在深圳樓市飆漲的同時，其他二線以下城市，正面臨著高居不下的地産庫存。截至今年10月，我國商品房待售面積約達6.9億平方米，再創歷史新高。地産高庫存如何破，網際網路+、地産證券化對行業影響如何？近日，一眾地産、金融專家在某論壇上，為地産高庫存號脈獻策。儘管高庫存，多個學者認為中國目前房地産是結構性過剩，而國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，明年和後年是一個很重要的結構調整期，對大部分房地産商來説是出清庫存的機會。

　　改善型需求未來將是主流

　　對於樓市，從需求來看，2013年城鎮戶均已經達到了1套房。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，當住房的戶均比已經超過1的時候，就意味著有可能對新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市場的發展。目前正在步入存量房時代。

　　平安銀行行長邵平則表示，從短期來看，高庫存就像是懸在眾多房企頭上的一把劍，嚴重威脅著房企實現再投資和新開工。中國房地産業協會會長劉志峰認為，當前房地産的高庫存並不是絕對過剩，而是相對過剩，産生相對過剩原因主要在於住房産品、産銷不匹配，地段、配套、品質等不適應需求，同時居民有購買意願，但是收入支撐不了高房價。平安銀行副行長趙繼臣表示，現在房地産行業出現很大的問題就是出現結構性的問題，這個問題沒有很好地解決。

　　“中國目前的‘房子過剩’，本質上是一種結構性‘過剩’”，邵平也表示，與多數發達國家每人平均居住面積高達36-62平方米的情況相比，中國人

　　均居住面積遠遠不足。儘管目前房地産的庫存居高不下，但是住房需求依然很大。劉志峰認為，大致每年城鎮需要蓋住房20億平方米，因為還包括改善現有城鎮不成套住房的需求，估計目前還有近3000萬戶居民居住在不成套住房當中。以及新型城鎮化帶來的住房需求。目前我國每年有3400萬人口在流動，相當於1000萬套住房的需求，即便扣除暫時性流動和就業性流動，住房需求仍是一個可觀的數字。

　　此外，大量的城市更新計劃中，也蘊含著相當龐大的重置需求。可以説，在未來很長一段時間內，改善型需求仍將是市場的主流需求。對此，王一鳴表示，可以從三個方面來考慮，一方面是加快推進農業人口轉移的市民化，使他們對未來在城市的居住有一個穩定的預期，這裡面有一部分人對住房是有需求，也是有購買力的。另一方面是保障性住房更多地從“補磚頭”轉向“補人頭”，就是把存量房地産盤活。第三方面是給地方更大的自主權，讓他們根據當地的情況來調整相關的稅費政策，來進一步把存量的房地産消化掉。王一鳴認為，明年和後年是一個很重要的結構調整期，現在房地産市場有一定的回暖，對大部分房地産商來説是出清庫存的機會。房地産企業儘量把庫存消耗掉，而不是擴大投資規模。

　　證券化或將是主流方向

　　“未來證券化將會是房地産投資主流方向”，秦虹表示，因為在過去，大眾投資房地産最主要方式是買房地産，它一定要基於房價高速增長，而房價高速增長全面性、普遍性時期已經過去了。再加上隨著中國房地産市場走向成熟，這種格局也會發生變化，而這個核心就在於房地産證券化投資。

　　房地産的證券化投資，大眾投資房地産不是買房子，而是買證券化産品，有什麼好處呢？秦虹認為，證券化投資有利於實現更廣泛的多元化的金融支援，REITS這種産品對商業地産有品質的經營、專業化經營將會起到巨大助推作用，可以買證券化産品，提高供給，有利於房地産行業平穩健康發展。

　　中國房地産市場跟發達市場不同在於缺少更豐富、可以公開交易、量多的像REITS、MBS這樣的主要的房地産證券化投資産品。“萬科今年發了公司債，是最低的一個融資品種，利率是3.5%”，萬科高級副總裁兼董事會秘書譚華傑表示，但是債券融資不能超過凈資産的40%，因為債券是最便宜的融資，不能超過

　　40%就意味著通過這個低成本的融資渠道能夠融資的額度是非常低的。另外也沒有真正在市場上退出的方式。

　　秦虹表示，現在沒有正式的REITS的出臺，資産證券化應該是證券化投資最主流産品，但目前還在研究之中。

　　南都記者田姣

　　連結

　　網際網路之於地産目前促進很有限

　　對於網際網路在地産中的作用，深圳市尊豪網路科技有限公司總裁李振合昨日表示，很多人在以前都不會認為網際網路能夠去促進房地産直接線上上交易，但是現在這已經變為現實，它就是一種場景的變化，一種場景的體驗。作為傳統房地産仲介的代表，鏈家地産高級副總裁新房事業部總經理陶紅兵並不認同李振合的觀點。“房地産這個事情，我認為線上永遠取代不了線下，線上是不是能夠把資訊提供得足夠充分，我覺得做不到”，陶紅兵進一步表示，不管你調查了多少數據，現場觀感一定是最直觀的，網際網路如果能夠提供足夠的資訊，實際上也不經濟，因為現場10分鐘就可以完全感觸。

　　陶紅兵表示，越是高頻交易，越是輕決策，網際網路越容易顛覆，因為可以重構流程，而房地産恰恰不同，房地産是一個不動的，低頻的重度決策，意味著不管用什麼方法吸引客戶，很難成為重復消費客戶。“網際網路對房地産一定是能起作用的，甚至是可以改造，但是到現在我們還沒有看到”，陶紅兵表示。