經濟新常態下，房地産市場的走勢究竟如何？剛剛結束的“2015西安青年經濟論壇”上，北京師範大學房地産研究中心主任董藩作了分析、預測。在他看來，我國整體房地産市場還有發展空間，須採取一系列有力措施。

　　“中國GDP下滑，其中一個主要原因就是房地産（下行）。”董藩表示，曾有測算認為，我國GDP總量中有30%是由房地産直接拉動。“這一測算並不準確”——因為農村建房、軍隊建房、國有單位工業用地上的建房等，都並未測算在內——實際上，這些房子都是通過市場交易形成，理應劃歸房地産。

　　“這麼多年來，中國房地産業一直很尷尬。”董藩説，從深圳拍賣第一塊地算起，房地産業發展至今不到30年，從過去的住房緊缺，到今天的住房條件改善，無疑都是制度改革、房地産發展的結果。但房地産業卻是“進也不是，退也不是”。

　　在董藩看來，房地産市場有個典型現象：房價下跌時，大家不會去買——因為它天然是“投資品”，要買就一定要有回報；反之，房價平穩或上漲時，才會有人買，可是問題又來了，如果總漲價，會對社會造成很大壓力。

　　很多人認為，房價跌一跌，就能讓更多人買得起，“但他們卻不知道，房價下跌時更多人是不買的。”董藩説，不買的結果是很多産業受到影響。

　　董藩舉例，2008年中國鹽業虧損，後經研究發現，這和房地産的形勢有關——因為很多工地停了，建材的需求大幅減少，很多鹽化工行業的輔料添加劑受到影響，導致了鹽業的虧損。

　　董藩認為房地産業依然是支柱産業。

　　“沒有房子，哪來的寫字樓、大酒店、大商場？怎麼建旅遊中心、搞旅遊大都市、構建一體化商貿圈？”董藩認為，很多人並沒有認識到房地産的關鍵性地位，“沒有房子，我們只能在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車……”

　　董藩提供的數據顯示，今年1到10月份，全國房地産開發投資78801億元，同比增長2.0%。與此同時，施工面積一路下滑，新開工、竣工面積一直是負增長。

　　再看房地産銷售，1～10月份，商品房銷售面積94898平方米，同比增長7.2%。“採取了很多措施，終於正增長又回來了，但衝了幾個月又要往下跌，為什麼？因為大眾不看好未來整體預期。”

　　數據顯示，我國的土地成交大幅度減少，除幾個一線城市比較火爆外，市場信心不見恢復，還在繼續下滑。而今年大開發商的業績，如果能大多數回到去年的水準上，“就相當不錯了”。

　　今年以來，有關房地産的政策利好在不斷釋放。但在董藩看來，儘管有這些政策利好，但開發企業主要以去庫存為主，重點是“消化”而不是“投資”；房地産開發投資增速“慣性下降”，對宏觀經濟增速形成拖累性影響；儘管有一二線城市房地産市場回暖的帶動，但房地産開發投資仍難以觸底回升，房價下跌壓力明顯。

　　同時，不同區域、城市、企業、項目之間，分化依然存在，市場冷暖不均；全國市場中，品牌大型房企的市場集中度進一步提升。

　　“房地産仍然有投資價值，但可投資的空間減少，要想方設法調整。”董藩預計，10年內，現有的開發商將有一半倒掉，特別是三四線城市和小縣城的房地産公司，很多會挺不住。

　　同時還要看到，中國房地産的高增長過程並沒有結束，“估計戶均住房達到1.3套才可能穩定下來，而現在的住房標準還遠遠沒有達到要求。另外，套型也需要大改進。”董藩説。

　　大部分商品都是有替代品的，有一些還會産生革命性的替代，比如蠟燭。“但房子卻沒有替代品。”英、日、美國的房地産市場現狀，可以驗證房地産的長期投資價值。

　　未來的房地産市場，還有沒有一些推動力量呢？

　　董藩説：全國大部分城市正在或還要進行的城中村改造；2.7億常年在城市打工者的買房或是租房的需求；全面兩孩政策的出臺；離婚、大齡不婚、獨居養老等新型生活方式的演化等等，這些對房地産業的發展都會起到推動作用。

　　市場分化的背景下，應有怎樣的發展思路？

　　董藩表示，激烈的競爭下，回報率下降、人口空間結構大調整、地區財富差別擴大等，意味著房地産行業轉型才逐漸開始。

　　他主張，大一點的公司，可以考慮海外業務的拓展。而對更多從業者來説，可尋求與其他産業如網際網路、金融業、生活服務業的融合，開闢出新的增長點。