寫字樓年度供應量將超越2007年曆史峰值，甲級寫字樓租價承壓

　　日前，第一太平戴維斯發佈樓市研究報告認為，寬鬆的政策環境、不斷推出的房貸舉措等，都在一定程度上促使居民置業需求得到進一步釋放，為樓市成交上漲提供了內在動力。另一方面，在土地市場成交活躍的背景下，中心城區今年將迎來部分地王或高價項目的入市，中高端改善型客戶的需求將得到滿足，並拉高樓市成交均價。預期2016年廣州樓市將呈現上升態勢。今年廣州零售物業市場預期將迎來多個大型優質項目的開業，市場存量不斷放大，加上整體消費增速下滑的背景，廣州零售物業市場面臨的形勢不容樂觀。包括周大福金融中心在內的7棟甲級寫字樓將陸續投入使用，年度供應量將超越2007年達到歷史最高值，其中大多數將進入租賃市場，廣州甲級寫字樓市場將面臨極大考驗和壓力。

　　本欄文/圖： 廣州日報記者 劉麗琴

　　零售業：新興商圈開始佔據供應主力

　　2015年四季度，廣州零售物業市場迎來凱德廣場·雲尚、永旺夢樂城、南沙萬達廣場和富力海珠城四個項目開門營業，市場新增供應量為36.9萬平方米，並助推零售物業市場的整體存量達到435萬平方米。這些新開業的零售物業均位於城市新興商圈，即珠江新城、白雲和番禺，大多由經驗豐富的運營商進行管理，並非常注重商場主題的營造，各有特點。因此當前租戶入駐情況良好，為廣州整體零售市場帶來新的氣息。而全市主要優質購物中心首層平均租金保持穩定，環比和同比分別微升1.2%和0.8%，至707.1元/m2/月； 受新項目集中入市的影響，全市主要優質購物中心空置率有所上升，達到3.9%，環比增長1.2%。受新項目入市影響，全市優質購物中心的空置率有所上升，去年四季度水準為3.9%，環比增長1.2%。珠江新城由於高德置地冬商場仍空置率較高，該區域整體入住情況受累，去年第四季度空置率水準達到10%以上。

　　值得關注的是，大牌在撤場但輕奢、快時尚品牌在擴張，如LV麗柏廣場店關張，而Vivienne Westwood、JustCavalli等輕奢品牌進駐高德冬廣場，Newlook、OldNavy、H&M、優衣庫等快時尚繼續開新店。商業業態調整仍在持續，天河北的萬菱匯近半商場店舖圍擋，租戶大幅調整。珠江新城太陽新天地定位轉變，引進多個快時尚品牌。番禺奧園廣場將位於三層的兒童主題樂園改為兒童零售。數據顯示，番禺商圈的購物中心業態配比中，零售業態所佔比重最高，達到80%；餐飲業態佔比最高的是珠江新城，約為37%，其次是白雲和荔灣；休閒娛樂業態在各大商圈的比重仍較小，大多在5%~10%之間，預計未來將有所提高。如正佳廣場建築面積達5.8萬平方米的室內海洋館試業，太陽新天地8樓設置500平方米小型音樂劇場，而新開業項目不約而同設置30%或以上比例的餐飲業態。

　　2016年廣州零售物業市場預期將迎來多個大型優質項目的開業，比如天環、K11、捷登都會廣場以及位於番禺的敏捷廣場、荔園新天地(二期)，其中新興商圈的供應逐漸佔據主力，2015年新興商圈供應量佔比36%，到2017年時這一比例將達到44%。市場存量不斷放大，一方面將有助於本地零售市場的升級，另一方面將促使市場競爭日趨激烈。再加上整體消費增速下滑的背景，廣州零售物業市場面臨的形勢不容樂觀。租戶方面，奢侈品銷售遇冷，門店收縮，而快時尚和國內品牌依然保持一定的擴張。新型業態如兒童類在相關政策的推動下，將為零售物業帶來新的感受。挑戰與機遇並存，零售物業項目若能積極採取措施豐富購物體驗，滿足消費者的購物需求，依然有望在當前市場中獲益。

　　寫字樓：珠江新城將迎最後供應高峰

　　去年四季度，廣州甲級寫字樓市場迎來富力盈東國際、珠控國際中心、環球都會廣場三棟新項目交付，為市場帶來約27.5萬平方米的新增供應面積。新項目均為銷售型物業，自用比例較高。全市空置率降至10.3%的水準，環比降幅為0.9%。租金則環比上漲0.3%，至155.3元/m2/月。

　　從珠江新城甲級寫字樓租賃熱度排行榜看，越秀金融大廈、廣州周大福金融中心、僑鑫國際中心、保利克洛維二期、珠江城是最受租戶青睞。從2015年成交數量來看，民營企業是辦公租賃成交的主力租戶，其次是外資公司，大型國企佔比不多；同時，相比較其他行業而言，金融類企業更為活躍。廣州甲級寫字樓的毛收益率基本穩定在6%左右浮動，珠江新城和琶洲則分別為4.4%和4.9%，新興商圈甲級寫字樓收益率較低，主要由於當前寫字樓售價較高所導致。

　　2016年，包括周大福金融中心在內的七棟甲級寫字樓物業將陸續投入使用，年度供應量將超越2007年達到歷史最高值，且其中大多數將進入租賃市場，廣州甲級寫字樓市場將面臨極大的考驗和壓力。在此背景下，未來12個月內廣州甲級寫字樓市場整體空置率水準將被推高，租金水準將承受下行壓力。珠江新城將迎來集中供應的最後一波高峰，隨著區域日益成熟，甲級寫字樓開發逐漸進入尾聲。接下來的琶洲和國際金融城將成為廣州商務區的重點發展區域。