2015樓市年終盤點 産品篇

　　回顧2015年，多重利好政策推動下，自住需求得到有效激發，樓市呈現量價齊升的態勢。自住時代，開發商在産品研發上傾注了更多的心血，戶型加快升級換代，面向不同購房群體的創新小三室、舒適大四室獲得不錯銷量；精裝修樓盤不斷涌現，裝修材料品牌化，注重人性化細節；備受詬病的社區服務有所改觀，地産商賣房也賣社區服務，人居品質得到有效提升。

　　大小戶型均推“多一間”

　　今年以來，面對不同樓市需求以及競爭壓力，開發商在産品研發上下足了功夫，對傳統的戶型進行顛覆，逐步衍生出多樣化的戶型設計，空間佈局更趨合理，住房升級換代産品不斷出現，購房者改善需求得到更好的滿足。

　　高層産品方面，小戶型和大戶型在今年均獲得不錯的銷量。在以往，受面積所局限，90平方米的小戶型往往只能做到兩室，居住功能稍顯不足，今年很多品牌開發商如金地、恒大等，相繼推出了全新小戶型産品，通過對空間進行創新設計，巧妙地將以往的90平方米兩居室變為“小三室”，基本可以滿足一家三口甚至五口的居住條件。而受益於改善需求的旺盛，今年大戶型在控制面積的同時也傾向於“多出一間”，市場上出現不少面積在140平方米左右的“舒適四居”，瞄準有“三代同堂”需求的購房者。“招商雍景灣”今年推出的“3+1”戶型，主力戶型面積143平方米，動靜分離，三個臥室和一個多功能室圍繞客廳分佈，各自獨立，既保證了居住的舒適性，也通過多出的一間多功能室滿足了業主個性化需求。

　　洋房産品方面，受限于新成交地塊容積率方面的控制，中心城區及環城區域洋房供應量越來越少，這使得地産商在研發洋房産品上更趨精益求精。今年部分樓盤推出的介於別墅和洋房之間的墅質洋房，便因功能性強、性價比高頗受購房者青睞。這種洋房戶型一般採取躍層的方式增加戶型面積，實用性很強，與別墅相比價格則大幅降低。金地今年在津南區、北城區推出的數個樓盤，便打出墅適洋房的概念，中間層為標準平層；頂層為上疊産品，贈送閣樓；1-2層為下疊産品（一躍二設計），贈送私家花園和超大挑空空間，因産品契合改善需求而去化速度較快。地産界人士表示，低密度洋房産品由於受土地條件的影響，將會越來越少，因此這類産品在今後一段時間勢必會更加搶手。

　　別墅産品方面，今年的創新主要體現在保證舒適居住功能的同時，在人性化細節打造上更上一層樓。聯排別墅通過優化室內佈局，將面寬提升到8米左右的獨棟級別標準，保證了居住的舒適性；在房間佈局上，首層加入了南向老人房設計，讓三代同堂家庭的老人有更好的居住品質。而作為聯排別墅的衍生品，疊拼別墅戶型在控制總價的同時，可改造空間大大增多，業主可根據家庭人口進行個性化空間打造，産品性價比大增，位於外環線附近的疊拼産品尤其受改善置業者歡迎。

　　精裝修優化居住品質

　　今年以來，新八大里、新梅江、全運村、水上奧體、海河沿岸等片區涌現出多個全新樓盤，這些位居城市核心地段的樓盤更多地採用精裝修，帶領天津成品房市場快速回暖。

　　根據搜房網樓盤數據，今年天津在售項目中出現多個精裝修樓盤，相比以往年度的精裝修成品房數量有了顯著增加。從區域上來説，城市核心區域選擇精裝修的項目比例明顯較高，如大梅江片區、海河沿岸片區、水上奧體片區等；城市發展潛力區域選做精裝修的比例也有所提高，如西青區中北鎮片區、東麗區東麗湖片區、濱海新區多個片區等，開發商通過引入較為先進的開發理念及操作手段，通過精裝修項目滿足購房者多樣化的需求。

　　值得注意的是，由於天津中高端樓盤在近年來大量涌現，在採用精裝修時，開發商創新性地將住宅建築設計和室內設計緊密結合起來，採用品牌裝修材料，通過一系列精裝優化措施，讓住戶生活得更便利、更舒適。今年下半年開盤的魯能公館，打出高標準精裝修，採用高端技術和建築材料，引入希爾頓酒店管家式物業服務等，對高端物業置業者吸引力顯著。位於東麗區張貴莊的一處精裝修樓盤，則更多從細節上入手，在玄關體系設計上，其採用多功能創意，巧妙優化有限空間資源，將便捷使用、合理收納融為一體，包括多重鞋櫃和活動換鞋凳、凹形臺面和鑰匙掛鉤、燙衣板和電器收納區等，地方雖小卻是包羅萬象。專家表示，我國房地産經過20多年的發展，目前已進入住宅成品化時代。精裝修成品房著眼于提升人居品質，未來勢必成為樓市“主旋律”。

　　地産商轉型爭當服務商

　　今年以來，房企試水社區服務動作不斷：天津首個社區基金會掛牌成立，立足和諧社區治理和服務模式；萬科推出社區服務2.0，著力打造創業社區、健康社區、成長社區、共用社區等。除此之外，綠地、世茂、萬達、北大資源等房企也紛紛涉足社區服務領域，並建立了自己專門的服務平臺，由“開發商”向“服務商”轉型。

　　北大資源推進的“新文化社區”戰略，目前已導入其在天津地産項目，主要包括新文化中心、北大醫療健康管理中心和“資源家”平臺。北大資源在東麗區的在建項目，內設北大講堂、北大書院等承載北大文化的空間，同時配有教室、書畫室、活動室、志願者之家等服務居民生活的空間。而北大醫療健康管理中心，則以融合眾多國內一流的醫療資源為後盾，為居民提供基本醫療、健康管理、健康活動、綠色就醫等多項服務；“資源家”社區綜合服務平臺，融貫教育、健康、金融、購物、生活等功能，使業主足不出戶就能實現7×12小時優質資源跨地區實時共用。

　　在專家看來，在以往房企賣房時代，房企與業主之間的關聯較弱，社區配套與服務的短板歷來備受詬病，物業服務更多停留在保潔、保安、保修等最基本的服務。而在目前房企爭做“社區服務商”的當下，房企不再僅僅是一個賣房者，而是實時響應客戶所需，並提供貼身服務。在房地産行業增速放緩的當下，房企越來越重視社區服務，這不僅能為房企未來的營利佈局，社區居住品質的提升無疑也會進入加速期。