在房地産利好政策刺激下，一線和熱點二線城市房地産市場開始火熱起來。業內人士指出，考慮到契稅政策調整等利好政策，預計後續一線和部分熱點二線城市房價的增幅還會擴大。但購房人應理性看待房價上漲，對於漲幅過高的地方，未來可能出臺限制性措施。

　　一二線城市爆發

　　近日上海市多個區縣房地産交易中心受理大廳客戶激增，一些交易中心甚至不得不實行限流措施。

　　北京的樓市也不遜色。據亞豪機構統計數據，上周（2月22日-2月28日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交1372套，成交面積14.54萬平方米，環比分別增加62%、55%。截至28日，2月北京商品住宅共成交2823套，成交面積30.94萬平方米，同比均增長了31%。2月的成交量也創造了近3年的同期新高。“對於一線城市尤其是北京來説，在房價上漲的預期下，房地産刺激政策加快了需求方的入市節奏。”亞豪機構副總經理高姍對中國證券報記者表示。

　　在房地産市場火爆的同時，北京近期土地市場表現也讓人眼前一亮。2月23日，北京土地市場迎來了春節之後的首拍，這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣。現場吸引了葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等9家房企或綜合體現場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米綠地的代價取得。實際樓面價高達47000元/平方米，創造了大興區域住宅用地價格的新高，預計未來銷售價格將直逼10萬元/平方米。距離大興地王成交僅兩天后，門頭溝區域再出地王。2月26日，門頭溝龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊出讓，該地塊吸引了首創、首開、萬科等12家房企參與競標，最終由中駿以39.48億元獲得，需建5萬平方米公租房，純商品住宅部分實際樓面價高達4.1萬元/平方米。

　　除了上海、北京等一線城市外，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市樓市也甚為火爆。以蘇州為例，上周蘇州樓市共有26個項目價格出現上漲。在契稅調整、庫存降低等因素刺激下，蘇州呈現量價齊升態勢。

　　城市間分化明顯

　　根據易居研究院監測，2016年1月，一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、12.2和18.5個月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3個月的數值而言，一線城市的去化速度有所加快，而二三線城市的去化速度有所放緩。一線城市已連續13個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存週期較小，相應房價上漲的壓力可能轉嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續七個月低於14個月，房價上漲幅度相對也較大。

　　面對部分地區市場的火爆，業內專家在接受中國證券報記者採訪時提示了火熱市場背後的風險。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“從國家統計局公佈的數據來看，1月深圳房價同比增幅排行首位，為52.7%，看漲預期較強烈。深圳房價持續過熱的態勢，或引發新一輪政策收緊動作。這是投資深圳房地産市場的參與者需要警惕的風險。”

　　根據國家統計局數據，2016年1月，70個城市中，有46個城市房價止跌或上漲。其中深圳、上海、南京、廈門和合肥五個城市的房價環比增幅最大。北京、福州、武漢、杭州和廣州的增幅也較大。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，從過去一年多70大城市房地産數據來看，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高於其他城市；其餘二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段，環比仍在下降。從同比看，城市間分化現象更為明顯，一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二、三線城市。

　　張大偉表示，房地産經過十幾年的發展，已經進入了新常態，這種新常態的出現其實是人口結構、流向、經濟走勢新週期、政策和金融大環境所導致。“近十年市場跌宕起伏的經歷告訴我們，越是‘瘋狂’的時候就越需要保持‘清醒’頭腦。從目前市場看，鼓勵刺激依然是主流，但隨著深圳等城市漲幅過高，限制性政策出現的可能性越來越大。”

　　供應量有望增長

　　根據中國指數研究院調查，2016年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11092元/平方米，環比上漲0.60%，漲幅較上月擴大0.18個百分點。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲5.25%，漲幅較上月擴大0.88個百分點。這也是百城價格指數環比、同比連續第七個月雙漲。中國指數研究院分析指出，在降首付、降稅政策雙重利好下，樓市傳統的銷售旺季即將開啟。隨著各地相關政策逐步落地實施，樓市有望呈現供需兩旺、量價齊升態勢。

　　對於未來市場走勢，嚴躍進表示：“考慮到契稅政策調整、一線城市可售房源不足等，預計後續一線城市房價的增幅還會擴大。二線城市也有類似的邏輯。相比來看，三線城市受庫存去化週期過高的影響，房價難以大漲，但繼續下跌的可能性也不大。”

　　“從城市發展的過程看，新房市場隨著土地資源減少，主流地位將被二手房市場取代。對比香港等成熟城市，內地一線城市二手房市場仍有增長空間。”張大偉指出，短期來看，由於樓市回暖，重點城市土地交易及新開工回升，供應量有望增長。另一方面，政策利好導致的改善需求集中釋放，未來潛在需求減少，同時價格上漲後需求也受到限制，2016年重點城市供不應求的局面將出現改善，價格大幅上漲的空間變小。

　　易居研究院預計，上半年房價環比和同比增幅都有繼續擴大的可能，第三季度有可能見頂。從政策環境看，2016年貨幣政策、財政政策的寬鬆將繼續，這對於房價上漲會有推動的作用。（李香才）