上週五，財政部、國稅總局、住建部聯合發佈通知，自2016年2月22日起，調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策。昨日，記者從石家莊市住房和城鄉建設局獲悉，從2月22日開始，石家莊已經開始執行三部委降稅新政。但是由於買房是一個需要時間週期才能完成的行為，因此新政實施首日效果不太明顯。預計未來半個月到1個月時間，新政的利好效果才會陸續反映在市場成交量上。

　　新政

　　樓市去庫存 利好政策接踵出臺

　　其實，早從2月初以來，樓市利好政策就不斷出臺，高調拉開了2016年房地産市場去庫存戰役的序幕。

　　2月2日，央行聯合銀監會，決定在不實施限購城市首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部聯合財政部發佈通知，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。之後，到上週五的2月19日，三部委正式公佈契稅和營業稅新政。緊隨其後，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》印發公佈。春節後上班至今不到十天時間，已經有3項涉及房地産市場的文件和新政密集出臺。

　　解讀

　　契稅下調 改善型需求成最大受益者

　　在上週五三部委公佈的樓市新政中，契稅下調成了最大亮點。住建部門和地稅部門相關人士對比調整前後的契稅及營業稅政策進行對照和解讀。

　　按照調整前的規定，對個人購買非普通住宅及非住宅的契稅稅率按3%執行；對個人購買面積90平方米以下的家庭唯一住宅，契稅稅率按1%執行；對個人購買建築面積90平方米以上，140平方米以下的家庭唯一住宅，契稅稅率按1.5%執行；對個人購買的非家庭唯一住宅，契稅稅率按3%執行。

　　從首套房契稅來看變化：根據三部委稅費新政規定：對個人購買90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%的稅率徵收契稅，跟調整前的首套房契稅保持不變；90平方米以上的減按1.5%的稅率徵收契稅。而此前執行的政策是90到140平方米之間是按照1.5%的稅率徵收契稅，140平方米以上的是按照3%的稅率徵收契稅。從3%降到1.5%，契稅優惠最高減半了。

　　從二套房契稅來看變化：對於二套住房，三部委新政出臺之前執行的政策均為3%的契稅稅率。新政將二套房的契稅按照面積段進行了區分，面積為90平方米及以下的減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的減按2%的稅率徵收契稅。這意味著，二套房契稅最高從3%降到了1%。

　　對於省會購房者來説，此次契稅減免，究竟將有多大的優惠？記者通過對比發現，契稅新政對於購買首套房剛需戶型並沒有新的優惠，更多的刺激在於140平方米以上的改善型戶型和二套房。以家庭再次購買一套80平方米，總價為80萬元的房子為例，原政策需要繳納總價3%，共計2.4萬元契稅。而新政策後，僅需繳納8000元，省下了1.6萬元的契稅支出。

　　營業稅優惠 非普通住宅滿2年也免征

　　此次新政的另一個重要變化是關於營業稅的優惠：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　與以前執行的營業稅徵收政策相比，此次新政的不同在於取消了以140平方米作為“普通住宅”和“非普通住宅”的劃分標準。按照原有政策，超過140平方米的住宅，即使已經滿2年，在進行二手房交易時仍需要繳納差額營業稅（差額部分的5.6%），而這筆費用普遍都轉移到了購房者身上。

　　具體來看，對於2年以下的住房，調整前後政策不變，均將按照全額徵收營業稅（總稅率約5.6%）；對於2年（含）以上普通住房，免征營業稅。變化最大的是2年（含）以上非普通住房，新政調整前是按照銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅，新政執行後免征營業稅。

　　例如，家庭出售一套10年前購買的150平方米住房，買入價為50萬元，出售價為150萬元的住宅時，原先需要繳納差額營業稅5.6萬元，按照新政策，將節省這一筆開支。

　　石市住建部門相關人士認為，按照省會二手房實際成交現狀，以前一套面積140平方米以上的二手房只要交易過戶，動輒就是十來萬的稅費。此次營業稅的調整將大幅降低出售大面積戶型的稅費支出，加快房子的週轉流通。對於面積超過140平方米以上的二手房交易將是極大利好。

　　市場

　　售樓部看房人數明顯增多

　　利好政策對樓市的觸動顯而易見。新政公佈後，省會一些開發商和購房者們雙雙反應迅速，前者在微信朋友圈歡呼雀躍，後者則在週末迫不及待前往售樓部看房。

　　上週末，是公積金賬戶和降稅新政頒布後的首個週末。記者隨機採訪發現，瀚唐、紫晶悅城、眾美商務公館等省會多家售樓部到訪人數明顯小幅上漲，樓市比乍暖還寒的天氣更早迎來了春天的氣息。

　　“我家這週末已經連續看了5個樓盤項目了”，昨日下午在瀚唐售樓部，一位購房者表示，看國家連續出臺了多個利好樓市的政策，正好手頭還有一部分閒置資金，就想趁著首付和稅費雙雙下調的這個時機選一套房子，一來可以改善自家住房情況，同時也比存銀行回報高。

　　雖然商品房售樓部回暖人氣初顯，但是昨日新政執行首日二手房交易過戶並未出現水漲船高局面。截至昨日16時30分，僅橋東房地産市場交易中心已經受理60組二手房交易，這個數據甚至比正常情況下日均受理80組的業務量稍有下降。分析原因，住建部門相關人士認為，和新政執行首日正好趕上元宵佳節這個時間點有關。但是更主要的原因還是因為政策出臺太突然了，而房産交易是需要時間週期的，從首次看房到最後成交來辦理過戶手續，至少要十天半月的時間。因此，預計稅費新政真正顯現效果應該在半個月甚至1個月以後，才會反映到二手房的成交量上。

　　新政將加速樓市去庫存

　　“契稅新政有利於盤活非一線城市市場流通與銷售環節”，同策諮詢研究部總監張宏偉認為：這次的新政首先是一個差異化契稅政策。除了對一線城市執行差異化政策外，對於首套、改善型需求來講，在購買、二次流通環節也採取不同的契稅措施。總體上來看，本次財政部契稅新政都是對房地産市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存。而且，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區別，直接按照90平方米麵積上下來確定不同的稅率；新政的稅率標準也不再提及類似“滿五唯一”“滿二唯一”的説法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　張宏偉認為，新政對於後市的影響將主要表現在三個方面：從政策特徵來看，對於購買90平方米以下的首套房源還是持鼓勵態度，也有利於這些項目的銷售和去庫存；從二手房市場角度來看，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。將明顯降低改善型需求在購房流通領域的交易成本，更利於改善型購房需求者賣掉舊房置換90平方米以上的房源。

　　他認為，政策面總體上有助於非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對於置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓住這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由於改善型需求的積極入市，有助於改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場佔比，有助於加速去庫存，降低市場的去化壓力。

　　大房金董事王麗華則認為，整體而言，此次降稅政策，是降息、取消限購、公積金降低門檻、首付比例下調等一系列住房消費利好政策後，對住房交易的一個刺激手段。結構性的降低局部交易環節稅費有利於支援合理購房需求，形成消費引導，去庫存。但局部回暖不會帶來全國性的房地産上漲，短期內銷售很難傳導到投資，房地産去庫存和其他稅收利好政策有望繼續調整。她認為，稅收優惠的目的是為促進消費，新政面向的主力客戶群體為二、三、四線城市中産階級，即有改善型購房需求及消費能力的群體，客群匹配、需求匹配、消費能力匹配，輔以政策引導，便可加快去庫存速度。

　　□本報記者 陳霞