劉強

　　去年底召開的中央經濟工作會議，把化解房地産庫存作為今年經濟社會發展五大任務之一，同時明確提出了鼓勵和引導農民工在就業地買房的政策導向，推動農民工進城化解房地産庫存一時成為了社會廣為關注和議論的焦點。筆者以為，樓市去庫存不是簡單等同於讓農民工買房子，讓部分已有一定能力的農民工在就業地落戶、買房並長久生活，是新型城鎮化、城鄉一體化和農民工市民化的必然結果，而不能倒過來説，讓農民工市民化是為了化解城市樓市庫存的政策導向則為此提供了新的契機。

　　據國家統計局數據，截至2015年10月末，全國商品房待售面積6.86億平方米，與2014年同期相比，待售面積增加了1億平方米，增幅為17.8%。中國社科院的報告認為，全國商品房過剩總庫存高達21億平方米，僅消化現房庫存就需要23至24個月。從去年開始，我國多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺了鼓勵農民工買房的政策，有些政策還延續或升級於今年。這些做法部分獲得了立竿見影的效果，但由於我國的房地産並不是專門針對進城農民而設置，所以，要想取得農民工市民化和樓市去庫存的雙贏效果，需要完善和解決的環節尚有許多。

　　説句實話，就目前我國商品房的價格，對許多農民工來説還是太高。當然，農民工中確實有部分人在城市裏做得很成功，有些還當上了大老闆，但這畢竟是少數，不能代表農民工的平均值。目前已知出臺鼓勵農民工買房的地方政策中，基本都有一項政府補貼的措施。每平方米政府補貼農民150-300元，據測算，補貼額僅佔農民工購房總額的百分之幾。作用不是沒有，但肯定不會很大。關鍵還是要讓商品房價格降下來，包括購房價格和租房價格。現在許多行業都講轉型升級，房地産行業也需要轉型。當然，房地産行業的轉型可能更特殊一些，因為它是要由高高在上的“陽春白雪”，轉為接地氣的“普通人家”。

　　想要讓農民工多買房，就需要購房地得有一個産業集聚的優勢。也就是説，農民工買了房以後，還得就近有個合適的工作。前些年曾經廣為宣傳的某些海濱城市的海景房，現在大都經營慘澹，買了房的人現在許多都在低價賣房，原因就在於當地沒有産業，除了房子就是海，連找個人問路都難。目前，我國外出農民工中大約70%集中在一、二線城市，只有不到30%在三、四線城市，而商品房空置率卻是三、四線城市大於一、二線城市。從政策層面，肯定是要引導更多農民工到三、四線城市去發展和生活，這樣會更均衡，也可以減輕大城市發展所承載的壓力。之所以有這麼多的農民工集中于大城市，除了大城市的“名頭”響亮外，還有一個重要原因，就是大城市的産業集聚優勢更明顯，就業更加容易一些。

　　所以，要想讓農民工買房，就一定要有産業優勢。本身就有産業集聚優勢的當然最好，如果本身的産業集聚優勢不明顯，也可以抓住産業梯度轉移的時機吸引一些産業進來。當下，在東部和大城市，由於房價高漲、人力成本和物流成本上升，傳統製造業優勢逐漸喪失。部分産業，特別是傳統製造業將會遵循産業梯度轉移的規律，逐步往三、四線城市轉移。因此，政策層面，國家應該鼓勵並引導這種産業梯度轉移有序進行，一些中小城市，也應該抓住機會，順勢而為。

　　要想讓農民工買房還需要有相應的基本公共服務，這些基本公共服務包括教育、醫療，也包括更進一步的公共文化、養老等等。相關專家調研發現，在城市裏購房的農民工中，除了為自己購房外，還有一部分是為兒女購房，為兒女將來在城市裏上學，或者是為兒女結婚而用。無論是為自己購房，還是為兒女購房，都需要購房地能提供有保障的基本公共服務。因為投資購房者除外，普通人購房就是為了安居樂業，當然不能有後顧之憂。