當北京新房供應日趨高端化時，普通購房人的目光越來越集中到二手房市場。但在二手房市場要買到合意的房子，卻並不那麼容易，往往中意的小區，經常一房難求。

　　與批量生産的新房市場不同，目前二手房價格呈現“一房一價”特點，記者近日在西便門、朝陽公園、通州九棵樹等板塊調查發現，同一區域的二手房小區，因為房齡、配套、朝向、物業等差異，二手房價格有天壤之別，一些小區房源多、價格低，且成交緩慢，而相鄰小區因為品質、教育等優勢一房難求。

　　綜述

　　進入存量時代的北京樓市

　　新房市場萎縮，二手房成交火熱，北京樓市正進入“存量房時代”。

　　剛過去的11月份，根據北京市住建委統計數據，北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達到25萬套。同時，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領先7個年頭，且量差越來越大。

　　隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢不斷加深，北京的購房格局也發生變化，北京萬科總經理劉肖曾判斷，北京樓市會呈現出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發展特點來看，價格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業人群推向二手房市場。

　　新房、二手房格局的改變，也引發了市場博弈的變化，過去住宅市場主要由房地産開發企業和購房群體的雙方博弈，演化為房地産開發企業、二手房業主、購房群體的三方博弈，住宅供求關係調整將更加複雜。

　　板塊

　　西便門

　　一墻之隔單價相差3萬

　　◎成交活躍的小區:西便門東裏、西便門西裏

　　◎相對不活躍的小區:北濱河路2號院、西便門外大街10號院

　　對於二手房而言，區域二手房中的均價往往會出現比較明顯的差異。造成差異的原因也要比新房多更多。其中，學區房這一資源甚至可以讓緊鄰一街之隔的不同社區就出現幾倍的差異。

　　以位於西二環的西便門區域為例，鏈家線上的數據顯示，西便門西裏11月成交7套二手房，成交均價在54003元/平米，一墻之隔的北濱河路2號院今年11月僅成交2套，成交均價在82297元/平米，兩者成交單價相差近3萬。

　　“單價相差3萬有些誇張，不過不同小區差價超過2萬是西便門區域目前二手房小區的現狀。”西便門區域某二手房仲介小劉表示，這個區域小區配套、交通差異不大，導致二手房小區價格出現如此大差異的主要為是否是優質的學區。

　　在西便門區域，西便門東裏、西便門西裏房源供應較多，每月成交量也遠遠高於北濱河路2號院、西便門外大街10號院，但是，西便門東裏、西裏學區資源與北濱河路2號院、西便門外大街10號院學區資源有不小差距，因此，導致不同小區二手房成交單價相差懸殊。

　　“擁有優質學區資源的北濱河路2號院、西便門外大街10號院成交量少與小區二手房出房率低有關，一旦這兩個小區有新房源出現，很快就能成交，而西便門東西裏的小區雖然二手房源供應量大，但因其學區不佔優勢，因此，推出的二手房要很長時間才能成交。”二手房仲介小劉表示。

　　業內專家表示，同一區域不同小區二手房價格出現較大差異背後，往往是教育配套等資源的差異，居民在購買二手房時，不能單看價格和成交量，更要看小區的教育等附加資源，往往那些看似成交並不活躍的二手房小區，才是低調的“黃金小區”。

　　朝陽公園

　　二手房兩極分化明顯

　　◎成交活躍的小區:東風家園、觀湖國際

　　◎相對不活躍的小區:萬科東第、公園大道

　　在北京高端二手房市場中，因為公園、交通、項目品質等多重因素，朝陽公園一直是北京二手房市場熱點區域。

　　2002年，棕櫚泉國際公寓的入市開啟了朝陽公園板塊的樓盤高端化，隨後幾年，區域內又先後涌現出多個高檔公寓項目。在長達十幾年的時間裏，這批原本供應數量就不多的高端項目早已被消化殆盡，現如今大多以二手房形式在市場呈現。

　　記者調查發現，朝陽公園附近的二手房市場近來出現了明顯的兩極分化跡象。由品牌開發商開發的高端小區尤其是大戶型一直銷售得熱火朝天，而與之相比，周邊的老舊小區卻無人問津。

　　一心想在朝陽公園買二手房的張女士從去年年底開始在朝陽公園附近看房，“棕櫚泉、觀湖國際、泛海國際、萬科東第、麗水嘉園、公園大道等多個小區都看過，想買的小區幾乎沒有房源，房源多的小區又看不上。”張女士無奈地表示。

　　朝陽公園附近的仲介印證了張女士的調查，朝陽公園某二手房仲介經紀人介紹，萬科東第現在南北戶型的房子幾乎絕跡，目前只有東南、西南朝向的戶型出售。該經紀人還介紹，此小區房源一直十分搶手，去年一套南北戶型的房源挂出後7小時內就被賣掉了。相比這些高檔小區二手房交易的如火如荼，周邊一些老舊小區就顯得冷清多了。老舊小區由於停車位缺乏、沒有電梯、小區環境相對較差等問題，很少有人問津。

