商品住宅市場：

　　存量下滑至年內新低 大戶型産品去化緩慢

　　據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至11月底，上海商品住宅存量為1151萬方，與今年年初相比減少139萬方，跌幅為11%。從今年月度存量變化來看，商品住宅存量呈現明顯下滑趨勢，當前上海存量處於今年最低水準，也是自去年下半年以來的月度新低。而按照今年的去化速度，即便沒有新增項目入市的情況下，目前上海存量可供消化10個月，去庫存週期相對較短。

　　1

　　南匯存量居首位

　　臨港限價房影響大

　　分區域來看，目前存量較大的區域分別為南匯、松江、嘉定、青浦及浦東，存量均在120萬方以上，其他區域存量均未超百萬方。其中南匯區存量最大為154萬方，已超過年初存量排前兩位的嘉定及松江。但從漲跌幅來看，存量漲幅最大的區域為青浦，目前存量為132萬方，較年初上漲24%；而存量跌幅最大的區域為楊浦，目前存量為27萬方，較年初下降38%。

　　從成交情況來看，今年存量較大的南匯、松江、嘉定、青浦及浦東區域成交量也排名全市前列，由此可見這幾個區域交投十分活躍。而南匯存量之所以快速上升，主要是受到臨港限價房項目宜浩綠園大批量入市影響，該項目是目前全市存量最大的項目，存量達到42萬平方米(5198套)。由於該項目為限價房項目，戶型面積得以控制，除少數房型外，最大面積不超過110平方米，主要為一到三房，各房型佔比大致為三成左右。

　　今年存量漲幅最大區域為青浦，該區域別墅項目較多，因此去化較慢。儘管該區域今年成交量位列全市成交的第7名，但該區域今年供應量更加突出，達到111萬方，位列全市供應量的第5名，區域供求比為1.16：1，是今年供求比最大的區域，在供過於求的樓市行情下，存量迅速攀升。該區域目前存量最大的項目為和黃瀧灣，存量達14萬方(486套)，位於趙巷板塊，是今年4月新開盤別墅項目，單套總價638萬/套起，毛坯房，由於位置偏遠，價格相對偏高，因此去化緩慢。

　　而今年存量漲幅最小的區域為楊浦，該區域由於今年供應量少而成交相對較快，供求比僅為0.47:1，為今年供求比最小的區域，因此存量跌幅最大，去化週期也大幅縮短，目前去化時間為7個月，低於全市去化週期。

　　2

　　商辦市場：

　　存量攀至高位 庫存壓力堪憂

　　據上海鏈家市場研究部數據顯示：截至11月底，上海一手商辦市場存量為1948萬方，與年初相比上漲284萬方，漲幅達17%。其中商業類存量為1020萬方，辦公類存量為928萬方。從近年來商辦市場月度存量走勢來看，商辦市場存量呈現階梯式上漲，尤其是辦公市場上漲更為明顯，較年初漲幅高達24%。

　　中小戶型存量有限

　　大戶型産品去化緩慢

　　從存量類型來看，目前公寓産品庫存量達7.38萬套，佔比十分明顯，達到85%；而別墅産品的庫存量為1.29萬套，佔比不足兩成，其中獨棟別墅佔比僅為4%，也就是説目前市場上獨棟別墅存量僅為3千余套。但從今年成交情況來看，前11月公寓産品成交佔比達9成以上，別墅産品成交佔比僅為7%，而獨棟別墅成交佔比僅為1%。按照今年去化速度，公寓類産品目前存量還可供銷售8個多月，而聯體別墅目前存量可供消化近一年半的時間，獨棟別墅目前存量可供消化週期更是超過3年之久。

　　從面積構成來看，70平米以下小戶型存量為4700多套，佔比僅為5%，而70-90平米、90-110平方米以及170平方米以上的房源佔比較為明顯，佔比均達到20%以上，尤其是170平米以上房源存量最大為2.23萬套，佔比高達26%。但從今年成交情況來看，前11月全市商品住宅成交中，最受市場歡迎的戶型面積為70-90平米以及90-110平米的産品，成交佔比均在20%以上，其中90-110平米的産品成交佔比已接近3成，最為暢銷，雖然存量較為明顯，但在市場中這類産品去化速度也較快，目前該産品段的消化週期也最短，已不足7個月。整體來看，當前商品住宅市場各面積段中，由於臨港限價房項目的入市對70平米以下房源的存量堆積影響較大，導致該面積段産品去化週期較長外，150平米以下的各面積段房源按今年的去化速度算，去化週期均小于10個月，尤其是110平米以下的中小戶型，去化週期均不足8個月；而150-170平米以及170平米以上的大戶型産品去化週期均超過一年，尤其是170平米以上的房源，去化週期最長為16個月。

　　去化提速

　　崇明去化週期最長達兩年

　　從去化指標來看，按今年的銷售速度計算，目前上海存量去化時間為10個月，相對年初16個月的去化週期減少了6個月，去化提速相當明顯。全市18個區縣中有8個區域去化時間低於全市整體去化時間，分別為嘉定、浦東、閔行、寶山、普陀、楊浦、閘北及虹口，其餘11個區域存量去化時間均在10個月及以上。

　　其中去化週期最短的區域為寶山，當前存量可供去化時間僅為6個月。寶山作為剛需及改善置業較為集中的區域，近幾年來無論供應還是成交量均名列前茅，但該區域整體成交量大於供應量，交投較為活躍，且呈現供不應求的趨勢，因此不大，去化週期較短。而去化週期最長的區域為崇明，可供去化週期達兩年之久，庫存壓力尤為明顯。該區域近幾年來一直處於供過於求的狀態，並且是全市供求比最大的區域，在長期供應過剩而需求有限的狀態下，去化週期從而不斷拉長，導致庫存積壓明顯。

　　供求失衡

　　存量高達1948萬方

　　10月9日，在上海市委舉行的區縣、大口黨委書記季度工作會議上，有關領導明確表示，當前上海辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大是房地産市場的一大結構性問題。據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至11月底，上海商業市場新增供應量為224萬方，成交量僅為117萬方；而辦公樓市場新增供應量為448萬方，成交量僅為265萬方。整體來看，商辦市場處於嚴重供過於求的局面，按照今年的去化速度，1948萬方的高庫存，即便是沒有新增商辦項目入市的情況下，當前存量可供消化週期長達四年半之久，足見上海商辦市場庫存壓力之大，這樣看來，相關的擔憂也就不難理解了。

　　區域分化明顯

　　外環外商辦市場風險大

　　從環線來看，目前商辦市場存量最大的區域為外郊環區域，佔比全市存量的4成。其次為內環內區域，存量佔比也達到20%。從總的趨勢來看，上海商辦市場正逐步外移，目前存量中已有超過5成的商辦類項目均位於外環線以外。儘管內環內區域商辦存量佔比明顯，但該區域內商辦物業自持的居多，而外環外的商辦市場風險則較大，這些區域往往人口聚集度有限，而一些高科技園區或商務區也基本飽和，因此很容易導致大量的商鋪、辦公樓空置，從而造成商辦市場保有量過大。