僅半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格暴跌近七成。春節之後，新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價成交，將香港市場推向輿論的風口浪尖。雖然事後顯示此地塊存在先天缺陷，但考慮到此前土地的連續流拍，以及去年10月後房價的連續下跌，香港市場步入由漲轉跌的調整期已成現實。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌？市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視，該局總裁陳德森隨後回應稱，香港房地産市場是否進入下行週期還需要更多時間來判斷。

　　北京六環樓面價是香港郊區的兩倍？

　　根據招標公示內容，新界大埔區地段第221號用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司，批租期為五十年，指定作私人住宅用途。以地盤面積37696平方米計，單位價格約為5.65萬港元每平方米；而在去年9月初，同樣是大埔區地段用作私人住宅的土地招標，其單位價格高達17.7萬港元每平方米。相比之下，不到半年，地價下挫達到68%。

　　據曾在香港大學讀研的鍾先生介紹，在香港的行政區劃分的十八區之中，位於新界的大埔區在香港人眼中基本上被認為是“郊區”，相當於北京的順義、懷柔、密雲。但細心的觀察人士發現，北京郊區六環的土地成交價已經遠遠超過了香港的“郊區”。去年年底，順義區仁和鎮的兩宗地塊成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價約為33000元每平方米，而大埔區該地塊折合人民幣樓面價為16585元每平方米，照此計算，北京六環的樓面價是香港大埔區的兩倍。

　　？地塊存瑕疵致底價出售？

　　香港“郊區”地塊成交價的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行？對此，也有部分業內人士表示了不同的看法。中原地産首席分析師張大偉認為，香港樓市的確在明顯調整，但具體到這塊地顯得有些誇張。該地塊的年限是50年，而且有明顯的瑕疵，無法跟大陸土地市場對比。

　　根據土地出讓文件，新界大埔區地段第221號土地有環保團體提出司法復核，政府是帶條件拍賣，買家付款後得默默等候司法程式走完，政府勝訴才能開發。要是政府敗訴，則原銀奉還，不帶利息。張大偉認為，在香港，這種官司動輒打幾年，如果時間長，會導致成本提高。

　　另外，亦有香港媒體指出，該地塊低價出售，主要是項目受司法復核、斜坡問題等困擾，加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

　　香港樓市下行趨勢已無懸念

　　北京青年報記者在採訪時獲悉，雖然關於這塊地的情況存在爭議，但香港樓市的下行卻已經在業內形成了共識。

　　2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。過去三個月中，樓市還接連出現兩起流標事件。去年11月4日及今年1月25日，香港特區政府兩幅土地拍賣皆因“投標報價未達港府預期底價”，以流標告終。

　　農曆新年後首周，香港樓市依然一片蕭索。據香港各代理行數據，十大屋苑週末成交量于極低水準徘徊，樓市陷入低迷。中原地産亞太區住宅部總裁陳永傑認為，近日股災及大埔土地低價售出等消息打擊樓市，部分業主看淡後市，大幅降價求售，尤其是新界區的部分物業，減價幅度達15%至20%。

　　香港地産商們對樓市入冬似乎已形成了共識，並做出了價格與銷售的調整。長和係主席李嘉誠在出席集團週年晚會時表示，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的時候，房價自然會漲，而需求少、經濟差時，房價自然會下跌。恒隆地産主席陳啟宗也在2016年1月表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什麼大事。據香港媒體報道，香港地産商之一恒基地産迅速在樓市入冬之際做出了反應，其旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公佈了首份定價單，定價較同區豪宅下跌了五成。

　　此外，香港外資大投行也紛紛發佈樓市下行預期，這標誌著香港樓市的下調趨勢已無懸念。國際評級機構標準普爾15日發佈的報告稱，2016年將是香港房地産市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預計持平或增加5%。瑞銀最新發表的研究報告也指出，美聯儲去年底宣佈加息後，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鋻於香港及全球宏觀經濟不利因素的影響，瑞銀預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地産股的“減持”投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。

　　香港會在適當時候放寬樓市措施

　　香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會時表示，雖然樓價已自高位下跌，並且成交量低迷，但仍需時間觀察以確定房地産是否已進入了下行週期。若確實如此，該局會在適當時候適度放寬樓市收緊措施。

　　另外，據香港媒體援引陳德霖講話稱，香港金管局並沒有量化方程式衡量樓價跌多少才放寬措施，而是會參考多方面數據。金管局過去幾年收緊按揭，期間樓價曾經歷六七個月甚至十二三個月的低迷時間後再次上升，所以即使目前樓價已由去年9月的高位回落，但仍要更多些時間來觀察。 文/本報記者 朱開雲

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　　門頭溝住宅用地樓面價昨創新高

　　反觀深圳河的對岸，深圳的樓市去年暴漲近五成。而春節前後，北京、上海、廣州先後拍出的幾塊地，動輒四五萬元的樓面價。樓市專家分析統計，2015年北京樓面價超過3萬元的土地高達26宗，其中甚至有3宗位於六環外，北京樓市上漲已成事實，三四環無土地供應的樓市更是成為購房者關注的焦點。

　　昨日，北京土地市場再起波瀾，這次是“門頭溝”。中駿地産以39.48億元，建設5萬平方米“公共租賃住房”的代價，拿下門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊，樓面成交價4.1萬元。亞豪機構市場總監郭毅認為，這一價格取代了此前3.32萬元的老“地王”，門頭溝“地王”紀錄被再度刷新。

　　在門頭溝區龍泉鎮MC00-0003-0026等地塊的拍賣中，共有9組房企進行角逐。他們分別是：中駿、首創、首開、碧桂園、綠地、綠城+住總、融創、金地+中建、萬科+中鐵建+平安。

　　雖然經過激烈競爭拿下這宗地塊，但是風險也隨之增高。業內人士分析，雖然地塊本身面積較大，規劃建面超過25萬平方米，但是其中包括超過5萬平方米的“無償還建”安置房。另外，還需還建4.46萬平方米商業用房，其中3.6萬平方米同樣是“無償還建”。

　　同樣在昨天，經過90輪激戰，綠地再次以18.1億元拿下大興生物醫藥基地一地塊，溢價率101%，純土地樓面價16778元每平方米。此前2月23日，綠地在大興一口氣52億元買下兩宗地，加上這一次，成了大興新晉“地主”。有評論稱，綠地這是效倣萬科在通州臺湖，欲形成連片開發。2009年，綠地入京首次出手，曾在大興黃村取得一宗45.8萬平方米的地塊，隨即開發了綠地中央廣場·新里西斯萊公館這一包括住宅、購物中心、餐飲娛樂於一體的綜合體超級大盤。大興頻繁拍出“高價地”，有利於綠地此前已建成項目的銷售。（朱開雲）