　　此外，高檔小區內部在戶型結構供應上也出現了明顯的分化。為迎合高端人群的住房需求，這些高檔小區一般都主推大戶型，小戶型所佔比例很低。就是在這樣的供給前提下，二手房市場高檔小區的大戶型還是出現了“一房難求”的局面。據甜水園地區的一位房産經紀人介紹，“目前棕櫚泉還有少數房源推出，而像公園大道小區，總價超過1000萬的大戶型房子目前就沒有房源，這些小區換房率特別低。”

　　朝陽公園作為北京四環以內最大的城市公園，朝陽公園這一“城市綠肺”的資源優勢便凸顯出來。加上周圍有燕莎和國貿商圈以及朝陽公園作為CBD後花園的區位優勢，使得這一板塊的高端住宅一直都備受青睞。目前在該區域沒有新樓開盤入市，在售房源極度稀缺的情況下，二手房市場的供需比便出現了嚴重失衡的現象。

　　大興

　　大戶型換手率更低

　　◎成交活躍的小區:金惠園等

　　◎相對不活躍的小區:華潤西元九里、保利茉莉公館等

　　作為距離北京城區最近的新城，大興區自2009年多宗土地的集中成交開始逐漸進入公眾視野。隨後的兩到三年時間內，以天宮院、生物醫藥基地等板塊為主的剛需盤以及以西紅門、高米店等板塊為主的改善盤，開始進入扎堆入市階段。但新房市場向來崇尚高週轉，短短幾年時間，這些熱銷新盤便幾乎無房可賣，至此，大興二手房才又重新開始“登臺亮相”。

　　位於大興黃村北部的華潤西元九里，就是低換手率房源的典型代表。記者近日在大興我愛我家某門店看到，目前掛牌在售的西元九里二手房源僅有9套，但相似建築年代的其他小區房源，數量一般都在數十套甚至百套以上。記者在門店內的展示房源中看到，目前掛牌的這9套房源，除了一套戶型面積為230平方米，其餘幾套都是99平方米和105平方米，均價在4萬元/平方米。“西元九里以大戶型房源為主，而且買的人也更喜歡大戶型”，門店內李姓經紀人告訴記者，小區裏主要是自住，出租率幾乎為零。

　　與西元九里相似建築年代的另一次新樓盤保利茉莉公館，整體換手率也不算高，但由於小區裏小戶型房源較多，所以掛牌出售的房源也達到數十套之多。上述經紀人告訴記者，西元九里二手房掛牌房源之所以少，除了小區目前仍有新房房源在售的原因之外，戶型大、品質高、配套好也是不少業主不願出手的重要原因。

　　亦莊

　　大多數居者為一手業主

　　◎成交活躍的小區:林肯公園、上海沙龍等

　　◎相對不活躍的小區:金地格林小鎮等

　　位於亦莊開發區的金地格林小鎮，也是高品質二手樓盤的典型代表。

　　鏈家在亦莊一家門店的張姓經紀人近日告訴記者，金地格林小鎮目前掛牌在售的二手房戶型面積區間在90平方米-300平方米之間，其中，138平方米、153平方米和160平方米的三種戶型房源最多，但誠意出售的也大概只有10余套房源，100平方米左右這樣的小戶型房源更是鳳毛麟角，在售的只有兩套房源。記者看到，138-160平方米之間的大三居産品，總價在400多萬元到700多萬元之間，也有更高的甚至達到800萬元。上述經紀人告訴記者，以138平方米的為例，這樣的房源總價在450萬元左右的才是誠意出售的，那些報價達到600多萬元的並不是真想出手。

　　出租的房源就更少，上述經紀人告訴記者，目前居住在小區內的絕大多數業主，仍為小區的一手業主。小區環境好、房子本身不錯、社區物業服務好，是格林小鎮換手率較低以及售價一直居高不下的主要原因。

　　金地格林小鎮位於亦莊開發區天寶中街2號，2003年建成，新浪二手房統計數據顯示，目前小區房源在售均價36948元/平方米，租金為3346-3682元/月。與區域內27131元/平方米的板塊均價相比，格林小鎮售價高於板塊均價近四成。

　　其他項目

　　同一樓盤不同樓座換手率不同

　　不僅是同一個區域不同樓盤的換手率不同，即使同一個樓盤，不同樓座、不同戶型或者不同朝向的房源換手率也有差異。記者在成壽寺地鐵站附近的某小區看到，該小區既有南北朝向的樓座，也有東西朝向的，且東西朝向的有一棟樓還挨著馬路。該區域的經紀人介紹稱，東西朝向的房源多，基本上什麼戶型的都有，客戶可選擇的餘地很大，但南北朝向的，他們只有一個房源，且沒有該房源的鑰匙，看房需現場聯繫業主。

