專家：提振樓市，房貸利率優惠比降首付更有效？

　　昨天，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會下發《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）。通知要求，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，也就是説，首套商貸最低首付可降至20%。此外，二套住房商貸最低首付由原來的四成降低至三成。

　　 首套房貸首付最低兩成

　　二套房貸首付最低三成

　　通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。對於實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

　　目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和三亞仍然限購外，其他城市已經取消了限購。在業內看來，這次央行新政是去年9月30日政策的補充。去年9月30日，央行宣佈調低首套普通住房商業貸款首付比例，由之前最低30%，下調至25%。昨天的新政補充了“各地可向下浮動5個百分點”的彈性執行標準，這意味著，原來最低首付還有下探的空間，最低可降至20%。

　　另外，二套房最低首付由之前的四成下降至三成。一套總價300萬元的房子，二次商業貸款，新政前後最低首付相差30萬元。

　　市場對經濟預期迷茫

　　二套房新政不會撬動太多改善需求

　　對於央行新政，錢江晚報智庫專家、浙江著名房産評論專家、浙報傳媒地産研究院院長丁建剛認為“一切都在意料之中”。他説：“此次放鬆房貸政策理論上應該在春節後、‘兩會’期間出臺，但面對當下嚴峻的經濟形勢，提振市場的金融政策只能以‘跑步’的速度出臺了。”

　　丁建剛認為，這次新政的亮點除了首套有5個百分點的下浮空間外，更大的亮點在於，二套房商業房貸首付降至三成。剛剛過去的2015年，杭州樓市新房成交量達到12.7萬套，創下歷史新高，其中改善需求爆發，中高端樓盤成為2015年樓市成交的強大支撐力。

　　此次二套房商貸最低首付下調，是否會再次撬動2016年的改善市場？“對改善型家庭來説，新政降低了換房門檻，是利好，但影響不會太大。因為目前在匯市與股市絞殺中，市場對大的經濟環境預期迷茫和悲觀。”丁建剛説。

　　要提振整個樓市，在丁建剛看來，從最低首付上降低門檻還遠遠不夠，更關鍵的是房貸利率優惠。比如，首套房享有8.5折利率優惠，取消二套房基準利率上浮10%的政策，讓二套房貸利率恢復到基準利率，“僅目前一項政策，遠遠不夠，也不足以讓市場興奮，需大量後續政策疊加。”他説。

　　截至昨天傍晚，記者採訪了建設銀行省分行等多家國有銀行，他們尚未接到新政的具體執行通知。

　　精準發力“去庫存”

　　並非簡單托底樓市

　　浙商銀行經濟分析師楊躍表示，本次首付款比例調整僅針對不實施 “限購”的城市，將“限購”和不“限購”進行區分，這種特別強調背後大有深意。

　　近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市外，國內其他城市都已取消“限購”政策。而從實際房地産走勢看，恰恰是這幾個限購的一線城市普遍出現量價齊升的現象，其他城市特別是三四線城市市場相對低迷，去庫存壓力較大。本次政策調整有意剔除限購城市，從本質上反映出國家並非是簡單的穩定樓市、托底房地産行業發展，而是精準發力，著力推進“去庫存”，從經濟新常態全局統籌層面促進房地産行業健康發展。

　　其一，首套商貸房首付比例下降，將能有效提升不“限購”城市的購房能力，切實將潛在購房需求轉化成有效需求。其二，本次政策出臺，將引導房地産開發商和購房者把握國家政策導向，從供需兩方共同推進房地産行業優化改革。一方面開發商需要清晰把握市場定位和項目開發區域定位，主動通過降價等方式轉變發展模式，對接真實需求；另一方面通過預期管理引導消費者理性購房、差異化購房，避免房價跟風式大起大落。

　　據了解，對居民首套商貸房，浙商銀行原則上首付款最低比例為25%，總行將根據各分行當地房地産市場實際情況，確定可執行最低20%首付款比例的區域；對已擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商貸首付款最低比例為30%。（記者 王筱璐 俞萍麗）