□金陵晚報記者 朱黎玲

　　“即買即收三年租，前3年資金回報率高達24%。”2010年，淮安市淮陰區居然之家歐蓓莎國際家居購物中心（簡稱“歐蓓莎”）一則高額回報的廣告語，讓近1400位投資客為之瘋狂，其中有400名南京業主。然而，僅發放一次租金之後，商鋪經營就出現了困難，無法兌現承諾，至今已拖欠業主租金數千萬元。産權式商鋪售後返租雖早已明令禁止，但近年來，僅淮安市就已爆出多起糾紛，如淮安中宏置業、紅星美凱龍、禧徠樂國際商貿城、環球輕紡博覽城等項目，牽涉業主已上萬人。

　　返租20年第5年已無力支付租金

　　歐蓓莎位於淮安市淮陰區珠江路北側、香港路東側，總建築面積12萬㎡，項目近1400戶業主，其中400戶來自南京。

　　項目開發商為江蘇省歐蓓莎置業有限公司（簡稱歐蓓莎置業公司），經營方為淮安居然之家歐蓓莎商業管理有限公司（簡稱歐蓓莎管理公司），法定代理人都是鄭俊軍。

　　2010年10月，南京業主周女士購買了總面積36.94㎡，總價23.47萬元的商鋪。按合同約定，商鋪委託期限20年，前3年的租金，直接從總房款中扣除三年租金合同價。第4至第5年每年返還8%，第6至第8年每年返還9%，第9-10年每年返還10%，第11至20年按商場實際經營支付租金。

　　當時項目周邊房價3000元/㎡，商鋪一樓11000元/㎡，“2011年一樓商鋪漲到了18000元/㎡。”業主李先生表示，業主們都很高興，2014年10月首次拿到年租金2.47萬元，但令業主周女士沒想到的是，她和南京另外300多名業主的租金自2014年後便再也沒有收到。

　　此外，經營方還涉嫌私扣個稅。每年業主們都要繳納5%的租金個稅，一直由經營方代扣，周女士年繳納稅費1350元。

　　然而淮安市工商局相關資訊顯示，近1400戶業主只繳了195戶，若以年繳納稅費1350元計算，經營方一年私扣162萬多元，5年達810萬元。

　　法律禁止“售後返租”業主質疑相關部門開綠燈

　　商鋪的業主不僅來自淮安、南通、揚州、安徽、鎮江等城市，還有無錫、蘇州、南京，甚至香港、澳門、台灣。

　　“買舖子借了親戚朋友7萬多元，沒有租金收入，貸款10年，還要還5年。”周女士告訴記者。按平均一戶2萬至3萬元的租金計算，該項目目前已拖欠數千萬元。

　　業主們認為，出現這樣的局面與相關部門對“售後返租”的縱容相關。

　　2001年6月1日，《商品房銷售管理辦法》 第十一條已明確規定“房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房”。産權式商鋪“售後返租”在法律上一直被禁止，“淮安市相關部門明知道是國家明令禁止的，還是發放商品房預售許可證。”多位購物中心業主表示，他們認為證件齊全項目才購買，不知道該項目違反國家法律。

　　商鋪之殤售後返租“後遺症”

　　“周邊同質化的業態太多，商場佈局混亂根本沒人氣，經營方不懂經營。”居然之家江蘇區域相關負責人解釋。“淮陰居然之家是加盟店，2015年100萬元的品牌使用費還沒支付。”淮陰居然之家歐蓓莎店副總經理朱先生向記者透露。

　　相關人士稱，購物中心成立初期，年賺3億元根本不是問題，目前卻得靠融資來維繫。

　　今年1月25日，歐蓓莎就拖欠業主租金一事給出答覆。自2016年度起，各年租金按年度合同租金總額60%支付現款，餘額在後期市場行情好轉情況下或通過資産處理的方式補足。今年1月31日前，支付當年度合同約定租金20%，其餘40%分別於5月底前、8月底前各付20%。

　　項目二期商住樓預計今年5月開始銷售，其凈利潤全部用於扶持一期市場經營。如以上方案業主不同意，開發商和經營方將分別放棄項目所有權和管理權，交由業主自主經營或選聘公司管理經營。

　　“歐蓓莎目前拿不出錢，也沒有業主願意低價退鋪，此時歐蓓莎退出經營無疑是殺雞取卵。”淮陰區大市場管委會丁副主任表示，相關部門正在協調此事。