房企金融創新不斷：誠意金、首付、尾款都能錢生錢

　　白銀時代，房企尋求轉型，處於轉型和拓展新業務的房地産企業的金融嗅覺漸漸被激活，就在萬科突然爆出所謂“先租後買”模式，引起業界探討其為房地産開發銷售模式的變革，最後被證明是重慶項目為推廣長租公寓的行銷策略時，世茂房地産宣佈和匯添富資本推出的購房尾款ABS，將南京海峽開發、福建世茂置業、廈門市世茂新紀元等項目公司涉及的購房尾款進行資産證券化，然後上市交易。通過這樣的方式，世茂只需要支付有限的利息可以提前拿到尾款，而投資人也能夠拿到一個相對穩定的回報。在物業費證券産品之後，尾款證券産品也出來了。據稱，這也是中國房地産史上第一單尾款證券化操作。業內人士表示，前幾年由中小房企引發的以信託産品為主的金融熱潮已經過去，世茂的這次尾款證券化更可能引起房地産金融的一場革命，未來的房地産金融將由規模房企和品牌房企主導。

　　文/圖：廣州日報記者劉麗琴

　　房企金融創新産品層出不窮

　　在庫存壓力日益增大，地價不斷攀升，資金壓力也越來越大，對於高度依賴於融資的房地産行業，前所未有地更加注重金融創新，從玩産品的時代漸漸向玩金融資産的時代轉型。網際網路金融前段時間成為房企轉型共同追逐的新熱點。據統計，50強房地産企業中，已有四成企業通過各種方式進入網際網路金融領域。事實上，房企金融創新的步伐一直沒有停止，近兩年因首付、房貸要求高，為促進銷售解決購房者資金不足的情況，各種墊首付、低息貸首付等金融行銷手段層出不窮。如去年包括保利、合景泰富、雅居樂、時代地産等多個大開發商都先後推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤近20個。這些“零首付、低首付”的方式，主要通過幾種金融創新方式操作，一是開發商自建金融平臺，這種方式僅有少數大型房企才能做到。第二種是樓盤與P2P金融平臺合作，推出“首付貸”産品。第三種則是與銀行合作，不過多數是“消費貸”，貸款利率較高。

　　如果説此類創新還屬於行銷層面，不少是噱頭的話，房産與金融結合的金融型産品則是更高層次的創新。去年，珠江地産為購房者提供房産變身理財産品轉售渠道，並稱最高將獲得原房款10%的收益，這促使全國樓市首度出現“房産金融化”樓盤。據悉，購房者購買位於北京的珠江·四季悅城寫字樓産品後，從珠江地産“房産金融化”計劃推出之日起至項目交房時，購房者若想轉讓所購買的房産，可與珠江地産簽訂資産管理協議，珠江地産將委託指定的第三方資産管理公司轉售，在原房款基礎上加價10%託管銷售。這意味著房産變身為理財産品，這是一種把房産變身為理財産品，通過産權流轉、資産管理的投資理念和模式獲得收益的“房産金融化”手段，但投資全程由專業資産公司代理操作。其年化收益率達到10%。不過，購房者也要承擔一定的投資風險。

　　到今年以來介入更深、操作更完善的房産金融類産品越來越多。上半年受到關注最大的莫過於，已有多家品牌開發商參與的阿裏小微金融房貸理財計劃，購房者可通過餘額寶賬戶凍結購房時支付的首付款作為理財本金，在開發商交樓前獲得理財收益。即交房前首付款的餘額寶收益全部歸用戶，這意味著買房者少則幾十萬元多則上百萬元的首付款被“盤活”了。以100萬元首付款為例，按照餘額寶每萬份收益1元左右凍結3個月計算，這筆首付款在凍結期間能為買房人賺取萬元左右的收益。

　　近期，越秀地産也推出新型金融産品廣粵寶。據介紹，只需千元便可購買廣粵眾籌寶，包含5.5%的保本收益，升級購置認籌寶最高還可享受高達300%的購房折扣。越秀地産位於海珠區的廣紙地塊以及白雲區的星匯雲城項目，將成為該新型金融産品的首個重磅載體。

　　證券化為房企拓展融資新渠道

　　此外，房企為獲得資金的各種融資和金融創新方式越來越多，不僅物業費可以證券化，現在購房尾款也可證券化了。10月30日，“匯添富資本——世茂購房尾款資産支援專項管理計劃”獲上海證券交易所無異議函，並於11月13日完成發行。該專項計劃的順利發行，意味著國內市場上首單購房尾款資産證券化項目（以下簡稱購房尾款ABS）正式出爐。據悉，這是今年7月世茂全國首單物業費資産證券化項目後，世茂在房地産金融領域的又一次重大創新。

　　據披露，“匯添富資本——世茂購房尾款資産支援專項管理計劃”是由世茂房地産聯合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務所共同推出，匯添富資本擔任管理人。中誠信證券評估有限公司給予了該計劃AAA評級。在産品設計方面，該計劃以世茂集團旗下位於一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資産，該産品也獲得了機構投資人的大力追捧，發行當日共獲得了3倍的超額認購。據該項目計劃説明書上的數據顯示，本專項計劃基礎資産每年將産生穩定、可預測的約合6.62億元的資金流入，預期收益有5.75%~12.5%。

　　業內人士認為，對於房企來講，現金流是生命線，而且尾款所佔據的比例巨大。購房尾款資産證券化項目的入市，對於房企而言，極具戰略意義。按照央行出臺的121號文件相關規定，如果樓盤未封頂，銀行不能夠提前將按揭貸款的尾款發放給開發商。購房尾款資産證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進行了盤活，進一步提高了資金的利用率。因此購房尾款證券化對於大型房企而言，是一個不錯的盤活資産方式。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁、克而瑞資訊集團董事長丁祖昱認為，目前全國前7強房企的銷售規模在千億以上，前10強能達到600億元以上，以10%尾款來講也是60億~100億元的規模，即便是50強房企也有10多億元的規模，由此可見，尾款的證券化完全能做成上千億的市場。這樣的房地産金融才對房企有意義，不是單純的奪人眼球，獲取概念。今年以來，資産證券化市場已出現多個龍頭房企的ABS項目，如萬達“穩賺1號”、鵬華前海萬科REITs。而另一方面，今年是資産證券化騰飛之年，實力雄厚的基金公司均有不同程度的試水。