22.8萬元，如果是去普通的三線城市，或許都能買套房了，但在南京樓市，你只能買到一套商鋪中的一平方米，它就是泰禾南京院子。近日，該項目新領了3套商鋪的銷售許可證，面積分別是93.23㎡、370.54㎡和491.15㎡，均價22.8萬元/㎡。算下來，491.15㎡的商鋪總價超過1.1億，堪稱“南京史上最貴商鋪”。

　　城中商鋪 再現“天花板價”

　　進入2016年以來，無論新房還是二手房，南京樓市都是暖意融融，都説南京的住宅價格要逆天了，但要跟近期城中一商鋪爆出的22.8萬/㎡的表價相比，顯然要遜色得多。

　　網上房地産的公開資料顯示，該項目是位於秦淮區中山南路顏料坊的泰禾院子。項目北至上浮橋，南至集慶路，東至顏料坊，西至秦淮河，用地面積41710.2㎡，規劃總建築面積約78993.1㎡，容積率0.91。

　　置業顧問介紹，小區將建成88棟千萬級的中國院落式別墅，主力戶型有三種，分別是460㎡、680㎡和900㎡，預計3月底4月初公開售樓處和樣板間。項目還規劃建設數十套商鋪，在週邊一圈沿秦淮河、集慶路呈L形分佈。今年2月初，泰禾院子已經領到了首批房源的銷售許可證，為該項目的商鋪房源，共三套，S8幢2套、S9幢1套。

　　銷許顯示，S8幢的兩套商鋪中，一套位於一樓，建築面積93.23㎡，銷售許可價22.8萬元/㎡，總價約2126萬，另一套高兩層，建築面積491.15㎡，按表價計算，這套商鋪的總價超過了1.1億；S9幢的商鋪也為兩層，銷售許可價22.8萬元/㎡，房屋面積370.54㎡，總價約8448萬，將用作物業臨時用房。

　　《揚子樓市》了解到，此前南京樓市也不乏天價商鋪，同樣位於秦淮區的中城國際廣場項目，其臨近太平南路的商鋪，面積100-200㎡，均價達到了18萬-19萬/㎡。此次泰禾院子的叫價無疑刷新了南京商鋪的新紀錄。

　　商鋪成交主力

　　在1.1萬—2.6萬元/㎡

　　單價22.8萬元，總價超億元，這麼貴的天價商鋪市場能否承受？南京房價點評網首席分析師周穎認為，商鋪不管是用來自營還是出租，投資回報率是一個重要的衡量因素，一般而言，商鋪投資回報率要高於10%才值得出手，地段好的商鋪，依靠物業升值回報率可以低於6%，也就是説，要看周邊商鋪的租金水準來衡量。“另外，表價不等於實際銷售價格”，周穎表示開發商後期很可能會根據市場情況對商鋪的售價進行調整。

　　與天價商鋪相比，在以投資為導向的商鋪市場，低門檻的商鋪更受南京投資者青睞。根據南京房價點評網的監測，今年前兩個月南京樓市成交的主力商鋪，售價基本集中在1.1萬元—2.6萬元/㎡。熱度最高的是江寧的中海國際社區商鋪，今年以來已經賣出了80套，套均成交面積約100㎡，成交單價16520元/㎡。

　　升級為國家級新區後，江北的商鋪也頗為吃香，明發新城中心、中海萬錦熙岸、萬江共和新城等項目的商鋪銷量也排在全市前列，成交均價都超過了2萬元/㎡。

　　南京商業用房

　　庫存量高達473萬㎡

　　儘管有些商鋪項目表現不俗，但從南京商鋪市場的整體供銷情況看，供大於求的態勢依然沒有改變。

　　南京網上房地産的數據顯示，目前南京商業用房庫存量高達473萬平方米，而2015年南京商業累計成交面積48.7萬平方米，按照這樣的速度，當前的商業用房全部售完需要近10年時間。

　　另據365淘房網商業地産頻道統計，2016年南京商業地産市場預計有45家樓盤攜超131萬㎡新增商辦體量上市，其中辦公産品上市量超857338㎡，商鋪類産品上市量超460488㎡，其中純新盤有15家，待開業商業體有14家。

　　戴德梁行南京公司的研究也顯示，南京優質商業項目供應量將主要集中在2016年到2020年，新增供應將超過300萬平方米，包括玄武常發廣場、江寧景楓中心、湖南路地下商業街、證大喜瑪拉雅、奧體蘇寧廣場等。在這種情況下，未來商鋪投資的風險也會加大，建議投資者要謹慎選擇。