■葉 檀

　　“分化”和“去庫存”，將是2016年房地産行業兩個關鍵詞。

　　各城市去庫存，首先要靠貨幣政策發力。由於貨幣購買力下降，加上利率與無風險收益率這兩年大幅下降，房地産市場可能保持總體穩定，相應的房貸利率大幅降低。

　　2015年4次全面降準，相當於向市場釋放了約3.18萬億元的流動性。5次定向降準，使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放了超過5000億元的流動性。自2015年3月份以來，央行還連續降息5次，按照目前多數的銀行房貸合同，絕大多數貸款購房者從2016年1月1日起享受降息紅利。房貸基準利率從去年初的6.15%一路下調至目前的4.9%，降幅高達20.33%，房貸利率降低到最低水準，而房租價格在提升，意味著房地産投資風險略有下降。

　　房地産去庫存在2015年已被強調，今年仍是經濟工作五大任務之一。但並非所有的庫存都能被去除，在城鎮化形成新城市群過程中，一些城市將被邊緣化。由於資源流失，經濟下行，這些城市可能迎來去庫存最艱難的時期。

　　2015年，一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地産價格上漲，是中國城市群興起的標誌之一；三四線城市求生艱難，則是城市分化的標誌之一。農民工若要在房價崛起的大城市購房定居，是非常困難的事。

　　據中原地産統計數據，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元，一線城市的佔比首次突破40%達到44%。北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史最高紀錄，2015年樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗。未來，在一線城市拿地成本將越來越高，一線城市的商品房住宅價格不斷上漲。不僅這些城市核心區域，就連郊區衛星城、新區的房價也在不斷上漲過程中。反觀三四線城市，庫存則居高不下。國家統計局公佈數據顯示，截至2015年11月底，全國商品房待售面積已達6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創紀錄。包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全國商品房庫存可能是個天量數字。

　　三四線城市就業機會較少，不可能吸納大量農民工進入，從近五年人口流入數量看，東部沿海城市與當地核心城市仍是人口主要流入地。房地産庫存量大的地區，未必有足夠的就業前景吸引農民工。況且，去庫存不是人口多就行，必須是有消費能力的人口多，才能消化庫存。在農村已致富起來的人，現在已大多在城市購房；目前還無力在城市購房的人，想要在城市購房，或需要當地政府補貼，或需要經歷漫長的收入積累過程，三四線城市還得提供足夠的就業機會，這絕不是件輕鬆的事。