在上海大悅城整體開業後，第七座大悅城——成都大悅城將於本週五亮相。相比過去七年的拓展速度，今年是大悅城地産步伐最快的一年。不過，中糧集團副總裁、大悅城地産董事長周政表示，“過去説大悅城‘五年20座’的目標，我還是挺有信心的。大家覺得實現這個目標慢，我也覺得有一點慢”。大悅城正在通過增加拓展方式變速，但穩健風格並未改變。

　　多元延伸城市佈局

　　在目前開業的7座大悅城中，上週末實現一、二期整體開業的上海大悅城又給大悅城地産加了惟一性，距離地面100多米的懸臂式摩天輪點亮。這是繼街區樣板騎鵝公社、生活方式中心悅界、會員中心良食局等個性化板塊探索後，大悅城地産嘗試的屋頂商業新領域。

　　中糧集團總裁于旭波表示，上海大悅城是大悅城地産迄今投資規模最大的項目，這160億元投入是大悅城從環渤海地區向長三角地區的發展延伸。上海大悅城總經理魏學問表示，上海大悅城有摩坊166、摩天輪等很多“獨門暗器”可以形成差異化。在競爭激烈的上海市場，大悅城並不想獲得整個上海市場話語權，只希望在18-35歲時尚客群環節有更多話語權。大悅城也希望通過這個項目能夠輻射長三角地區，在更多區域有商業影響力。

　　從目前北京、上海、天津、瀋陽、煙臺、杭州、成都等八座大悅城分佈來看，大悅城已從一線城市走入二線市場。周政表示，優質二線城市商業項目趨向飽和，未來大悅城不排除會進入好的三線城市。“過去説大悅城‘五年20座’的目標，我還是挺有信心的。大家覺得實現這個目標慢，我也覺得有一點慢。”

　　大悅城正在革新拓展模式，一方面通過現有大悅城項目個性板塊“惟一性”的影響力擴大輻射面。另一方面，大悅城地産已通過挖掘團隊價值的管理輸出、品牌輸出模式提速大悅城增量。

　　“高溫帶”儘量不拿地

　　12月17日，大悅城地産簽約了第一個輕資産項目，原津匯廣場變為天津·和平大悅城。在以管理、品牌輸出的輕資産項目選擇上，天津大悅城總經理吳錚表示，輕資産核心不能只看收入，關鍵看凈收益，核心就是不需要更多固定資産或者重資産投入，可以獲得全部凈利潤。天津·和平大悅城項目每年預計可以帶來過千萬的凈利潤提升。伴隨輕資産項目數量增加，大悅城盈利能力增強。

　　吳錚表示，通過探索創新産品線，也會讓凈收入增加更快，補充大悅城現有商業模式。目前大悅城拿地、建設需要一定週期，還需要一定孵化期，如果是成熟的項目直接拿來迅速改造和提升以及有合作夥伴投資，大悅城數量與收益可以迅速提升。

　　“如果深圳方面舊改有機會，第十一個大悅城可能會出現在那。未來我們會通過自建、拿地、品牌輸出三種方式再增加12個大悅城。”周政表示，商業地産供應量很大，未來會以激活存量市場為主。如果大悅城還以過去拿地的方式開發，本身也不明智。在城市供應過剩地區，大悅城儘量回避拿地再創造，主要應以收購為主。這樣既對城市有好處，也可以減輕企業高成本負擔。

　　後備糧草充足

　　截至9月30日前三季度，大悅城地産持有的投資物業“大悅城”産品線平均出租率在90%以上，平均租金漲幅介於持平與兩位數增長中。在收益方面，大悅城也在嘗試有所突破。目前，大悅城租金水準在300-400元/月，西單大悅城可達1000元/月。

　　大悅城地産執行董事兼總經理韓石表示，大悅城採用的盈利模式是在統一定位下進行招商。大悅城有300-400個商家，對於這些商家採用“保底租金+流水倒扣”兩者取其高的租金模式。在保底租金方面，大悅城跟商戶簽訂的合同都有保底租金這一項，其他商業地産開發商在簽約時，普遍只有流水倒扣。

　　韓石介紹，大悅城保底租金續約不斷提升；流水倒扣主要是來自實體店和線上大悅城銷售産品兩方面的零售倒扣。“大悅城商戶固定租金和流水倒扣比例基本上80%是保底租金，20%是流水倒扣。在流水倒扣達到一定情況下就提升保底租金，達到良性迴圈。”

　　對於大悅城募資與債務問題，大悅城地産財務總監許漢平介紹，大悅城地産已獲證監會批准可以發70多億元公司債，這是一方面資金來源，另一方面，將把現有項目價值最大化獲得更多資金。大悅城內部對凈負債率要求不超過65%。（劉宇）