■ 一家之言

　　如果提高首付買房子，非但能減少按揭的利息成本，而且大家買到的都是“今天房價”的房子，人們的購房成本才能真正地降下來。

　　2016年，“去庫存”成了政府對房地産市場最關注的重點。

　　2月2日，中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會發佈了一則重大決定，在不實施樓房“限購”措施的城市，對於首次購買普通住房的家庭，原則上最低首付款降低至25%，各地可向下浮動5個百分點；而已經擁有一套住房的家庭，即便貸款尚未結清，為改善生活再次申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例將調整至不低於30%。

　　此項政策一經公佈，立刻引發了各方的熱議，有經濟學家分析説：樓市政策暖風或持續兩三年，此類降低首付的做法，能夠降低購房者的購房成本。

　　降低首付能減少購房成本？錯！這個説法是欠妥當的，甚至可以説違背了金融的基本常識！

　　首先，從金融的角度來分析，首付降得越低，金融杠桿就越高。舉例來説，如果購買一套價值100萬人民幣的房子，假設貸款利率是8%，將分期25年還清債務。如此一來，10%與25%的首付款利息，前者為116，063元，後者是96，717元，怎麼可能減少購房成本？！

　　其次，降低首付加大了銀行的“乘數效應”，即大眾手中就都有了“明天的錢”，首付越低，人們的購買力就越超過他們的實際收入，市場的供求關係立刻被扭曲，房價就越將被“明天的錢”而推高，用尚不存在的、明天的錢去購房時，那種不實的“求”便無限增大，房價自然急劇上升。這樣的話，在今天去買“明天房價”的房子，怎麼可能減少購房成本？！

　　恰恰相反，如果提高首付買房子，非但能減少按揭的利息成本，而且大家買到的都是“今天房價”的房子，人們的購房成本才能真正地降下來。

　　而由於股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以保值（上次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，黃金依然在漫漫熊市之中），因此對缺乏投資渠道的普通投資者來説，似乎只有房子才能抵抗財富縮水。

　　那些手上持有多套住房的，大多都把房子作為投資品，希望以更高的價格賣出。而目前的中國樓市，經過政府多年反覆的各種救市政策，顯然已漸進擊鼓傳花的最後階段。關於國內房價的未來走勢，近來市場分析分成了兩極，有人説房價將斷崖式暴跌，而有的卻説價格將井噴十倍。

　　這兩種説法都有些危言聳聽。個人認為，樓市短期走勢的大概率將是：一線城市房價依然小幅上漲，二線城市止漲，三、四線城市將下跌。

　　根據國家統計局公佈的數據：截至2015年10月底，中國商品房待售面積高達68632萬平方米，同比增加14%，創下歷史新高。當前樓市除了具備剛需的正常消費品屬性之外，同時還是一項保值增值的投資産品。也就是説，買房子等升值的投機行為佔了相當比重。

　　進一步説，在商品社會裏，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價值規律。猶如股票的基本價值是從企業未來的盈利中獲得，住房的基本價值是源於未來出售或出租住房産生的收入。而當下，無論從租售比，還是從房價的收入比來看，中國房價都已經脫離了基本價值，泡沫早就形成了。

　　而有史可鑒，持續過熱的樓市將和金融危機如影隨形，房價不可能無限制地漲上天。因為從本質上來分析，房地産業是靠高杠桿的銀行貸款支撐著，它畢竟不是製造業（建築業才是製造業），越是依賴銀行房貸，距離金融危機就越近！

　　□陳思進（資深風險投資顧問）