今年10月，家住福建省泉州豐澤區東方花園城小區的住戶們發現，小區6部電梯都停運了。此外，小區的保安、保潔也不見了——物業公司之前發出的撤離聲明開始施行。

　　這是一起物業公司和業主間的糾紛：物業把60多戶業主訴至法庭，索要被拖欠的24萬餘元物業費，業主敗訴；有業主反過來舉報物業沒有資質，物業被主管部門責令退出，結果小區陷入混亂，電梯全被關停……

　　物業公司管理，大小矛盾不斷。在福州市12345政府公共服務系統上，僅2015年初至今就有近3000條對物業公司的投訴。沒有物業管理的小區，居民叫苦連天。小區無綠化、衛生狀況差、垃圾隨處亂丟、配套設施不全、車輛隨意停放、夜晚無路燈……

　　物業如何更好地服務業主，讓業主滿意且心甘情願地交納物業費似乎成了一道難解之題。日前，有消息稱，新的《福建物業管理條例》徵求意見稿提出，小區業主拒繳物業費，擬納入個人徵信系統。就此話題，有專家指出，在現實中，物業只有在收費時才是“弱勢”，不繳費是當前業主制約物業的唯一辦法，若隨意將不繳費與個人徵信系統掛鉤，顯然不合理。

　　一對不可調和的矛盾

　　“樓道很臟，幾個月才清洗一次。陌生人進出自由，讓人沒有安全感。在車輛管理上，保安只管收錢，外來車輛也可隨意出入。我們每個月都按時交納物業費，可是物業的服務水準實在讓我們不滿意。”説起對物業服務的不滿，家住福州鼓樓某小區的潘大媽可以説出一籮筐，她的話也代表了當前業主對物業的看法。

　　價質不符，是許多業主對物業的看法，基於此，物業與業主間糾紛不斷，近年甚至發生了多起業主與小區保安衝突的事件。

　　海星小區是泉州最大的安置房小區，遠遠望去頗具現代氣息。走近一看，小區內的環境衛生卻令人擔憂：建築沙土隨意堆放，生活垃圾散落在小區過道；

　　泉州豐盛假日城堡，12年換了七八家物業公司；

　　因部分業主沒有交納公攤費，福州晉安區名桂佳園的物業撤離，小區停水多日，居民生活十分不便；

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　　類似事件屢見不鮮，“造成諸多問題的主要原因是，物業管理企業經營不規範，服務不到位；個別物業管理企業服務意識差，制度不健全，維修不及時，保潔不徹底；忽視業主權益，不完全按合同、標準履行職責；管理人員素質低，責任心不強，存在多收費、搭車收費、財務不公開的現象。”福州大學社會學系教授甘滿堂説。“小區部分業主不交或拖欠物業費，是某些物業公司撤離小區物業服務的主要原因。”

　　物業費為什麼難收

　　物業費為什麼難收？“你服務不好，我幹嗎要交物業費？”“你不繳費，物業難以維繫，哪來的服務？”這樣的死局，在全國城市的小區並不鮮見。

　　34棟樓，5300多戶，業主加租戶超過3萬人，一個要設置兩個社區居委會的巨型小區——福州晉安區鶴林新城的物業撤離。物業欲撤離的理由是被欠400多萬元。

　　“物業服務太差了，因此我才不交錢。”一位已連續38個月不交物業費的居民説：“我多次提意見都沒改，乾脆就不交物業費了”。

　　物業費到底有多難收？一組數據可見一斑：泉州北星社區海星小區收繳率近50%，霞淮社區豐盛假日城堡收繳率近70%。福州市物協此前的一項調查也顯示，福州市物業行業物業費收費率10多年來都在70%以下。

　　“物業費難收，在全國是普遍現象，這讓各地物業公司頭疼無比。”業內人士指出，物業費難收的情況較為複雜。

　　福建省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，目前物業存在的問題是質價相符的價格機制尚未建立，服務價格與服務成本間缺乏聯動；物業服務企業規模普遍偏小，從業人員整體素質不高，行業平均利潤率呈下降趨勢，從業人員收入低，導致人員流動性大；業主大會和業主委員會運作不規範，業主自我約束和監督機制不健全，不作為、亂作為現象時有發生。

　　記者了解到，這些原因的出現還與業主委員會難成立有很大的關係。業主委員會是物業的“頂頭上司”，然而，許多小區居民雖然急切盼著成立業主委員會，但業委會往往難産。中國物業管理協會會長沈建忠介紹，目前，我國業主委員會的成立率不到50%，運作較好的僅有15%。北京師範大學中國社會管理研究院博士後陳鵬研究發現，北京、廣州、深圳等房地産市場發展較早的城市業委會成立比例也僅將近20%。

　　欠費納入徵信不應一刀切

　　“徵信介入的都是公認的是非分明的一些事務，拒繳物業費看似是失信行為，但‘失信’的原因還是要客觀分析辨別。”業內人士指出，物業提供服務，業主埋單理所當然，但如果服務品質跟不上，甚至不服務光收費，業主不掏錢則不應視為失信。“物業服務到位，拒繳物業費的人應該是少數，倒是物業無資質、亂收費、亂佔用公共資源、有服務無品質才是更應關注的內容。”

　　據了解，自從啟動徵信系統以來，央行已經建立了個人徵信系統，法院系統也不定期公佈“老賴”，不文明遊客也納入徵信系統。福建豐一律師事務所律師許亞萱認為，徵信系統有著強大的威懾力，但徵信系統不是適合所有部門或領域，不可任意為之，必須謹慎。

　　業內人士認為，政府部門應建立完善的淘汰機制，讓社會都參與監督，每年要定期進行檢查，對違規物業公司給予處罰、降級或登出，對於信譽好的企業給予適當獎勵，鼓勵企業做好服務工作，提高整個行業的形象。

　　福州市老科協在其《福州市物業行業生存環境的調查報告》中指出，主管要加強與物業管理相關的法律、法規的宣傳和教育。“法律面前，人人平等”的前提是人人懂法，越多的業主、物業企業和行政管理人員學法、知法，這個行業才能依法經營和依法管理。其次，把工作重心從單純的行政審批轉變到對市場的監管上來。明確各行政主管部門在物業管理工作中的責任，加強小區公共事務管理，把行政管理的觸須從“圍墻”外延伸到“圍墻”內。

　　泉州市住建部門相關人士透露，今後泉州住宅的物業費將由業委會收取，再按合約逐月支付給物業公司。若是物業公司代勞的話，那麼費用收取則加蓋業委會印章，而物業公司的費用，則根據合同約定，由業委會支付。

　　多地推動“拒交物業費納入失信記錄”

　　①《南京市住宅物業管理條例》(草案)今年7月公開徵求意見，其中規定，業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、管理規約等行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用資訊管理有關規定錄入個人信用檔案。這一內容引起當地市民熱議，在一項網路投票中，有八成網友對這個規定投反對票。此後，該草案的二次審議稿進行修改，規定欠交物業費、公攤水電費等行為，經生效判決或仲裁裁決確認後，仍不履行的，按照個人信用資訊管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　②今年年初，上海市房管局發佈《關於加強本市住宅小區綜合治理工作的意見》提出，上海將建立業主(使用人)居住信用管理制度，將住宅小區內拒交物業服務費、拒不續籌專項維修資金、違法建設和破壞房屋承重結構、群租、擅自改變房屋使用性質等違法違規違約行為錄入本市公共信用資訊服務平臺，並依法面向社會提供查詢。(本報記者 吳鐸思)