■ 樓市風雲

　　不斷攀升的樓市高庫存，確實也是目前經濟所面臨的最大困難之一。但全國商品房和住宅庫量雖然大，但遠非編造出來的“恐怖數字”那麼大。因此，目前需要重視三四線城市的去化庫存，但不必過於誇大形勢的嚴重性。

　　近期，有媒體報道指出，當前我國商品房住宅庫存高得嚇人，需要10年才能去化完。報道指出，68632萬平方米的待售面積，按照我國每人平均住房面積35平米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

　　國家統計局口徑的商品房待售面積(只包括現房，即已竣工仍未售出)，10月末為68632萬平方米，同比增長14%，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。不斷攀升的樓市高庫存，確實也是目前經濟所面臨的最大困難之一。

　　但是，庫存去化的難度，並沒有那麼“危言聳聽”。我們仔細觀察會發現，如此簡單的小學算術，居然多算了十倍。且不説這一計算錯誤，用房屋施工面積來佐證我國的房屋庫規模，事實上也是沒搞清楚施工面積的內涵所在。

　　2015年前10個月，全國開發企業的商品住宅施工面積為49.3億平米，這其中包括4.5億平米竣工面積和8.8億平米新開工面積。從狹義上看，這兩類其實都不能算商品房庫存，所謂房屋施工面積，是指房地産開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。竣工面積即現房，如沒賣出，則已體現在6.8億平米的商品房待售面積中了；當年新開工一般難以達到預售標準，還沒拿到預售證，怎麼知道賣不出去？因此，除去這兩塊，真正的樓市庫存其實還剩36億萬平米。

　　這還沒完，這其中還應剔除已經預售掉的部分。2015年前10月，全國商品房期房銷售面積為7.3億；由於從預售至竣工，需要1-2年，就按1.5年計算，則今年前10個月的施工面積中，再加8個月，共約13.1億平米。

　　上述的施工面積36億平米，再減去應當被剔除的13.1億平米，則實際上還剩22.9億平米。

　　就算按廣義的演算法，截至2015年10月，待售的現房為6.8億平米、可售待售的期房為15億平米，已開工未預售的期房為8.8億新開工面積、待開發土地面積的最新數據是2013年4.3億平米，按2的容積率可建成近9億平米的商品房。把這四個數據相加，約為40億平米，這就是廣義的所有庫存。

　　且不説狹義上的22.9億平米，就算是按照廣義上的40億螢幕計算，按13億平米的商品房銷量，消化這一庫存約需要3年。40億平米中住宅佔七成，即28億平米，如果按每人平均35平米住宅面積，則可供0.8億人居住。

　　當然，上述數據沒有包括全部保障房，也不含小産權房。但上述的供應和成交的統計口徑是統一的，比如庫存中沒有包含小産權房，而銷售中也沒包括小産權需求。

　　也就是説，全國商品房和住宅庫量雖然大，但遠非編造出來的“恐怖數字”那麼大。因此，目前需要重視三四線城市的去化庫存，但不必過於誇大形勢的嚴重性。其實，過去三四年，三四線城市的土地成交和新開工多是持續負增長的，市場無形之手早就開始減縮供給了。三四線城市庫存壓力最大的時點正在過去，我們不需要自己嚇自己。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）