多開發商雖然知道黃其森給出的是良藥，但要付諸實踐，卻難以做到。

　　供給側改革:好房子太少了

　　在黃其森眼裏，泰禾的發展得益於戰略清晰、堅決。他認為只要能把一線城市的産品做好，最後入市的時候在價值上都會有體現。

　　黃其森與北京的機緣始於2002年。當年初，他率領泰禾團隊從福州毅然進京，開發中國院子。目前，在上海、北京和深圳三個一線城市，以及福州、南京等二線城市都有佈局。

　　對房企調整佈局，黃其森的觀點是，高庫存城市，如果一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發商應當放棄僥倖心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。開發品質上，則要努力“做加法”。庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業，也有朝陽企業、朝陽産品。況且，房地産市場依然大有可為，現在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱産業。只是，當下房地産行業特徵，改善型漸成主流。像過去，什麼房子都好賣的日子肯定一去不返了。

　　黃其森説，去庫存體現在“供給側改革”，開發單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的産品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。“看看存量二手房市場，我們可以得出結論，好房子，太少了。想改善的客戶，大量且現實存在著。”

　　對於一些開發企業模倣泰禾“院子”産品，黃其森表示，院子産品不僅僅是房地産，更多的是建築和文化，泰禾在院子系列文化方面已經潛心研究了十幾年，産品的打造要有工匠精神，單純的模倣還是有很多需要提高的地方。

　　三四線城市:今後更沒理由佈局

　　在大多數三四線城市庫存積壓的同時，一二線城市被房企視為“香餑餑”。

　　一二線城市的熱地，也引來了房企的爭奪。中原地産研究部統計數據顯示:2015年，40大城市土地出讓金合計成交了18826.1億元，同比2014年全年的18250.9億元上漲3.2%。大部分城市土地出讓金均出現了上漲，其中超過千億的城市有北京、上海、重慶。其他土地出讓金較多的有廣州、南京、蘇州等城市。

　　40個城市中，樓面價上漲的城市達到22個，大部分一二線城市的樓面價均出現了明顯上漲。

　　前幾年就已經開始集中在一線城市佈局的泰禾集團，目前在北京的銷售貨值已經佔到了集團貨值的一半以上，現在泰禾集團名下共計12個地産項目裏，一線城市的佔比在8成左右。

　　據了解，2015年泰禾集團將6宗地塊收入囊中，其中3宗地塊是合作項目，泰禾方面輸出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地佈局中，除了上半年在杭州拿到一宗地塊外，其他地塊都位於北京、上海和深圳。

　　即便一線城市市場一片大好，但黃其森對於市場的判斷依然敏銳。

　　“在北京什麼項目都可以做，什麼項目都能做得好。”早在2013年8月，黃其森曾經這樣判斷市場。

　　黃其森表示，現在市場行情已經驗證了當時泰禾堅決執行一線城市佈局的判斷，而此前市場認為泰禾在2013年和2014年密集拿地相對激進。“前兩年，泰禾除福建以外主要是佈局北京和上海，當時土地耗費了350億元，如果等到2015年拿地，預計要花費700億元。”

　　但是，跑步進入全國30強的泰禾集團，在樓市火熱的一線城市反倒更加謹慎。

　　黃其森指出，目前泰禾的拿地思路開始變化，不像前兩年拿地是志在必得，“2013年，泰禾集團參加9次招拍挂最後拿下了7塊地。”

　　黃其森説，即便現在土地價格上漲非常快，已經累積一定風險，但是對泰禾而言，公司在一線城市做高端精品項目，對地價的承受能力要比一般開發商更強。

　　黃其森表示，泰禾繼續堅持深耕一線城市，拿地形式上也會更加多樣化。比如並購、合作開發等，也輸出品牌和管理獲取土地。

　　“泰禾未來的佈局還是會堅持在一線城市，以及二線核心城市。原來泰禾沒有去三四線城市，今後更沒有佈局的理由。”黃其森説。

　　“現在泰禾的佈局除了一線城市以外，還有二線核心城市，比如南京、杭州、廈門和福州，今後也會選擇進入更多二線核心城市，這足以支撐泰禾的規模化發展。”黃其森説。