昨天，央行、銀監會聯合發佈消息稱，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結清的家庭，最低首付比例不低於30%。分析人士指出，在經濟下行、房地産庫存高企的背景下，新政意在刺激非限購城市購房需求、促進中國經濟平穩運作。

　　□發佈

　　非限購城市房貸再鬆綁

　　央行、銀監會昨天發佈房貸新政，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。北京、上海、廣州、深圳、三亞五個實施限購措施的城市不在此政策範圍內。

　　去年12月召開的中央經濟工作會議提出，要“化解房地産庫存”，並“取消過時的限制性措施”。業內人士認為，此次房貸政策再鬆綁，主要也是為了“去庫存”這個目標。

　　中國社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結構上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地産庫存過剩問題最為嚴重。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，自去年以來，政府先後出臺了一系列穩定房地産市場的政策措施，房地産交易趨於活躍，但仍存在區域差異，三、四線城市的房價仍然低迷，去庫存壓力依然較大。

　　□反應

　　開發商：

　　新政效果要看落地情況

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，央行和銀監局在春節前頒布新政意味深遠，眾所週知，春節是返鄉高峰，同時年末企業通常會給予員工一定的年終獎勵，此時發佈降低首付的新政，將有利於促進手握資金的白領們回鄉置業，預計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來一輪交易量的小高峰。

　　事實上，在政策出臺前，已經有二、三線城市，甚至四線城市的房企樓盤加入“賀歲返鄉置業”促銷大軍。

　　“近期來看房的有不少返鄉客，我們春節期間每天都有人在售樓處值班，滿足廣大購房者特別是返鄉客的置業需求。”中部某城市項目負責人表示，此次房貸新政出臺，為不限購的城市樓市再添政策春風。不過，這位負責人同時承認，與北京、上海一線城市相比，目前二、三線城市樓市庫存仍然較大，“政策對樓市具體有多大利好，還要看具體落地情況。”

　　購房者：

　　降低門檻但購房成本未降

　　房貸新政昨天下午一經公佈，迅速在購房者中引發熱議，不少購房者對房貸新政持樂觀態度，一位打算在春節前後置業的購房者表示，自己屬於改善型購房，此次政策進一步下降首付比例，可以降低自己的購房門檻。不過，一些購房者對政策持謹慎態度，有人就認為，儘管首付比例下降，但是房子價格沒有下降，因此，對於購房者而言，總的購房成本並沒有下降。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，房地産政策再鬆綁有利於刺激房地産市場在2016年上半年繼續復蘇。不過從根本上看，這一政策並未解決房地産需求的根本問題，對於購房者來説，貸款的利率並未降低。

　　□影響

　　將拉升一線城市樓市信心

　　郭毅表示，“北上廣深+海南”的房地産市場在2016年已經迎來“小陽春”，成交量、價穩步升溫。儘管新政並未對這些城市的房地産市場形成新的利好刺激，但整體寬鬆的政策趨勢，將會拉升購房者對樓市的信心，同時還將助力這些城市的房地産市場在2016年保持平穩上升。

　　“雖然一線城市限購，不執行新首付政策，但心理影響大。”中原地産首席分析師張大偉表示，中原監測的21個城市數據顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。可以看出，購房者入市意願仍較強烈。預計2016年樓市依然將延續開門紅趨勢，2016年上半年市場依然將延續上行趨勢。

　　□分析

　　有利於剛需和“首改”需求入市

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，在當前高庫存壓力之下，房地産市場及投資開發增速已危及經濟增長，尤其是房子嚴重過剩的三、四線城市及少部分二線城市，庫存壓力很大。房貸新政一旦全面實施，這些城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市，即使不在此次政策範圍內，樓市成交量想必也將迎來新一輪的爆發期。

　　溫彬表示，隨著城鄉居民收入水準的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助於提高居民購房能力，促進房地産市場平穩健康發展。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，房貸政策是影響樓市的第一重要政策，首付門檻降低，有利於剛需和首改需求入市，尤其是對於那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，有助於剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬鬆政策出臺，進一步促進樓市復蘇。2016年，全國樓市將繼續回暖。

　　對三四線城市去庫存作用不大

　　“首次購房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線城市（經濟發展較好的二線城市）和二線城市將迎來重大利好。”郭毅分析認為，在近幾年一線城市房價高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領選擇經濟發達、人才缺口大、薪酬水準較高的1.5線及二線城市就業及居住，新政無疑為這部分人群帶來了安居機會，將促進這些城市住宅市場成交量的提升，隨著交易量的回暖，房價也有望穩步上漲。

　　不過，郭毅同時表示，新政對於部分經濟欠發達的三、四線城市作用不大，這些城市在有業無産的現狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區域房地産市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴峻。

　　□房貸首付比創七年來最低

　　2010年4月30日

　　被稱為史上最嚴厲的新“國十條”發佈:首套自住房且套型建築面積在90平方米以上，首付比例不得低於30%，二套不得低於50%。

　　2010年9月29日

　　“9·29新政”發佈:所有房貸首付比例(包括首套)都調整至30%及以上。

　　2011年1月26日

　　“新國八條”發佈:二套房貸首付不低於60%。

　　2013年2月20日

　　“國五條細則”規定:對房價上漲過快的城市，進一步提高二套房首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其後，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高至七成。

　　2014年9月30日

　　“9·30新政”發佈:對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸令”。

　　2015年3月30日

　　“3·30新政”規定:對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整為不低於40%;對擁有一套住房並已結清貸款的家庭，為改善居住條件再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。

　　2015年9月30日

　　“9·30新政”規定:不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。

　　□追問

　　1.首付比例還有下調空間嗎？

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，“首付比”無論橫向還是縱向，都還處於偏高水準，有進一步下調空間。根據IMF調查數據，國際上大多數國家採用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

　　2.新政能否提振春節樓市？

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，目前正值我國農曆新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時推出該項利好政策能否起到立竿見影的作用還不好説，對於樓市能夠起到多大的提振作用，也還有待後續的進一步觀察。我們預計，經過春節的政策發酵，春節後將迎來2016年樓市的第一股暖流。

　　3.房價接下來會因此飆升嗎？

　　李佩珈表示，考慮到當前房地産市場供求格局未發生根本改變，居民住房消費更趨理性，尤其是首次購房者的需求數量有所減少，房地産新政不會帶來房地産價格的過快上漲。

　　4.新政的去庫存效果會如何？

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在2016年去庫存的大背景下，房貸新政給市場傳遞了積極正向的信號，但是對去庫存的實際效果恐怕不大。首付降低，意味著減少的首付部分轉移至未來的月供，未來的還款成本就會提高，還款壓力就會加大，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。所以，非限購城市去庫存要靠産業佈局和公共資源分配的調整，要靠降房價、減稅費等減少購房人負擔的有效舉措。

　　5.未來還會以什麼措施去庫存？

　　房地産專家、全國房地産商會聯盟執行主席顧雲昌表示，目前政府在全方位加熱房地産，除了進一步降低首付比，還可以嘗試降低交易環節稅費，讓有房的人進入市場，盤活市場。

　　他還表示，在二套房方面，國家政策不強勢，一步一步來，在刺激三、四城市購買力方面會起到一定作用。進城農民工成為城市買房的主要突破口，他們購買力不強，如果採取更多措施激發農民購買力，嘗試將宅基地變現，將對去庫存有較大幫助。不過這涉及土地制改革問題，估計宅基地變現很難出臺，建議加快試點。

　　京華時報記者邢飛余雪菲