已經被明令禁止多年的“售後包租”模式近日又在香河出現。消費者李女士向記者反映，位於河北香河的經緯傢具城居然將這一模式公開寫進了合同。事實上此類行為的實質是開發商以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快回籠資金，違反法律規定，屬於非法集資行為。

　　高回報的誘惑

　　“售後包租”往往以高回報來誘惑消費者，李女士面臨的就是這樣一個美麗的陷阱。

　　日前李女士收到了一條推銷商鋪的資訊，銷售人員稱購買商鋪即可返現三年租金，並保障每年最低收益為8%，終身包租。李女士之前聽説過“售後包租”産生糾紛的案例，對此事就産生了懷疑。

　　帶著這種懷疑，北京商報記者日前來到了位於河北香河的經緯家居城。

　　因為是週一，售樓處裏的人並不多，一位男性銷售人員向記者介紹，項目已經開業一年多了，目前處於滿租的狀態，現在購買商鋪即返三年租金，保證年最低收益為總房款的8%。

　　看到記者略帶質疑，該銷售人員隨即表示，終身包租的條款將全部寫入購房合同中。另外，出售價格1.2萬-1.7萬元/平方米，低於市場價約1萬元。

　　根據開發商的承諾，購買該商鋪看起來是很不錯的投資途徑，低價格、低風險、高回報，開發商保證8%的年收益率，而多於8%收益的部分5：5分賬，一切聽起來都很誘人。然而，開發商承諾的“低風險、高回報”實際上是高風險事件，一位房地産方面專業律師在接受北京商報記者採訪時稱。

　　“售後包租”涉嫌違規

　　看起來很誘人的投資，實際上涉嫌違規銷售。行業專家認為，經緯家居城的銷售手段屬於“售後包租、返本銷售”行為。售後包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式;返本銷售是指開發商定期向購房人返還購房款的銷售方式。

　　事實上，“售後包租”曾是許多開發商出售商鋪時經常採用的做法，而“售後包租”早在2001年就已受到了國家相關部門明令禁止。 原國家建設部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:“房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商總局《房地産廣告發佈暫行規定》第十六條規定:“房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”

　　既然是違規行為，為何“售後包租”屢禁不止?一位從事房地産行銷的業內人士指出，開發商以承諾“售後包租”的方式銷售商鋪，可以快速回籠資金，為開發新項目提供資金支援，對於融資較為困難的中小房企來説，“售後包租”可以解決企業資金問題。

　　投資需謹慎

　　俗語稱“一鋪養三代”，目前形勢下，有價值的商鋪依然是不錯的投資方式，而投資者在選擇商鋪時一定要謹慎，儘量不要選擇承諾“售後包租”的項目。

　　一位長期從事房産銷售的業內人士表示，投資商鋪一定要選擇“五證齊全”的項目，同時要認清合同的簽署方，很多購買商鋪的合同都是三方協議，開發商只負責修建與出售，而後期的運營往往都是由第三方來做。因此很多“售後包租”的商鋪在簽訂運營合同時往往是與第三方簽訂的，運營良好可以實現盈利，運營失敗則投資收益將遙遙無期。這種情況下，開發商會以不是合同簽署方的理由來推脫。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於投資者而言，在商鋪投資方面需要謹慎，防範被一些高收益率等行銷口號所誤導。在購置過程中，不要一開始就幻想很多商鋪後續運營會不錯。從這樣一個風險層面去考慮，後續投資會更加理性。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