2015樓市年終盤點 區域篇

　　受益於改善型需求激增，2015年的天津樓市可謂亮點多多，精彩紛呈。在上一期中，我們分區域和片區進行了總結盤點，但由於篇幅所限，對於其中銷量“一路領跑”的武清區並沒有做出更詳細的解讀。到底是誰在武清買房？北京客群為何會選擇這裡？未來的武清將何去何從？本期，讓我們一起來聊聊這個“2015最熱銷”區域。

　　2015年的天津樓市可謂各有特色、全線飄紅，這其中，受益於京津冀一體化戰略的武清更是一路領跑。進入4月份以來，武清樓市拉出一撥又一撥新高，新建商品住宅成交蟬聯銷量榜首，全市平均每賣出四套房子，就有一套在武清。在區域整體發展看好、配套逐步完善、房貸政策放鬆等諸多因素共同作用下，武清樓市迎來新機遇。

　　日均銷量破百成常態

　　武清樓市的“第二春”來得悄無聲息。今年1-2月，武清區新建商品住宅的成交量還排在全市第三的位置；3-5月排名攀升至第二位；從6月份開始，武清霸佔樓市銷量榜首。據房管局《每日房價》公佈的數據統計，今年前三季度，武清商品住宅成交8294套，環比上漲62%，同比漲幅達315.3%。這一數據佔全市商品房成交總量的23.95%，也就是説全市平均每賣出四套房子，就有一套在武清。

　　截至12月17日，武清在售樓盤銷售總量達24570套，日均銷量70套。特別是進入下半年後，單月成交突破2000套，日均銷售百套已經成為武清樓市的“常態”。

　　克爾瑞房價點評網分析師孫韜認為，如果對武清新建商品住宅成交區域進行劃分，南部下朱莊片區、中部楊村片區及北部高村片區佔據了成交的八成左右，成為拉動武清樓市成交上揚的三大主力。而從成交量上來看，呈現出由南向北逐漸遞增的趨勢，成交面積分別為60萬平方米、95萬平方米和105萬平方米（數據統計截止至11月底）。孫韜同時表示，雖然武清今年整體呈現上揚走勢，但市場分化得非常明顯，新舊項目、不同區域，特別是不同客群之間均有不同表現。

　　京津冀戰略拉動北京客群

　　陳鵬從2014年開始就一直通過各種論壇和社交軟體關注武清樓市。陳鵬和妻子都是“北漂”，一直租房生活，由於公司每個月都給報銷往返交通費用，讓他萌發了在武清買房的打算。“如果從武清坐高鐵到南站，換乘地鐵4號線只要坐2站，再步行1公里就能到單位，一個小時足夠了。”陳鵬此前聽説藍印戶口取消後武清房價會下跌，所以一直在觀望，但今年京津冀戰略的實施和武清樓市節節攀升的銷量，讓他和妻子坐不住了。選了一個週日，倆人只看了高鐵站附近的兩個項目，當天就交了買房訂金。

　　陳鵬的購房經歷代表了一部分北京客群在武清購房的心路歷程。從懷疑、觀望到多方考察，中央審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》成為他們最終決定出手的定心石。看起來武清樓市是今年突然爆發，但其實這片區域已經積累了兩三年的關注度，京津冀戰略如同一支催化劑，讓越來越多的投資客和自住客看好區域的未來發展潛力。

　　北京客群的大量涌入在北部高村片區表現得最為明顯。由於毗鄰北京，這裡到北京國貿的距離比到天津市區還近。據該片區一樓盤銷售人員介紹，這裡90%以上的買房者都是“北京來的”，很多人是通過朋友、同事的介紹前來選房。儘管該樓盤的價格一直在上漲，但在售高層9000元/平方米和在售洋房10000元/平方米的均價與北京及河北燕郊相比還是相對便宜。特別是北京市政府遷往通州及通州限購的消息一齣，燕郊房價“瘋漲”，相比之下，武清樓市則以其穩定的走勢和價格贏得了更多“北漂”剛需購房者的關注。此外，在環京樓市中，武清的經濟水準超過其他區域，通過積分落戶也能讓購房者子女在入學、就醫等方面享受“天津待遇”，比河北戶口更具吸引力。

　　而如果僅僅依靠剛需置業者，還不足以支撐起武清樓市的半壁江山。擇居網新房置業顧問李正楠告訴記者，越來越多的北京人看好武清的自然環境，把這裡當成“休閒度假”首選，因此很多項目的別墅産品和洋房也取得了不俗的銷量。李正楠還告訴記者，在這部分客群中，口口相傳的作用比廣告更大，有時候朋友圈的一兩張照片就能吸引朋友同事“組團”到武清來。

　　另外，隨著京津冀一體化進程的加快，很多北京的企業已開始向周邊地區外遷，其中包括中鐵二十二局四公司等央企以及噹噹網、亞馬遜等電子商務企業陸續進駐武清，這無疑將增加大量的住房需求。

　　本地客群置業看重配套

　　與北京購房者關注交通便捷度和自然環境相比，武清本地客群更看重商業、醫療、教育等基礎配套。楊村片區作為武清區政府所在地，是經濟文化中心，各方面基礎設施較其他片區更為完善。佛羅倫薩小鎮、威尼都、京津城際武清站、北大公學天津國際學校等一批配套設施的相繼建成和投用為該區域帶來了更強的吸引力。

　　據了解，武清常住人口有100多萬人，其中楊村片區大概30萬人左右。隨著武清企業工廠的增加，鄉鎮居民的剛性購房需求不斷釋放到楊村片區。而另一方面，武清本地高收入群體的改善購房意願強烈。自2014年下半年進入降息通道以來，央行多次降息降準，房貸利率已降至24年來最低，購房的經濟壓力正在變小。同時，隨著首套房及二套房首付比例的降低，加上武清房子每套50-70萬元左右的低總價，讓更多潛在置業群體有了更快出手購房的可能。

　　在武清城際站附近的一處樓盤內，售樓人員介紹稱，在此處買房的80%都不是首套房，因為看好這裡交通便捷、擁有大城市商業配套以及優美的自然環境，能擁有更好的居住品質，未來升值空間較大。

　　此外，靠近天津市區的下朱莊片區依託南湖風景區和今年綠博會的“宣傳”，提高了認可度，主打自然生態賣點，成為改善置業以及養老置業的好選擇。在此處購房的多為武清企事業單位員工、鄉鎮內的高收入人群以及一部分北辰、市區外溢客群。同時，區域內一些本地開發商針對首次置業剛需群體推出均價在6000元左右的樓盤，也能吸引中低收入客群。

　　孫韜分析認為，受政策等利好因素影響，武清樓市今年的爆發背後有其“必然性”。從性價比綜合考量，武清區目前尚處價值洼地，未來具備承載京津大都市圈人口和産業外遷的潛力，住房需求的增加將給樓市帶來更多活力，未來有望保持較高銷量。