本報杭州2月29日訊 （記者 方臻子） 市場往往很戲劇化——試圖改變預期的時間可能會長達半年甚至一年，但預期改變，也許只發生在一瞬間。

　　這幾天杭州的樓市，也像天氣一樣，經歷著從冰雪消融到春暖花開，只要一個週末。大家突然發現街頭樹上開始綴滿潔白的玉蘭花，一些特別熱門樓盤的房源銷控表上，已經貼滿了紅色的“已售”標簽。

　　2月的最後一天，這股暖流還在升溫：杭州正式公佈上周公開徵求意見的樓市“杭十條”、央行宣佈3月1日起降準0.5個百分點。

　　“杭州樓市總體運作正常，去庫存政策起效，市場正在回暖。”這是業內普遍的共識。

　　猴年首現“日光碟”

　　市場預期已明顯改變

　　上週末有一個在微信朋友圈廣為人知的故事，來自綠城楊柳郡二期開盤現場：一張滿屏皆紅、所有房源售罄的照片，1400多組客戶搖號搶388套房源，不到半天時間就銷售一空。

　　這一猴年首個“日光碟”，成為新政下杭州新房銷售的一個縮影。

　　從2月22日營業稅、契稅調減政策正式實施到2月28日，市區共簽約新建商品房2894套，環比暴增138%，簽約總面積29.4萬平方米，簽約總金額46.6億元，環比分別增加了131%、125%。其中，新建商品住宅共簽約2470套，簽約總面積26.3萬平方米，簽約總金額41.9億元，環比分別增加了153%、153%、161%。

　　截至29日20時，市區當天共簽約新建商品房824套，二手房238套。

　　“大家對後市的預期發生了變化，再加上北京、上海、南京等城市的漲價效應，使得購房者的需求被激發。看的人越多，買的人也就越多，變成需求後又進一步放大。”雙贏機構章惠芳這樣解釋上周的數據。

　　“市場預期改變了，這一點非常明確。”浙報傳媒地産研究院院長、住在杭州網首席評論員丁建剛説，“市場特點就是這樣，試圖改變預期的時間可能會長達半年甚至一年，但預期改變，只發生在一瞬間。”

　　二手房行情太猛

　　仲介覺得不會持久

　　永康人老楊，在老家過完元宵節後就匆匆趕到杭州，此行只有一個目的——買房！

　　老楊原本在杭州有套房，為了給秋石高架讓道，成了拆遷戶。除了一筆可觀的補償款外，老楊還享受到一筆貨幣化安置的“紅利”：一年內在杭州買房，再獎勵7%。

　　朋友圈裏，上海、深圳樓市瘋狂上漲，杭州樓市也在升溫的各種消息滿天飛，老楊再也坐不住了。整整一個星期，老楊穿梭在杭州各區域看房。星期六，他給在杭州工作的兒子下了道死命令：必須陪我把房買了！

　　但如今二手房的價格，讓老楊看不懂：一套30平方米的房子，年前叫價60萬元，現在房東説80萬元；一套四季青的採荷小學學區房，從80多萬元漲到了110萬元，仲介還在催促趕緊定下來，“現在這種帶學區的老房子，從挂出到成交，不會超過一個星期”。

　　據老楊觀察，二手房總體漲幅大約只有5%，但自己看中的都是面積小、帶學區的搶手房，總價低又好流通，對市場的反應自然百倍敏感，上漲幅度也就遠超整體水準。

　　在去濱江看房的公交車上，老楊還“旁聽”到兩名麗水人在聊天——他們也是專程來杭州買房的。這更給老楊一種急迫感，他再也不猶豫了，上午10時在拱墅區看的房，下午3時就簽了合同。

