□地産評論員 蔡駿

　　在剛剛過去的11月，上海樓市成交依然火爆。一方面是政策的持續寬鬆；另一方面是臨近年底，房企依然有動力為全年業績增色。目前看來，貫穿全年的軋空上揚行情基本確定。

　　均價上漲

　　房價無疑是樓市火爆的表現之一。

　　據上海鏈家市場研究部監控數據顯示，11月上海市商品住宅成交均價為34730元/平方米，環比上漲4.7%，同比上漲25.4%。

　　除了研究機構的宏觀數據之外，各個案場的實際成交價格也上行明顯。某樓盤的銷售人員就坦言：“年初至年尾相同的戶型已上漲10000元/平方米，但買家依舊熱情不減。”12月原本是開發商提高打折力度的促銷季，而今卻可能成為均價上揚的熱銷季。

　　來自上海中原地産研究諮詢部的分析認為，由於高端項目表現搶眼，帶動均價上揚，由此，市場再度創出月度成交均價歷史新高。

　　目前，改善型産品繼續保持較高活力。數據顯示，11月，單價5萬元/平方米以上産品成交1869套，環比增加16.3%。此外，當期高價豪宅表現更為突出，單價10萬元/平方米以上項目成交83套，環比增加33.9%。今年高端産品熱銷引發的價格結構性上漲一直存在。

　　與此同時，火熱的市場使多數開發商在11月就完成了全年的銷售指標。壓力釋放後，房企在決定産品價格時更加遊刃有餘。

　　今年的樓市用人氣“爆棚”來形容亦不為過。自住需求的釋放、高端置業者對於資産配置的選擇等，市場供求關係的變化也成為影響房價上漲的主因之一。

　　供不應求

　　從成交情況來看，11月上海市商品住宅的成交量近150萬平方米，延續了“金九鑽十”的熱度，並且超過“金九”與“鑽十”持平，是2010年以來近6年的11月同期新高。而11月商品住宅的供應量為89.4萬平方米，環比下滑48.7%，同比下滑27.5%。由此，11月商品住宅市場供求比僅為0.59：1，呈現供不應求的狀態。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，11月雖然供應量下滑，但成交依然熱度不減，在近十年11月的表現中，僅次於2009年，為今年“暖冬”行情拉開了序幕。

　　事實上，11月雖然供應量下滑，但實際開盤量並不少，特別是不少前期入市的高端項目，紛紛選擇在該月或近期開盤。一方面是今年政策面的持續寬鬆導致樓市熱度持續升溫；另一方面臨近年底，房企紛紛做最後衝刺。

　　另外，從城市的角度來看，房地産市場分化的現象已日益明顯，從房企總部東遷上海、不惜重金拿地等動作表明，回歸一線成為了更多房企的認知，而擁有更好城市資源和生活配套的上海也受到了更多買房人的青睞。

　　誰在買房？

　　在量價齊升、表現強勁的樓市，究竟誰在買房？

　　從城市舊改提速促成的買房熱到“滬漂”多年圓上海夢的新上海人；從搶佔市中心的改善客到置業豪宅的高端買家……事實上，2015年的行情令很多業內人士都直呼有些“看不懂”，但市場自有其説服力——

　　年內動遷的徵先生，今年以350萬元買入了寶山新房。當徵先生決定出手時，還是發現房價已經比之前看的時候漲了10%，雖然覺得“跳價過猛”，徵先生還是用拆遷補償款加上積蓄，入手了一套商品房。在他看來，商品房綠化多、戶型好，而自己每月僅需還2000多元貸款，壓力並不大。

　　當下，內中環間的樓盤很多都逼近千萬元，不少人心生感慨，市場哪來如此多的需求？銷售顧問小嚴一語道破：不是“土豪”多，而是置換無壓力。“事實上，很多改善型買家通常在項目周邊就有房産，將手中的房源賣出付首付，剩餘的資金用貸款解決亦很輕鬆，如此生活品質提升了，實際支出卻不多。這尚未考慮貨幣貶值、房價上漲等因素，買房的吸引力可想而知。”

　　政策的寬鬆、需求的釋放使2015年樓市熱度得以持續。在上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦看來，今年僅剩最後一個月，房企抓緊最後時機進行衝刺勢在必行，而當前市場交易情緒還在較高溫度，市場供應再度放量後，成交仍然有望維持在高位。