2015年已經過去，2016年新年的大幕已經拉開。在這新年伊始，當我們回首過去的一年間，省城樓市中所發生的點點滴滴都會或多或少地縈繞在我們的心海。而當在嚴查鐵律下的樓市中住宅地産不溫不火時，前所未有的困境和庫存壓力更使省城商業地産的銷售陷入低谷。這讓我們感到迷惘、擔心、糾結，更讓我們思考、應對和奮起。

　　□本報記者 水墨

　　格局之變

　　近年來隨著省城各項事業的發展，作為房地産開發重要組成部分的商業地産開發竟成井噴之勢。一個個城市綜合體如雨後春筍一樣拔地而起，在帶給城市景觀和標誌性建築耳目一新的同時，也使整個城市商業設施與經營發生著一系列的巨變。

　　一方面單純的百貨業向一站式多元化消費的城市綜合體演變，這已在萬達廣場、勒泰中心、樂匯城、海悅天地、東勝廣場等的開業運營中得到體現；

　　另一方面單純的線下的店舖銷售也正向線上線下結合的方向演變。在電子商務蓬勃發展強力推動下，往日單純的實體店受到了網購的猛烈衝擊，這也促使很多實體店開始將經營方式向電子商務轉型，線上、線下結合正在成為一種趨勢。

　　再有就是注重大型項目建設向靠近社區的小型綜合體演變。值得關注的一個現象是隨著越來越多花園式社區、高檔社區的涌現，圍繞居民生活的配套設施卻少得可憐，這已經引起了一些開發商的高度重視。榮盛阿爾卡迪亞、瀚唐、上東城、已在這方面率先起跑，而榮盛阿爾卡迪亞生活廣場的familymall形式，實際上既是對社區商業的一種升級，也是對網點不足的一種補充，具有很強的生命力。

　　特別讓人感到欣喜的是隨著鐵路入地和地鐵的建設，石家莊市橋東橋西的物理分界線已經取消，帶來南三條、灣裏廟兩大市場的互相融合，也進一步促進市場的升級改造。而在樓市長安區東北板塊崛起和正定新區建設的提速，商業地産也不容忽視。保利花園商業配套、國際貿易城、米氏傢具博覽城的建設、寶能中心在正定新區正式開盤等，也都成為人們關注的焦點。

　　當然格局之變的很重要的一點是，隨著華潤萬象城、建華城市廣場等相繼開建，以中山路為軸線的商業地産項目呈東西成串之勢，既強化了中山路商業的中心地位，也使沿線的商業地産項目密集度和飽和度創了新高。

　　在有些“超重”的情況下，一些開發商不得不選擇新的區位與地段對商業項目重新佈局；還有在城市遍地綜合體的時候，一些聰明的開發商則選擇建設單體的寫字樓和公寓，並對産品進行革命性的精雕細刻，進而彰顯風格品質與服務上的大不同。

　　這其中尤以五方中心、瀚科大廈、世紀華貿、金恒基鹿城、西美五洲大廈、中儲廣場、世界灣等為代表。

　　中心之爭

　　毫無疑問，引領建築潮流與消費時尚的城市綜合體，確實是城市一道亮麗的風景。也自然會帶來商業設施個體之間的競爭。在石家莊曾經有這樣的廣告：“一個萬達廣場，一個城市中心”，“勒泰中心本身就是中心”等等，根據這樣的情況我們曾在晚報樓市快報中以中心相對論為題，對全市的商業綜合體進行了全景式的分析報道，特別突出了萬達廣場和勒泰中心之間區位、設施、停車場、影院、遊樂、超市、冰場、電梯等細節之間的對比，最終得出結論，萬達廣場作為城市副中心的地位已經顯現，在帶動就業、拉動消費、引領時尚等方面功不可沒；而勒泰中心本身的“都心型”城市綜合體的特點既是其獨特的優勢。同時，勒泰中心在注重産品本身的電梯、停車場、紅太陽劇場等配套設施的完善外，還特別推出了80至170平方米，挑高5.6米的LOFT公寓産品、可以給世界500強企業入駐的超5A級寫字樓和位於超五星酒店之上的豪裝公寓等三張“王牌”産品，加上“莊裏街”的成功運營，使其在與強勁對手北國商城的競爭中不落下風，演繹出“城市在變，中心不變”的強大力量。