　　據透明售房網顯示，從22日稅費政策施行以來，杭州主城區二手房成交從春節過後不到百套，上升為100多套，上週六開始突破200套。

　　“最害怕這種來勢洶洶的行情。”在杭州做了8年房産仲介的口碑之家南星店陳經理，對現在這種買方焦慮、賣方或漲價或惜售的所謂“賣方市場”並不樂觀，“像現在這種行情，頂多持續一個月，接下來會降價的。二手房價，還是慢慢漲才好。”

　　與2009年比大不同

　　結構性庫存分化嚴重

　　已經有些人拿目前的杭州樓市，在與2009年的樓市比、與現在上海樓市比了。但真的有可比性嗎？

　　“杭州還是屬於高庫存的城市，屬於需要去庫存的城市。上海的庫存只夠銷售3.8個月了，完全不一樣。”丁建剛用數據説明，“2009年尚處於住房的短缺時代，2009年杭州市區商品房可售房源2.3萬套，僅為現在的1/7，住宅可售房源僅1.3萬套。”

　　“上海的庫存量，讓購房者越買越恐慌，越恐慌越要買，就是漲價的節奏。”章惠芳分析杭州的庫存後認為，杭州庫存總量還是很高。截至2月28日24時，杭州市區新建商品住宅可售套數為93139套。對比2015年底的庫存量，這個數字在繼續下降，按近期每月上萬套的成交量，去化週期已明顯縮短，這説明對樓市去庫存下的“藥”，奏效了。

　　但另一方面，結構性庫存分化嚴重。章惠芳説：“有些板塊要去庫存，還有些板塊，不是去庫存而是得增庫存。”這也就是2月29日杭州市政府辦公廳下發《關於進一步促進房地産市場健康穩定發展的通知》中，第一條就是要優化商品房土地供應，要“對於商品住宅供應明顯偏少、房價上漲較快的區域，加大商品住宅用地供應；對商品住宅供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停商品住宅用地供應。”的原因。

　　剛需改善是主力

　　追求保值者慢慢入市

　　“這波樓市行情與2009年相比，最大的不同，就是少了很多投資客。”綠城楊柳郡樓盤策劃馬經理觀察了週六來搖號的買房者，得出了這樣的結論，“現在，一個樓盤能不能熱銷，與其本身的品質有很大關聯。我能夠真切地感受到，目前市場對産品的定義非常清晰，買房更關注今後要在此處過怎樣的生活，所以品牌、交通、學區好的房子，就容易受到追捧。從這點也可以看出，買我們房子的人，絕大多數是自住或者自住加投資，剛需和改善性購房都有。”

　　濱江房産副總經理朱立東説，上週末，濱江的房子也在大賣。比如，位於聞堰的東方海岸，這並不是一個新開的樓盤，但是兩天的預定量都是在10套以上；城西的西溪之星，有一些新房源推出，三天時間預定了155套；錢江新城的高端樓盤城市之星，尾盤的最後幾套也賣完了。除了杭州，濱江房産在平湖、衢州的項目，春節後的預定量也明顯增加。

　　“現在買房的人，最大部分是剛需，然後是不同層次的改善型需求，兩者相加，佔到購房人群的八成以上。”朱立東認為。

　　市場普遍認為，現在熱銷的房型有兩種，90平方米剛需房是主力，另一種是改善性住房。改善性需求前幾年一直被積壓，去年“330新政”有了“糧票”後開始暴發，這類需求中，高端需求人群更挑剔，不是單一地看價格，還要看樓盤、看位置、看開發商。還有國家放開二胎後，一些人對130平方米左右的四房或者小四房的改善需求會增長。

　　朱立東也觀察到，今年還有一部分原來可買可不買，或者手頭二手房賣掉以後有了資金還希望買房自住並兼具做為保值資産功能的購房者，最近也在慢慢入市。

　　“真正投機的炒房客有，但不會超過1%。”朱立東分析説，原因有兩個，一是炒房要有價格差，目前房價還處於一個穩中有漲的態勢，利潤不多。另一個，炒房要付出稅費成本，目前雖然降了稅費，但總體仍還不是很低。所以，純投資的炒房客鳳毛麟角。