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專家:房地産市場調整空間在哪

  • 發佈時間:2015-11-26 08:52:17  來源:新華網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  經濟新常態下,房地産市場的走勢究竟如何?剛剛結束的“2015西安青年經濟論壇”上,北京師範大學房地産研究中心主任董藩作了分析、預測。在他看來,我國整體房地産市場還有發展空間,須採取一系列有力措施。

  “中國GDP下滑,其中一個主要原因就是房地産(下行)。”董藩表示,曾有測算認為,我國GDP總量中有30%是由房地産直接拉動。“這一測算並不準確”——因為農村建房、軍隊建房、國有單位工業用地上的建房等,都並未測算在內——實際上,這些房子都是通過市場交易形成,理應劃歸房地産。

  “這麼多年來,中國房地産業一直很尷尬。”董藩説,從深圳拍賣第一塊地算起,房地産業發展至今不到30年,從過去的住房緊缺,到今天的住房條件改善,無疑都是制度改革、房地産發展的結果。但房地産業卻是“進也不是,退也不是”。

  在董藩看來,房地産市場有個典型現象:房價下跌時,大家不會去買——因為它天然是“投資品”,要買就一定要有回報;反之,房價平穩或上漲時,才會有人買,可是問題又來了,如果總漲價,會對社會造成很大壓力。

  很多人認為,房價跌一跌,就能讓更多人買得起,“但他們卻不知道,房價下跌時更多人是不買的。”董藩説,不買的結果是很多産業受到影響。

  董藩舉例,2008年中國鹽業虧損,後經研究發現,這和房地産的形勢有關——因為很多工地停了,建材的需求大幅減少,很多鹽化工行業的輔料添加劑受到影響,導致了鹽業的虧損。

  董藩認為房地産業依然是支柱産業。

  “沒有房子,哪來的寫字樓、大酒店、大商場?怎麼建旅遊中心、搞旅遊大都市、構建一體化商貿圈?”董藩認為,很多人並沒有認識到房地産的關鍵性地位,“沒有房子,我們只能在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車……”

  董藩提供的數據顯示,今年1到10月份,全國房地産開發投資78801億元,同比增長2.0%。與此同時,施工面積一路下滑,新開工、竣工面積一直是負增長。

  再看房地産銷售,1~10月份,商品房銷售面積94898平方米,同比增長7.2%。“採取了很多措施,終於正增長又回來了,但衝了幾個月又要往下跌,為什麼?因為大眾不看好未來整體預期。”

  數據顯示,我國的土地成交大幅度減少,除幾個一線城市比較火爆外,市場信心不見恢復,還在繼續下滑。而今年大開發商的業績,如果能大多數回到去年的水準上,“就相當不錯了”。

  今年以來,有關房地産的政策利好在不斷釋放。但在董藩看來,儘管有這些政策利好,但開發企業主要以去庫存為主,重點是“消化”而不是“投資”;房地産開發投資增速“慣性下降”,對宏觀經濟增速形成拖累性影響;儘管有一二線城市房地産市場回暖的帶動,但房地産開發投資仍難以觸底回升,房價下跌壓力明顯。

  同時,不同區域、城市、企業、項目之間,分化依然存在,市場冷暖不均;全國市場中,品牌大型房企的市場集中度進一步提升。

  “房地産仍然有投資價值,但可投資的空間減少,要想方設法調整。”董藩預計,10年內,現有的開發商將有一半倒掉,特別是三四線城市和小縣城的房地産公司,很多會挺不住。

  同時還要看到,中國房地産的高增長過程並沒有結束,“估計戶均住房達到1.3套才可能穩定下來,而現在的住房標準還遠遠沒有達到要求。另外,套型也需要大改進。”董藩説。

  大部分商品都是有替代品的,有一些還會産生革命性的替代,比如蠟燭。“但房子卻沒有替代品。”英、日、美國的房地産市場現狀,可以驗證房地産的長期投資價值。

  未來的房地産市場,還有沒有一些推動力量呢?

  董藩説:全國大部分城市正在或還要進行的城中村改造;2.7億常年在城市打工者的買房或是租房的需求;全面兩孩政策的出臺;離婚、大齡不婚、獨居養老等新型生活方式的演化等等,這些對房地産業的發展都會起到推動作用。

  市場分化的背景下,應有怎樣的發展思路?

  董藩表示,激烈的競爭下,回報率下降、人口空間結構大調整、地區財富差別擴大等,意味著房地産行業轉型才逐漸開始。

  他主張,大一點的公司,可以考慮海外業務的拓展。而對更多從業者來説,可尋求與其他産業如網際網路、金融業、生活服務業的融合,開闢出新的增長點。

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