業主出租房屋怎樣配置才能獲得高租金？全市哪租金最貴，租客在哪找小戶型？

　　潮流興説“大數據”，到底房地産租賃市場的大數據在哪？廣州市房地産仲介協會日前發佈了一個詳盡的租賃市場報告，把仲介促成的一宗宗零散的地産租賃個案收集起來進行分析，由此我們可以看到過去一年全市租金髮展的趨勢、成交租賃房源的面積以及價格的分佈圖。2015年，租客成交的“高價樓”（月租2500元以上）份額上升，小戶型持續熱租。

　　但光有市場大數據而沒有消費者傾向的大數據是不完整的。本報《二手樓市》編輯部為配合這個租賃報告，特別設計了一個問卷調查，來自全市熱租板塊——中山七路、天河北、珠江新城、祈福新村、白雲大道、車陂等地的合富置業、中原地産和滿堂紅鏈家的32名資深仲介參與了本次問卷調查。我們希望從問卷調查中了解一個租賃房源如何可以租出高價，新網路時代下的租客的喜好以及新産品的出現會如何影響普通住房的出租。從問卷調查結果來看，近三分之一的仲介認為隨著無線網路的普及，房屋已不再需要裝備寬頻；20%以上仲介認為訂餐服務的普及以及工作的繁忙，租賃房源內配備電磁爐、無須明火煮食也可以。這些調查結果首次讓我們看到租賃盤源的最新變化。

　　每年的春節過後，廣州市南來“候鳥”又再來臨，大批租盤成交，本報租賃房源大數據分析肯定會有助於業主和租戶更好地掌握房屋租賃的資訊。年後租賃旺季，你準備好了嗎？ 本欄文/圖：

　　廣州日報記者 李鳳荷

　　租客來源分析：“85後”租客佔75%

　　租盤林林總總，怎樣可在如林敵手中“突出重圍”？本報的租賃問卷調查，可以幫你更好地了解自己的房子以及即將租賃房屋的租客。

　　據32名接受問卷調查的仲介反饋，“85後”的租客人群已佔據全市租客比例的75%，“70後”租客僅佔8.3%。業主們最關心的租價問題也有了答案，年頭出租成功的房屋更有機會收取相對高的租金，年中租盤不多，放租獲得高租金的幾率次之，而年底換房租賃的人數不多，能租出高價的可能性最低。租房裝修用心與否，尤其是高齡舊屋的裝修也直接反映在租價上，大部分地産仲介認為租賃盤源用心裝修、交通便利等因素有可能使業主收取高於平均水準5%~10%的租金。以往寬頻是租房必備配置，但隨著網際網路日益影響人們的生活，手機可開熱點，小區隨時可以通過手機端下單叫外賣，寬頻和明火煮食不再是租房指定的配套設施。

　　過去一年，“網際網路+”風氣頻吹，在此風氣影響下的青年公寓以及舊廠改造項目層出不窮，大部分仲介認為這部分盤源不會對普通住宅的出租造成影響，但12.9%的仲介“居安思危”，認為這部分盤源有可能分流租客。各區越來越多商業公寓進入收樓和出租的階段，地産仲介對這部分競爭産品對住宅市場的影響意見分歧，51.6%的人士認為商業公寓不會影響住宅的出租；48.4%的仲介認為商業公寓有可能影響周邊住宅的出租。

　　廣州業主最高興看到以下這組數據：29%的房源一週即可成功出租；54.8%的房屋在兩周內出租成功；16.2%的房屋在一個月內出租成功。據記者分析，除越秀、天河等高租金的區域，租賃房源基本上都可以在兩周內就找到租客。

　　區域租價分析：越秀租價領全市風騷

　　據市地産仲介協會監測統計，2015年全市住宅租金均價為39.18元/m2，其中中心城區41.06元/m2，週邊城區26.53元/m2。全年租金價格基本持平，較2014年向下微調約0.38%。

　　從中心區域看，越秀區租金仍排在全市前列，主要由三因素合力所致：一是區域資源分佈均勻，不同板塊間租金差值不大；二是帶有名校學位的優質樓盤租金高企，如東風廣場月租單價接近80元/m2，小北禦景月租單價高達90元/m2；三是區域內中高端公寓較受白領一族青睞，如月租單價約68元/m2的嘉誠國際公寓，及月租單價約為84元/m2的好世界公寓，均有超過六成在30~38平方米左右，此類物業租金單價較高，因此對越秀區的租金有一定帶動作用。

　　天河區租金呈現出冷熱不均：在CBD珠江新城及天河北板塊，需求暢旺推動租金全年有10%以上的升幅；CBD周邊的員村、車陂—東圃、石牌—崗頂及粵墾路等板塊，因有BRT或地鐵通達且租金價格相對實惠，租賃活躍度高，租金平穩走高；但在沙河、龍洞等距商務辦公區較遠的板塊，租金漲幅幾近停滯甚至下滑。

　　海珠區租金價格走勢較好，主要是區域整體居住氣氛及生活配套設施成熟；大盤雲集，如金碧花園、逸景翠園、光大花園、泓景花園、藍色康園等樓盤各種戶型齊備且租賃盤源充足，租客選擇豐富；而客村、廣州大道南及琶洲等板塊與各商務區交通便捷通達，同時租金水準相對實惠，不少工薪一族在此租住。

