按中央經濟工作會議明確要求，化解房地産庫存將是2016年經濟社會發展五大任務之一。與此同時，中央城市工作會議也對此做出有力部署。

　　著眼于供給側，政策和市場一起發力;落腳于需求端，租房和買房一起激活——以全面深化改革為支撐，全方位“去庫存”之戰號角已經吹響。

　　六箭齊發:“去庫存”殲滅戰

　　2016年，房地産市場基調是去庫存，包含六大措施。從中央經濟工作會議到中央城市工作會議，方向之清晰、措施之明確，前所未有:

　　——要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。

　　——要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　——要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　——要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　——要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度。

　　——要取消過時的限制性措施。

　　這些措施，特徵是“供求改”齊發力。病來如山倒，病去如抽絲。房地産高庫存有政策失誤、市場扭曲等多層面原因。無論“農民工買房”還是“鼓勵降價”，都只能是系統工程的一部分。六大措施是一連串“組合拳”:以供給側管理擴大總需求，同時推動土地、財稅、産業政策改革，以期長遠實現房地産市場穩定健康，並在在此過程中謀發展、求轉型。

　　農民工買房:呼喚城鄉一體化改革

　　21日開幕的第十二屆全國人大常委會第18次會議，主要內容之一就是審議相關決定草案，擬授權國務院在北京大興等試點暫時調整實施《物權法》、《擔保法》有關農村土地法律規定。

　　據中國人民銀行副行長潘功勝介紹，根據國務院常務會議通過的草案，擬在北京市大興區等232個試點縣市區暫時調整實施物權法第184條、擔保法第37條有關規定，允許以農村承包土地(耕地)的經營權抵押貸款;在天津薊縣等59個試點縣市區，暫時調整實施物權法第184條、擔保法第37條有關規定，允許以農民住房財産權(含宅基地使用權)抵押貸款。

　　允許非戶籍人口在就業地落戶，形成買房或長期租房預期和需求。以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口——中央明確的這些要求，被稱為“農民工買房”推動去庫存。

　　按照常住人口統計，我國2014年城鎮化率為54.8%。按照戶籍人口統計，2014年城鎮化率是35.9%。二者差額就是2.5億左右農民工。按2013年中國社科院計算，全國平均農業轉移人口市民化的每人平均公共成本為13.1萬元。若按照2.5億農民工來計算，政府公共成本需要支出約32.8萬億元，財政支出負擔大。依法、審慎、穩妥推動農村土地制度改革，盤活農村財産權，長遠來看既是全面深化改革所必需，也是“農民工買房”從理論變成現實的前提。

　　住建部諮詢專家、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，首先要完善住房供應體系，包括商品房與保障房及購租供應體系;其次是土地制度，要打破城鄉二元化的供地制度。這才是未來應對房地産庫存，促進房地産長期穩定健康發展的最好措施。

　　供給主體之變:從政策購買到房企重組

　　“租房不如買房”、“不小心成了房東”……從“剛需”的未婚夫婦到開發商和炒房者，長期以來支配我國房地産市場的一系列觀念，將在“去庫存”殲滅戰中改變。

　　“房地産去庫存的路徑包括房地産企業並購。通過兼併重組，一部分小型房地産公司或主動與大房企合作，大型房企規模會持續擴大，同時租賃市場將得到發展，非戶籍人口擴大公租房租賃需求。”申萬宏源李慧勇、李一民認為。

　　“多買房、少建房”，政府“房産觀”也要調整。財政部等5月提出，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理，這部分公共租賃住房納入住房保障規劃。中央城市工作會議也提出，鼓勵機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，在擴大租賃供給的同時，有效推動庫存去化。

　　李慧勇、李一民認為，目前政策性適用房主要通過政府劃撥土地、減免稅費和開發商配建代建政府回購的方式進行。受制于資金和購買規模等問題，政府購買存量商品房籌集政策性住房還未在全國範圍推廣。預計明年政府收購力度將加大，重點體現在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場。“地産庫存增幅逐漸減緩至緩慢去化，房地産業行業集中度提高，居民加杠桿，投資增速或在明年迎來拐點。”