　　時至今日我們看到了什麼呢？萬達廣場的客流量已突破10萬，一站式消費正成為主流；而其精心打造的公寓和寫字樓産品也深受業主、投資客和租戶的歡迎。萬達廣場作為新的城市副中心也已名副其實；而勒泰中心在與北國的直接對話中注重優勢互補，強化錯位經營，憑藉餐飲和冰場、演藝等的強力拉動，人氣也是非常火爆。“我們勒泰中心地處京津冀第三極——石家莊正中心，擁有著無可撼動的首席地位。同時城市核心幹道環繞，交通便捷性讓商務交流更為順暢便捷，繁華配套與高端商務完美交融，人流、物流、資訊流，完備的城市功能創造出鉑金級商務平臺。從建築上講，212米的高度，俯瞰整個石家莊，同時，高端奢華的品質也使勒泰中心在眾多高端寫字樓中脫穎而出，成為石家莊商業的新‘地標’！”勒泰地産總經理趙文濤這樣對記者説：“2016年是一個新的開始，新的起點， 我們勒泰集團將一如既往本著‘攜手世界商業，改變城市生活，的理念，繼續全力以赴，為石家莊市人民帶來更加繁華和美好的生活。”

　　商圈之拓

　　石家莊市商圈中過去只是北國、人百東購兩大商圈，如今，隨著萬達廣場的開業、新客站的投用、中儲廣場的建設、東勝廣場開業、海悅天地的運營，萬達西美商圈、裕華西路商圈、建華東勝商圈、新客站商圈、高新區天山卓達等新的商圈已經形成，隨著新商圈崛起而引發並構建的新生活圈也漸漸形成。如以萬達西美為代表的裕華生活圈、以萬象天成、海悅天地為代表的裕華西路生活圈、以建華城市廣場、東勝廣場為代表的中山東路生活圈、天山世界之門天山海世界卓達星辰廣場為代表的高新區生活圈等。新商圈的形成，形成以商圈為中心向外輻射的新生活圈，已成石家莊市商業地産發展的重要支撐。

　　現在很多裕華區的人購物與消費往往就在萬達、或西美了，一些人已經根本不去北國了，而西美和萬達之間以及建華城市廣場與東勝廣場之間的近距離也使彼此之間互為配套，資源共用成為可能，這也是未來新生活圈崛起的新常態。

　　建設之盲

　　近年來隨著城市建設的不斷發展，省城城市綜合體如雨後春筍般快速崛起。在這種一站式消費商業模式漸成主流的同時，單一的寫字樓、公寓建設也方興未艾，構成了商業地産項目的龐大集群。有關方面提供的資料顯示，截至10月底，石家莊市商業辦公類用房庫存接近500萬平方米，另外需要補辦各種手續的商業地産項目的在建面積也接近500萬平方米。兩項相加全市的商業地産庫存已迫近1000萬平方米。有關專家認為，要消化這樣一個龐大的體量至少需要4到6年的時間。

　　顯然，石家莊市很多綜合體的建設與佈局存在著很大的盲目性，缺乏很好的市場調研，仿佛只有大型城市綜合體才能成為唯一之選。這也導致綜合體暴髮式成長，而在經營中卻不溫不火，難以為繼的現象時在有發生。比如萬象天成地理位置不錯，但經營的産品品質定位卻未把握好，致使一個好項目卻未能發揮出全部功能。

　　另外一個值得關注和改進的是很多項目中的商業部分都是完全建設好之後再進行招商，邊建設邊招商，邊招商、邊建設，甚至是定制式的建設幾乎是鳳毛麟角，結果往往是在項目建成後給招商帶來難度，修改方案，延誤工期，影響進度則成為一個難題。

　　有關專家指出，商業地産過猛的增量一方面顯示出在商業項目建設規劃上的無序，另一方面則因項目本身設計上的缺陷而使很多項目陷入了同質化的怪圈。而在城區規劃重新調整之後，在城市確立了向北發展的方向之後，一些商業地産項目並未因此而得到很好的全新佈局，因而‘東重西輕，南重北輕’的面貌並未得到很大改觀。”

　　而我知道的一個綜合體項目，商鋪和公寓賣得很好，寫字樓卻賣不動，為什麼呢？因為中央空調設備運轉後費用會很高，而兩套公寓的空調費用就相當於一套公寓的費用，於是公寓很火，而寫字樓卻一房難賣，這是真正的細節決定成敗。

　　定位之患

　　過去在商業地産上人們多強調地段、地段還是地段，這看上去也沒什麼不妥，但在實際操作中，光有好的地段而對經營目標、經營方式、經營品種、品牌引進、目標客戶群等缺少很好的較為準確的定位，實際上是城市綜合體項目必須要改進的。

　　把握方向，找準定位，應該是石家莊市商業地産項目建設的重中之重，因為好的定位將決定一個商業項目的真正的未來。

　　“過去常常講地段地段還是地段。實際上單純談地段的時代已經過去了。現在應該説商業地産興盛的關鍵是定位、定位還是定位才對。以石家莊為例，以前中山路上的老萬寶等許多門店的地段不能説不好，可就是因為經營的定位沒有抓好，所以都成了過眼雲煙。”著名的商業地産專家何連海的分析不無道理。