自買自賣轉按揭、眾籌、P2P成加杠桿三大途徑

　　一線樓市“場外配資”助長投機潮

　　專家建議精準調控防範風險

　　2014年至2015年，種類繁多的杠桿工具催生了A股市場巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在局部房地産市場重演。《經濟參考報》記者日前從深圳、北京等房價大幅上漲的一線城市採訪了解到，包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等通過杠桿手段進行房地産投機的現象正在出現。儘管目前整個房地産市場風險仍然可控，但業內專家認為，針對一線樓市的投機行為，應當及時調控，抑制過度投機。

　　2015年深圳新房成交面積暴漲65%，成交價格暴漲47%，單價突破4萬元/平方米，成為全國樓市“領頭羊”。記者調查發現，與以往仲介炒房、合夥炒房等傳統手段相比，去年以來深圳炒房出現了新手法、新特點。其中包括自買自賣轉按揭，即先通過擔保公司的過橋貸款還清房貸，之後去另一家銀行按漲價後的房價辦理房産抵押貸款，套出70%的房款。這種炒樓方式相當於自買自賣，在沒有購房者接盤的情況下，反覆套利，擴大了炒房者的頭寸。2015年，炒房者周先生將深房傳麒山小區一套房産，通過3次轉按揭操作，以抵押貸款的方式從銀行套出“利潤”約500萬元。周先生表示，一旦房價下行，他就把房子扔給銀行，“反正已經賺了500萬”。

　　另一種則是眾籌炒房。2015年，二手房眾籌平臺拼房網在深圳上線，該平臺針對想要購房，資金週轉又暫時存在困難的個人，通過眾籌方式完成房産購買，最低的投資金額僅為1000元。目前該平臺已經進行了9套房産的眾籌。認籌金額從50萬至180萬元不等，認籌人數從8至42人不等。其中百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個月，出售後凈賺45萬元，收益率達到77%。搜房網也推出類似的眾籌平臺，累計完成87個房産眾籌項目。

　　第三種途徑則是通過網際網路金融炒房。去年以來，很多機構均推出了高成本的網際網路金融産品——“首付貸”。以搜狐和搜易貸聯合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P産品，然後對外發售。據了解，目前市場上甚至出現了“一成首付”的“首付貸”産品。

　　在北京，記者走訪發現，目前鏈家門店依然可以為購房者提供“首付貸”、“稅費貸”和過橋資金服務。業務員表示，“首付貸”和“稅費貸”不是鏈家提供的，而是由某銀行提供，鏈家作為居間方，收取一定比例的“手續費”。其中，稅費貸的最高額度是30萬元，首付貸最高額度是房款的百分之十，利率都是年化5.5%，期限有三年、五年兩種。如果資金缺口大，也可以一起貸。操作流程則是買房者先和鏈家簽合同，鏈家收取手續費，之後鏈家業務員帶購房者去和銀行簽合同。申請“首付貸”、“稅費貸”不需要任何抵押，只需提供購房者的資信情況、身份證明、銀行流水、收入證明等材料。

　　專家認為，炒房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易産生“次級貸款”，加大房地産金融風險。

　　中原地産首席分析師張大偉對《經濟參考報》記者表示，杠桿在房地産交易的作用已經顯現，現階段短期內的暴漲便是加桿杠的結果。“雖然杠桿的運用並不會改變市場的趨勢，但其帶來的爆發性釋放，將大大縮短走勢變動的幅度，例如原本需要半年時間才能達到的漲幅，也許1個月或幾天就會達到。”他説，“現階段的樓市狀態有些像2014年底、2015年初的股市，本應逐步上漲，但快速進入瘋牛狀態。”

　　全國政協委員、中國東方資産管理公司原總裁梅興保則對《經濟參考報》記者表示，樓市要分類調控，分地方施策。現在所提及的火爆市場主要是幾個熱點城市，全局來説還是應該支援稅收、財政政策、金融政策適當地加杠桿。增加杠桿，就是現在降低資本金比例，降低首付。而北京上海深圳這些地方則沒有可比性，應該趕快施行定向調控，抑制投機。

　　儘管目前樓市高杠桿投機並不普遍，不會引發系統性金融風險。但業內人士表示，應當對一線城市樓市精準調控，適度降溫。深圳房地産研究中心主任王峰表示，短期投機需求主要是靠杠桿。因此，當前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來，從管控風險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止投機需求過度利用金融杠桿炒房。人行深圳中心支行則表示，商業銀行應加強貸款人資質審查，對於利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，P2P及小額貸款公司主管部門應做出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。（記者 梁倩 吳黎華 彭勇 趙瑞希）