　　“南北朝向的這種戶型都比較好，南北通透，主要都是兩居以上的戶型，屬於改善類，一般業主不願意賣，這麼好的朝向和戶型，不容易找，所以房源很少。”上述經紀人表示。

　　在該小區買房的購房人李女士(化名)告訴記者，她最早想買南北朝向的那個樓，但看了一個多月都沒有人賣，怕房價漲，買了朝東的一套兩居室。“這個房源是便宜一些，但不通透，還臨街，晚上不能開窗戶的，太吵，其實我家人想多付幾十萬也買個好戶型，但這個小區好戶型出來的真不多。”值得一提的是，不帶電梯的同一棟樓裏同樣戶型換手率也是不同的。“六層板樓這樣的老房子，一般5層6層換房的人多，因為上下樓不方便。”九棵樹附近的經紀人説。

　　住在6層的王先生(化名)告訴記者，他住的5年時間裏，鄰居換了好幾撥，反倒是低樓層的鄰居相對穩定，他也正在到處看房，準備換，“現在有孩子了，老人過來幫忙，天天爬樓的確不方便。”

　　通州九棵樹

　　小戶型密集的小區換手率高

　　◎成交活躍的小區:新華聯家園、藍調沙龍等

　　◎相對不活躍的小區:龍湖蔚藍香醍、柳岸方園等

　　相對於其他區域，通州的房源量相對龐大，但仍有不少小區一房難求。而越是小戶型密集的小區，換手率越高。

　　“我在這個小區住了很久，小區非常安靜，基本上都是自住，住著很舒服。買房子就應該買這樣的小區，買天天換人的那種天天聽裝修的聲音，亂糟糟的。”陳小姐(化名)告訴記者。

　　她所説的小區就是鄰近梨園地鐵站的某樓盤，據陳小姐介紹，小區內的大戶型不少，但都不賣，當時她買了一個一居室，“我去仲介門店看了，我們這個小區挂著的房源非常少，據説是某機關的員工在這住得多，相對比較穩定。”

　　記者從某仲介公司的門店得到了確認，該門店經紀人告訴記者，目前該小區的兩居室只有1套，三居室根本沒有賣的。“戶型好、品質高，住著舒服，自然很少有人賣。這個小區別説賣的，出租的都很少，即使有的房子空著，但也很少出租。”

　　記者在鏈家線上上看到，該小區目前只有一套兩居室和一套一居室在掛牌出售。而鄰近的其他二手房小區則有大量房源。

　　以新華聯家園為例，鏈家線上顯示，該小區共有73套房源在出售。“小戶型密集的二手房小區換房率比較高，買的時候是剛需，過了四五年，家庭成員增多之後就得改善了，尤其是比較舊的二手房，戶型格局可能都比較不理想，這樣的房源出來得多。”九棵樹地鐵站附近某門店的經紀人告訴記者。

　　據上述經紀人介紹，新華聯換手率很高，一方面小區規模很大，另外一方面就與剛需戶型多有關，而龍湖蔚藍香醍的戶型較大，多是四居和五居的，流動性就差點兒。

　　觀點

　　>>亞豪機構市場總監郭毅

　　換手率是房源品質的參考指標之一

　　換手率低的二手房社區有幾種情況:第一類是由於産權原因無法上市交易，比如軍産房、央産房等;第二類是社區建築品質、戶型設計和物業服務品質的均好性強，宜居程度高;第三類是社區地處居住片區而非商業商務區，居住氛圍濃厚的社區換手率也會相對較低。二手房換手率越低的社區其居住品質反而越優秀，如果計劃購買這樣的社區，購房者首先要走訪社區周邊的仲介門店，了解二手房源的情況，通常情況下業主如果想出售房産，會先在周邊仲介門店進行登記，另外，也可上網檢索項目的房源資訊，了解社區不同戶型的歷史交易價格，以及居住在該社區的業主、仲介從業人員對該項目的評價等資訊，有的放矢才能選擇到更合適的房子。

　　>>易居智庫研究總監嚴躍進

　　換手率低表明自住性需求旺盛

　　對於一線城市來説，隨著土地供應越發稀缺、新房市場日益高端化、保障房體系越來越完善，二手房市場的活躍度也日漸升溫，越來越成為市場上一個不容忽視的交易主體，這也是成熟房地産市場的一個重要表現。但二手房房源憑藉不同品質也分為不同的梯次，出售的房源少、換手率比較低的二手房源，自住性需求通常較為旺盛，投資性需求一般較少，房源比較新，而且周邊配套也比較成熟高端，房源本身的保值增值功能更強，這些二手房的業主往往沒有更大的動力去換房，出售動力小，也鮮有出租。相對應的，老舊小區的換手、出售和出租率則通常比較高，對於這些房源來説，業主自身的入住率不高，品質較差，周邊配套也通常比較低端。

　　華京時報 製圖尚吳楠

　　京華時報記者邢飛桂瑰潘秀林實習記者王婧