“深圳是限購城市，第一套房首付仍執行30%，第二套房首付是60%。放貸利率在央行規定的4.9%左右，根據各支行貸款額度安排略有不同。”深圳地區建設銀行工作人員表示，對於二套房的認定，深圳仍採取“認房和認貸”政策，只要名下有房，即使還清了貸款仍算第二套房。2月初，央行、銀監會發佈通知，非限購城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。據中國證券報記者了解，目前各限購城市仍採取原來的貸款政策，部分非限購城市已落實首套房最低首付二成的新政。

　　“首付比”有下降空間

　　2月2日，中國人民銀行、中國銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。中國銀行國際金融研究所認為，當前經濟下行壓力較大、房地産庫存高企，房貸新政是促進中國經濟平穩運作的必要之舉。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示，2015年，在政策持續放鬆背景下，房地産市場出現企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但種種跡象表明，當前房地産市場復蘇基礎不穩，動能較弱，尤其是庫存高企更成為制約未來3-5年房地産市場健康運作的突出問題，三四線城市及商業物業的去庫存壓力更大。2015年，商品房待售面積為7.18億平方米，佔2014年銷售面積的55.8%。如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積，真實庫存水準約為50億平方米，去化週期約為4年。

　　李佩珈認為，當前，我國的“首付比”無論是國際橫比和歷史縱向比，都處於偏高水準。根據IMF調查數據，國際上大多數國家採用20%的首付比例。歷史上看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。值得注意的是，考慮到當前房地産市場供求格局發生了改變，居民住房消費更趨理性，新政不會帶來房地産價格的過快上漲。

　　鼓勵住房消費轉型升級

　　機構研究報告認為，居民住房需求依然較大，居民購房適度加杠桿有空間。考慮到適齡購房人口基數較大、新型城鎮化的推進，房地産市場的需求仍有支撐，尤其是隨著經濟增長方式的轉變、居民消費需求的升級、人口結構的變化，居民住房消費也將呈現新特點。養老地産、旅遊地産、文化地産、醫療地産等新物業孕育新的機會，創客空間、租賃市場等新服務模式逐漸興起，有必要通過金融手段支援居民住房消費的轉型升級。

　　業內人士認為，當前，我國居民消費整體杠桿水準遠低於其他國家，償付能力大於歐美等發達國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大的發展空間。2014年，我國居民個人住房貸款餘額為10.6萬億元，佔GDP比重約為16.7%，遠低於日本的233%、英國的173%和美國的77.6%，個人住房貸款的發展程度低於發達國家，增長潛力依然較大。從還款能力看，2014年，我國居民儲蓄餘額為48.5萬億元，個人住房貸款佔儲蓄餘額比重為22.9%，小于日本的58.5%，更遠低於美國居民約109%的負債水準。

　　不過，海通證券指出，在幫助開發商有效降低庫存後，能否同時激發開發商投資意願是解決當前問題的關鍵。去庫存只是第一步，保持價格溫和上漲從而帶動行業投資實現正迴圈則是第二步。（記者 周文靜）