■ 樓市觀察

　　整體看，當前首套房貸的寬鬆度，仍然略緊于2006年之前。在房貸風險可控的前提下，商業銀行其實並不會太在意首付比例高一點，還是低一點。他們更在意制定合理的房貸利率，謀求更多的利潤。

　　2月2日，央行和銀監會聯手發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，規定：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

　　對於這一政策，大家只知道房貸政策進一步放鬆了，卻不知當前房貸政策處於歷史上的什麼寬鬆程度，也不清楚接下去是否還有放鬆空間。

　　其實，歷史上，我國曾對個人房貸利率有過很多規定，但近幾年來，隨著我國利率市場化改革的加速推進，中央已不對商業銀行的房貸利率做新的硬性規定了，尤其是對合理的自住需求，主要是由商業銀行根據自身情況進行調節和定價。

　　於是，中央對於個貸房貸政策管控，主要通過房貸首付比例來達成。在房貸風險可控的前提下，商業銀行其實並不會太在意首付比例高一點，還是低一點。他們更在意制定合理的房貸利率，謀求更多的利潤。

　　回顧新中國成立以來的個人房貸歷史，共計經歷過13次商業性個人房貸首付比例的調整，本次就是第13次。從1998年出臺的《個人住房貸款管理辦法》規定支援城鎮居民購買自用普通住房，無住房補貼的首付30％（有房貼的首付更低），到2015年9月房貸新政：在不實施“限購”措施的城市，首次購買普通住房的商業房貸，最低首付款比例調整為不低於25%。近二十年來，首套房房貸的首付款比例一直在20%至30%浮動；二套房比例浮動較大，保持在30%到60%之間。而縱觀整個商業性房貸演變歷史，房貸首付比例最低的時間段是2008年四季度至2009年，當時在“四萬億”與信貸大放水的救經濟與救樓市背景下，房貸政策最為寬鬆，首套全部為二成，多數二套房也可二成。

　　但是，二套房貸政策正在出現嚴重分化的趨勢，首套房貸結清、再購二套普通房可享受首套房貸優惠，首套房貸未結清、再購二套普通房首付為三成，購第二套非普通房按規定首付仍保持六成。但當前實際執行中，多數商業銀行其實沒嚴格按原有規定，程度不一的進行寬鬆化處理。

　　根據歷史演變情況，以及未來幾年穩樓市、去庫存的壓力，筆者認為，首套房商業貸的首付，二成就是大底，鋻於我國的金融監管體系和嚴格程度，不會比二成更低了。因此，未來首付繼續降低的空間，主要在於首套房中的非普通房（由三成降至二成），以及二套房中非普通房（由六成降至三成）。未來一兩年，應該能看到針對這一類房産的第14次下調房貸首付比例。

　　總體來説，當前首套普通商品住宅首付比例最低可為二成，非普通商品住宅按規定仍為最低三成。整體看，當前首套房貸的寬鬆度，仍然略緊于2006年之前。未來，房貸雖然在首付上不會有太大的調整，但是毫無疑問，在樓市去庫存成為年度五大經濟任務的情況下，針對樓市的各式寬鬆政策還會繼續出臺。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）