　　荔灣區及白雲區表現出兩個共同特點：一是專業市場周邊的住宅板塊租金下行。專業市場是廣州經濟的晴雨錶，經濟的不景氣導致不少商戶結業或轉換經營地點，使得如桂花崗—三元里、流花站前、中山八路、康王路等齊聚多個批發市場的住宅板塊租賃成交淡靜，租金有所下滑；二是白雲及荔灣的租金相對低窪，吸引了其他區域租客遷移至此。例如，三代同住的家庭因越秀、天河等區域的大戶型租金較高，外遷至黃石、白雲大道或芳村等毗鄰市中心且租金實惠的板塊。其中值得注意的是，年初洲頭咀隧道正式通車，來往海珠及芳村的通勤時間得到壓縮，帶旺了芳村板塊的租賃市場。

　　黃埔區的租賃熱門板塊主要分佈在地鐵或BRT途經板塊及港灣路沿線，主力人群為天河上班族，萬科城市花園、金碧世紀花園及石化生活區是較熱門樓盤。

　　週邊區域中，番禺區租賃最活躍，一是洛溪、華南等板塊集中了不少大型優質樓盤，居住成熟度及通達度良好，二是價格優勢明顯，如祈福新村、廣州雅居樂花園等月租單價約30~35元/m2。

　　花都區整體供求穩定，其中區府板塊生活氛圍濃厚，機場機務相關産業鏈的從業人員租住較多；另外獅嶺大道沿線集中了獅嶺皮革城的經商人士，是另一個租賃熱點。

　　2015年蘿崗區的萬科東薈城、中海譽城等多個一手樓盤集中交樓，導致市場租賃盤源大幅增加，帶動租金小幅下滑。由於租客多為區域中外企或國內大型企業的員工，通常有公司租房補貼，因此區域內中高端住宅租賃活躍，租金水準也較其他週邊區域高。

　　增城區租金走勢和緩，一方面，一手新盤以價換量分流了二手樓市客源，二手住宅以租代售，導致租價滯漲；另一方面，宏觀經濟走弱，影響到增城務工人員整體數量，租賃需求走弱帶動租金下滑。

　　熱盤租價分析：高低走勢兩極分化

　　市房地産仲介協會分析發現，廣州租賃市場在2015年出現高端住宅與中低端住宅走勢兩極分化現象。位於市區核心地段的優質物業，無懼經濟環境低迷，租金依然穩中走高；而一些樓齡較長的中高層樓梯樓物業，或專業市場附近的住宅則價格低迷。如位於中央商務區的中怡城市花園及保利心語花園需求旺盛，且主力客戶群為高收入白領，因此租金維持在較高水準並繼續向上趨勢，其中中怡城市花園租金單價同比上升近8.38%。珠江新城、天河北的中高端電梯樓單元交投活躍，租賃盤源相對緊俏且消化迅速，所以租金仍有穩步向上的態勢。

　　而商務區周邊樓盤性價比則相對較高，如車陂的駿景花園租金水準較珠江新城低約40%。因難以承受CBD板塊的租金，不少租客選擇天河公園、員村及廣州大道南等CBD輻射板塊，帶動樓盤租金稍有提升，如疊彩園某80平方米的單元，月租金由2014年11月的4000元升至2015年5月的4300元。

　　不過，白雲區、荔灣區多個樓盤的租金錶現疲弱，如匯僑新城一單元2015年租金單價同比下跌近8%；新興白雲花園某82平方米的單元，在2014年8月曾以2000元租出，但到2015年4月重新出租時租金降至1800元。白雲區桂花崗—三元里、機場路、同德圍—羅衝圍，荔灣區中山八路、康王路、芳村等板塊集中了不少非穗籍經商人士，這部分群體在2015年受經濟氣候影響較大，導致盤多客少，業主為避免空置主動降價出租。

　　房屋租價分析：高租單位成交上升

　　據市房地産仲介協會人士分析，去年廣州市住宅租金區間構成中，1500元月租金以下的租賃成交佔有率為42%，同比減少5%，此租金區間多為稍顯遜色的小面積樓梯樓單元。白雲區三元里、景泰街及同德圍—羅衝圍板塊，海珠區的工業大道及南洲板塊，荔灣區芳村大道板塊、黃埔區石化生活區及港灣一村的樓梯樓租金大多集中在此區間；500～2500元月租金佔比為27%，同比上升3%，此租金區間多為60平方米以下或是60～90平方米的戶型。海珠區工業大道、昌崗及江南西—寶崗板塊，白雲區的新市、桂花崗及黃石板塊，番禺區的洛溪、鐘村板塊，荔灣區西關、芳村大道等板塊中小戶型租金大多集中在此區間；2500～3500元月租金佔比為13%，同比上升1%。中心區域較為優質新凈，戶型在60～90平方米的電梯樓物業大多處於該租金段；3500元以上月租金佔比為18%，同比上升1%。越秀、天河的電梯樓單元租賃成交約八成在3500元以上。

　　從上述數據可看到，市場租金區間在向上偏移，一是因為商務區附近的住宅板塊租賃活躍，同時電梯樓物業租賃的供應量逐漸增多，結構性拉升整體租金價格；二是市民居住要求在提高。

　　60平方米以下戶型持續熱租

　　據統計，去年廣州住宅租賃面積區間構成中，60平方米以下戶型的市場份額同比上漲3%~32%。60平方米以下的小單元主要有兩類：一是集中在老城區的樓梯樓散盤，如荔灣區芳村及西關，越秀區中山三路—中山四路及水蔭路，天河區棠德花園，白雲區新市花園等；二是高檔公寓型住宅，如越秀區嘉誠國際公寓及好世界公寓，海珠區珠江新岸公寓，天河區鉑林國際公寓及嘉裕禮頓陽光公寓。但無論哪種小戶型，供求關係決定價格，因需求量廣泛，小面積戶型租金一直居高不下，甚至還在持續上漲。