■首席記者 江海 文/圖

　　日前，國務院辦公廳出臺關於《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（以下簡稱《意見》），其中提到“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”，首次把公寓定性為生活性服務業，並將在稅收、融資等方面給予政策支援。近兩年的福州樓市，以SOHO為代表的商業地産庫存高企，成為樓市“陰影”之一。那麼，新政若實施，福州的SOHO項目能擺脫困境嗎？

　　昔日樓市寵兒SOHO

　　正“身陷”窘境

　　目前福州樓市中最扎堆、最難賣的是什麼？很多人都會説：“是商業産權公寓，也就是SOHO項目”。的確，福州的商業産權公寓市場于2010年起步，幾經發展，已成為眾多綜合體項目的標配，存量也不斷上升，及至2014年，在需求飽和與政策優勢喪失兩大因素影響下，成交量銳減，成為很多人眼中的“樓市定時炸彈”。

　　福州的商業産權公寓興起始於2010年。彼時，國內房地産調控史上最嚴厲的政策——限購令出臺，全方位堵截炒房投機渠道。與此同時，商業地産逆勢升溫，成為填補住宅投資空白之後的新熱點。其中高端寫字樓項目購買成本高，一般投資者難以企及。而商業産權公寓不限購，亦商亦住，且面積小總價低，作為過渡性物業居住或投資均比較理想，更多的投資客熱衷其中。而在2010年福州SOHO市場起步後一年，福州頒布了“住宅禁商令”，明令禁止將住宅改造成辦公場所或者用於註冊公司，在此影響下，福州商業産權公寓迎來春天。

　　在萬達的帶動下，商業産權公寓産品進入福州購房者的視野，此後供應量一路大增。據機構數據統計，2010年福州市區的商業産權公寓供應面積不到10萬平方米，2011年，整體供應量推至51萬平方米，環比上漲443%。這也催生了福州商業産權公寓市場的火熱。

　　然而，暴增的供應量，使得福州商業産權公寓市場迅速出現了問題。“據我們統計，2010年至2013年，福州商業産權公寓總供應量為85萬平方米，而接下來，新一輪的供應潮總體量將超過80萬平方米，如此龐大的後續體量，在福州還是第一次。”CRIC克而瑞福州機構負責人表示，目前市中心商業産權公寓供應量已達到歷史高峰，可預測潛在供應量約160萬平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬平方米來算，消化週期也要4.2年，銷售壓力巨大，未來競爭格局極為嚴峻。

　　在租金方面，以金融街萬達的SOHO為例，2011年交房後，每月租金為每平方米30元至40元，2012年每月租金漲至每平方米80元，然而到了2013年又降至每平方米70元，目前則穩定在每平方米50元至60元。此外，隨著近兩年福州寫字樓的大規模崛起，寫字樓的競爭也更加激烈，租金也出現一定程度下滑，這樣商業産權公寓的租金優勢將會漸漸喪失。

　　公寓首被列入生活性服務業

　　稅賦或大降

　　《意見》中，把住宿餐飲服務作為重點發展的生活性服務業之一，明確將“強化服務民生的基本功能，形成以大眾化市場為主題、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局”，“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”。

　　業內人士告訴記者，這是公寓首次作為生活性服務業被予以定性，也有望獲得系列政策的支援。這就意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展，促進公寓市場的規範化、有序化發展。

　　公寓作為生活性服務業，將有望獲得國家系列的政策支援，其中備受關注的是財稅上的政策支援。《意見》明確，“要求財政部、稅務總局會同有關部門適時推進‘營改增’，研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革範圍，科學設計生活性服務業‘營改增’改革方案，合理設置生活性服務業增值稅稅率”。

　　福州一家房地産企業的財務總監林總告訴記者，此前國家明確酒店業將納入“營改增”，但並沒有提及公寓，這次公寓納入生活性服務業後，未來有望同樣獲得“營改增”政策的支援。他表示，雖然同為服務業，但公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準徵收，公寓企業的稅賦高達17%以上。如果實現“營改增”以後，稅賦預計普遍能下降2%以上，如果作為一般納稅人的公寓企業，通過增值稅抵扣後，整體稅賦甚至可以降至3%左右。

　　“公寓管理公司稅賦成本降低，對投資公寓的市民來説意味著收益將增加。”林總表示，現在公寓管理公司與業主簽訂的代管代租協議，往往是公寓出租總營業額扣除8%至9%的稅費、雜費後，再與業主平分收益，這8%到9%的費用相當一部分是企業的稅費，如果公寓管理公司稅賦下降，公寓管理公司之間競爭也頗為激烈，為了吸引業主放出盤源，公寓管理公司8%到9%的扣除費用也有望下降，業主的收益則會增加。

　　融資渠道拓寬進一步刺激榕公寓投資

　　現在，很多外地人來福州出差辦事，並不是入住中高級酒店，也不選擇廉價的經濟型連鎖酒店，而是選擇入住“酒店式公寓”。這類由商業産權公寓改建的酒店公寓，環境好且價格低廉，因此吸引了很多人的注意。然而，經營這類酒店公寓的公寓管理公司，實際卻面臨很大的問題。因為這類企業往往需要大量現金流的週轉，如淡季公司運營成本和租金支出的維持，但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押，很難從傳統銀行獲得貸款。

　　此次的《意見》則明確“支援符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券，鼓勵金融機構拓寬對生活性服務業企業貸款的抵質押品種類和範圍”，“積極穩妥擴大消費信貸，將消費金融公司試點推廣至全國”。

　　省連鎖經營協會人士指出，該次拓寬抵押品種和範圍，未來公寓企業可望憑藉“租約”從金融機構獲得資金或發行債券。目前旅遊度假區的度假式公寓投資備受市場歡迎，不少公寓管理公司與度假式公寓業主簽訂代租代管協議，取得公寓房源統一齣租，實惠的價格加上良好的居住環境，這些公寓極受遊客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬，一批優質的公寓管理公司得以迅速擴張，有望加快公寓投資市場的良性發展，進一步刺激公寓投資市場。

　　當然，市場形勢若發生變化，也不是所有公寓産品都能“利益均沾”。據悉，目前福州市面上的公寓類型大致分普通型、商務型、酒店式和度假式。普通公寓位於市中心，辦公或住宅用途都有，因大多以毛坯房出售，裝修週期長，管理相對薄弱。商務型公寓位於商務區，從一房到兩房戶型都有，帶精裝修並提供基本服務，由於目標群體為商務人士，管理、配套也相對完善。酒店式服務公寓位於市中心或商務區，設備齊全，只租不售，由國際知名管理公司提供完善的酒店式管理服務。度假式公寓位於旅遊度假區，以銷售産權或經營權為主。目前由知名品牌公司管理的高端服務性公寓是投資回報率最高且最穩定的産品，未來有望獲得更多政策支援。